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Zahlungsunfähiger Mietbürge

| 04.10.2019 16:18 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Bietet der Mieter dies freiwillig an, kann eine Bürgschaft in einem Wohnungsmietverhältnis wirksam vereinbart werden, auch wenn die Sicherheit dann insgesamt höher als drei Kaltmieten ist. Voraussetzung ist weiter, dass dies für den Mieter mit keinen Belastungen verbunden ist.

Guten Tag,
mit einem meiner Mieter habe ich im Mietvertrag neben der Mietkaution i.H.v. drei Kaltmieten noch eine freiwillige selbstschuldnerische Bürgschaft mit einem Dritten vereinbart. Die Bürgschaft wurde unaufgefordert angeboten, ich habe sie zu keinem Zeitpunkt verlangt, aber gerne angenommen.
Der genaue Passus lautet: "Wie von der Mutter von Herrn XXX, Frau YYY, angeboten, wird eine selbstschuldnerische Bürgschaft zwischen ZZZ und dem Vermieter abgeschlossen, die Teil dieses Vertrages ist." XXX ist hierbei der Mieter, der als einziger, neben mir, den Mietvertrag unterschrieben hat. ZZZ hat die selbstschuldnerische Bürgschaft unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er einen sehr positiven SCHUFA-Score.
Nun kann der Mieter die fällige Miete nicht zahlen und bat darum, die ausstehende sowie die neue fällige Miete im kommenden Monat begleichen zu können. Ich verwies ihn an seinen Bürgen, dass dieser in diesem Fall einspringen müsse, worauf mein Mieter erwiderte, dass der Bürge ebenfalls zahlungsunfähig wäre.
Jetzt stellen sich mir folgende Fragen:
1. Sofern der Bürge tatsächlich zahlungsunfähig ist, liegt hier eine Pflichtverletzung des Mietvertrages vor?
2. Könnte in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund analog zu § 569 Abs. 2a BGB möglich sein? Oder eine ordentliche Kündigung aus einem anderen Grund?
3. Kann ich vom Mieter einen neuen solventen Bürgen verlangen, um die Vertragsbedingung wieder zu erfüllen oder verstößt dies dann gegen § 551 Abs. 1 BGB, auch wenn die ursprüngliche Bürgschaft freiwillig war?
Die neben der Bürgschaft existierende Mietkaution soll hierbei unberücksichtigt bleiben.
Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe zunächst davon aus, dass es um eine Wohnung geht. Nach Ihren Schilderungen könnte die neben der offenbar gezahlten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten vereinbarte Bürgschaft wirksam sein, da sie nach Ihrer Mitteilung unaufgefordert angeboten wurde und für die Mieter mit keinen weiteren Belastungen verbunden ist daes sich offenbar um einen Verwandten handelt. Ich verweise diesbezüglich auf die Urteile des Bundesgerichtshofes vom 07.06.1900, IX ZR 16/90 sowie vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12 . Im Normalfall muss man davon ausgehen, dass eine derartige Bürgschaft neben einer Kaution unwirksam ist, da der Vermieter keine weitergehende Sicherheit als für drei Kaltmieten verlangen kann.

Hiervon ausgehend beantworte ich Ihre Anfragen wie folgt:

1. Wenn Sie den Bürgen zur Zahlung der rückständigen Mieten auffordern und dieser nicht leistet, dürfte in der Tat eine Verletzung des Mietvertrages vorliegen. Diese ist auch schon aktuell in der Nichtzahlung der Miete zu sehen. Die bloße Tatsache einer etwaigen Zahlungsunfähigkeit des Bürgen, etwa ihrerseits belegt durch Auskünfte aus dem Vollstreckungsregister, ohne tatsächliche Inanspruchnahme dürfte nicht reichen. Denkbar wäre ja immer noch, dass sich der Bürge dem konkreten Fall anderweitig Geld beschafft, vielleicht auch von der Mutter Ihres Mieters o. ä.

2. Sie könnten zunächst wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten aufeinanderfolgend im Rückstand ist. Sie schreiben hier von ausstehender und neuer fällige Miete. Soweit es also Rückstände aus Vormonaten gibt, wäre möglicherweise aktuell schon eine Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs gegeben. Sie hatten ja ausdrücklich darum gebeten, dass ich die Kaution nicht berücksichtigen soll. Wenn ich dies nämlich tue, habe ich starke Zweifel an einer Kündigungsmöglichkeit, da Sie ja durch die Kaution für einen gewissen Zeitraum gesichert sind. Da ich aber gemäß Ihren Angaben annehmen muss, dass die Kaution nicht gezahlt wurde, könnte man durchaus über eine Kündigungsmöglichkeit nachdenken, da sie ja andernfalls keinerlei Sicherheit mehr haben. Letztlich geht es aber um Wertungsfragen wie die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Wenn der Mieter erst mit der aktuellen Miet im Rückstand ist und Ihnen auch glaubhaft mitteilt, dass er November die Rückstände ausgleichen kann, könnte es durchaus sein, dass ein Gericht die Zumutbarkeit verneint.

Die Möglichkeit einer fristgemäßen Kündigung wäre gegeben, wenn ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete mehr als einen Zahlungstermin besteht. Auch hier habe ich mangels Angaben Ihrerseits keine genauen Kenntnisse. Auch bei einer fristlosen Kündigung müsste abgewogen werden, ob Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Aufgrund der bestehenden Kaution sehe ich dies bloß wegen der fehlenden Werthaltigkeit der Bürgschaft nicht. Lasse ich diese weisungsgemäß außer Acht, könnte man in der Tat über eine ordentliche Kündigung sprechen. Beide Kündigungen sind aber mit Risiken verbunden, da es um Wertungsfragen geht.

3.
Ich gehe eher nicht davon aus, dass in dem von Ihnen geschilderten Fall sie keinen Anspruch auf die Stellung eines neuen solventen Bürgen haben. Nach der von Ihnen zitierten Klausel ist in der selbstschuldnerischen Bürgschaft eine gewisse Person genannt. Vor dem Hintergrund, dass Sie eine aution in den Händen halten und somit ähnlich abgesichert sind wie die meisten Vermieter, gehe ich nicht von einem derartigen Anspruch aus. Sie könnten anders argumentieren und es versuchen, wenn in der Tat keine Kaution bar hinterlegt ist. Letztlich hat sich in Ihrem Fall das Risiko verwirklicht, dass sich die Bonität ihrer Vertragspartner verschlechtert. Dieses Risiko ist aber jedem Dauerschuldverhältnis immanent, sodass ich eher dazu tendiere einen solchen Anspruch abzulehnen. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass es zu dieser Frage sehr wenig Rechtsprechung gibt, da die meisten Bürgschaften schon unwirksam sind gemäß § 551 BGB .

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2019 | 14:47

Sehr geehrte Frau Dr. Scheibeler,
danke für Ihre Antwort. Meine Fragen gingen teilweise jedoch in eine etwas andere Richtung. Bitte entschuldigen Sie, dass die schriftliche Schilderung des Sachverhaltes hier nicht eindeutig genug gewesen ist.

1. + 2. In erster Linie ging es mir nicht um die Verletzung der Hauptpflicht des Mieters nach § 535 Abs. 2 BGB und eine daraus resultierende Kündigung sondern um eine mögliche anderweitige Vertragsverletzung. Stellt die Zahlungsunfähigkeit des Bürgen bereits eine Pflichtverletzung dar, da ein Bestandteil des Vertrages nicht mehr erfüllt ist oder hätte eine zukünftige Zahlungsunfähigkeit des Bürgen im Vertrag als Vertragsverletzung definiert sein müssen? Für mein Verständnis wäre es hilfreich, ob die selbstschuldnerische Mietbürgschaft der Mietsicherheit rechtlich gleichgestellt ist oder diese eine von § 551 BGB losgelöste Individualvereinbarung ist, bei deren Verletzung Abmahnung und ggf. Kündigung möglich ist?

2. Verständnisfrage: "Wenn der Mieter erst mit der aktuellen Miet im Rückstand ist und Ihnen auch glaubhaft mitteilt, dass er November die Rückstände ausgleichen kann, könnte es durchaus sein, dass ein Gericht die Zumutbarkeit verneint." Müsste es in diesem Fall nicht die Unzumutbarkeit sein?

3. Verständnisfrage: "Ich gehe eher nicht davon aus, dass in dem von Ihnen geschilderten Fall sie keinen Anspruch auf die Stellung eines neuen solventen Bürgen haben." Sie meinen, dass es keinen Anspruch auf einen neuen Bürgen gibt, oder?
Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.10.2019 | 10:56

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1+2: Ihre Frage bezieht sich auf eine Auslegung des Vertrags und der begleitenden Erklärungen. Im Rahmen der auf diesem Forum geschuldeten Erstberatung im Sinne einer ersten Einschätzung können derartige Auslegungsfragen schon mangels Einsicht in die Verträge nicht geklärt werden. Zudem besteht immer ein Risiko, selbst wenn ich alle Unterlagen kenne, da der Auslegung immer eine Wertung immanent ist. Ich persönlich tendiere dazu, dass die Zahlungsunfähigkeit des Bürgen an sich nicht schon eine Vertragsverletzung darstellt, solange diese nicht vergeblich zur Zahlung aufgefordert wurde. Denn er könnte sicher schon anderweitig noch Geld beschaffen. Zudem müssten sie ja die Zahlungsunfähigkeit auch beweisen. Möglicherweise haben Sie diesbezüglich aber auch schon im Vollstreckungsportal recherchiert oder in den Insolvenzbekanntmachungen.

Ihre übrigen Verständnis Fragen kann ich noch dahingehend beantworten, dass Sie mich richtig verstanden haben. Im Falle ihrer Nachfrage zu 2) müsste es die Unzumutbarkeit sein und im Falle der Nachfrage zu 3) teilig mit, dass sie nach meiner Einschätzung kein Anspruch auf einen neuen solventen Bürgen haben. Die Flüchtigkeitsfehler am Ende des Arbeitstages letzten Freitag bitte ich zu entschuldigen.

Mit freundlichen Grüßen Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 08.10.2019 | 20:17

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