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Mietsicherheit - welche Konsequenzen drohen bei Übersicherung?


02.12.2006 19:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bin Vermieter über Wohnraum und bin ein neues Mietverhältnis eingegangen. Ich habe eine Mietkaution über insgesamt den Betrag von 3 Nettokaltmieten vereinbart, die in 3 Monatsraten gezahlt werden soll. Die erste Rate wurde bezahlt. Ausserdem habe ich eine Bürgschaft zur Sicherung der Mietzahlungen vereinbart. Diese Bürgschaft dient nicht als Sicherheit im Sinne einer Mietkaution. Sie ist folgendermassen formuliert:

"Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter unter Verzicht aud die Einrede der Vorausklage für die Erfüllung aller sich aus dem vorbezeichneten Mietverhältnis ergebenden Verbindlichkeiten - gleich aus welchem Rechtsgrund - einzustehen. Solche Verbindlichkeiten sind insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden und der rückständigen Miete, der Mietnebenkosten, Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten und aller Betriebskosten. Zu den Verbindlichkeiten gehören insbesondere aber auch die Räumung des Mietobjektes nach Beendigung des Mietverhältnisses und die Durchführung der dem Mieter gemäß Mietvertrag obliegenden Schönheitsreparaturen. Der Bürge haftet gemäß § 767 Abs. 2 BGB auf die dem Vermieter vom Mieter zu ersetzenden Kosten der Kündigung und der Rechtsverfolgung. Die Haftung des Bürgen ist auf einen Maximalbetrag von 25.000 Euro begrenzt. Diese Bürgschaft ist keine Sicherheit im Sinne einer Mietkaution."

Ich habe jetzt gehört man dürfe nicht beides vereinbaren, Kaution plus Bürgschaft wegen Übersicherung. Hier liegt jedoch meines Erachtens keine Übersicherung vor, da es sich bei den Mietern um Studenten handelt, die kein festes Gehalt beziehen. Deshalb würde mir nur die Kaution, die zur Deckung von Sachbeschädigung dient, nicht ausreichen. Eine Bürgschaft für die Zahlungen der Miete ist ebenfalls erforderlich. Können Sie bitte dazu Stellung nehmen und mir die rechtliche Situation erklären. Falls doch eine Übersicherung vorliegt, welche Konsequenzen können sich daraus ergeben? Und wie könnte man die Situation evtl. lösen? Ich habe ja erst eine Rate der Kaution bekommen.
02.12.2006 | 21:05

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Mietkaution hat den Sinn, für die Erfüllungen der Mieterpflichten als Sicherheit zu dienen. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB kann der Mieter verpflichtet werden, eine solche Sicherheit zu leisten. Diese Sicherheit darf den gesetzlichen Rahmen nicht übersteigen. Lediglich drei Monatsmieten (Kaltmieten) dürfen als Sicherheit gefordert werden.

2.Das bedeutet, dass Sie nur drei Kaltmieten als Kaution fordern können. Ob diese drei Kaltmieten vom Mieter bezahlt werden oder dafür eine Bürgschaft eines Dritten besteht, ist unerheblich. Auch wenn Sie nun auf die Kautionszahlung des Mieters verzichten, haftet der Bürge nur in Höhe der gesetzlichen Verbindlichkeit, also mit drei Kaltmieten. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung ist nichtig gemäß § 134 Abs. 1 BGB. Im Streitfall würde der Bürge somit nur zur Zahlung der drei Kaltmieten verurteilt werden. Darüber hinaus haftet er nicht.

3.Dieser Fall wurde bereits mehrfach entschieden, so z.B. OLG Bamberg: Die gesetzliche Kautionshöhe darf nicht überschritten werden. In diesem Fall forderte der Vermieter von seiner Mieterin außer den drei Monatsmieten Kaution noch zusätzlich einen Bürgen, der unbegrenzt haften sollte. Er wollte sich dadurch gegen mögliche Mietrückstände absichern. Sein Gefühl trog ihn nicht, bald stellte die Mieterin die Mietzahlung ein. Beim Auszug nach einem Jahr hinterließ sie zudem eine heruntergekommene Wohnung. Da die Kaution nicht ausreichte, verlangte der Vermieter über 10 000 Euro rückständige Mieten und Renovierungskosten vom Bürgen. Der wollte jedoch nicht zahlen. Das OLG gab dem Bürgen Recht und stufte die Bürgschaft wegen Übersicherung als ungültig ein, Beschlüsse des Oberlandesgerichts Bamberg vom 9.3.2006 und 5.4.2006, Az: 6 U 75/05; rechtskräftig.

4. Ebenso Urteil des Landgerichts Coburg vom 11.10.2005, Az: 23 O 676/05.

Sie können also insgesamt drei Kaltmieten fordern. Diese können Sie durch Bürgschaft oder durch Zahlung des Mieters verlangen. Insgesamt darf der Betrag von drei Kaltmieten nicht überschritten werden. Auch wenn Sie nun die Kautionszahlung zurück geben, können Sie den Bürgen nur in Höhe der drei Kaltmieten im Streitfall in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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