Gerne zu Ihrem Fall:
Vorbehaltlich, dass ich den Mietvertrag im Einzelnen nicht kenne, ist es im Prinzip so, dass die Mieter bei Auszug die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand „besenrein" zurück zugeben haben. Das heißt konkret, dass Sie als Vermieter nur den Schaden ersetzt verlangen können, der über die Abnutzung der Mietsache durch ordnungsgemäßen Gebrauch hinaus entstanden ist.
Ihrer Schilderung nach entsprechen die vorliegenden Schäden nicht einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Sichern Sie die Dokumentation der Schäden und nehmen Sie auf keinen Fall eine Abnahme (auch nicht konkludent) im Rechtssinne vor.
Fordern Sie die Mieter schriftlich per Einwurfeinschreiben (Zeugen vom Inhalt und Posteinwurf) unter angemessener Fristsetzung (vorliegend mindestens 10 Tage) auf, die Schäden zu beseitigen. Listen Sie dabei die Schäden im Einzelnen auf und „behalten sich gerichtliche Schritte nach Fristablauf vor, die bekanntlich weitere Kosten zur Folge haben."
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
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Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
Danke für die Antwort. Ich hatte im Internet gelesen das man dem Mieter keine Frist mehr einräumen müsste BGH Urt. v. 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17
.Ist das richtig?
Da die Schäden so massiv sind das eine Nachbesserung Wochen dauern würde, währe eine Frist nur Zeitverschwendung. Da besteht Sanierungsbedarf um das wieder zu beheben . Die hat da vermutlich über 20 Hunde drin gehabt in den Räumen, die alles kaputt gemacht haben und ihre hinterlassenschaften sind in Wände, Böden eingedrungen. Es gibt auch ein Video vom Zustand vorher und ein Protokoll.
Geht mir eigentlich mehr um die weiteren Schritte die man machen kann. Muss eine selbständige Beweisverfahren gemacht werden?
Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Im zitierten Urteil des BGH (und auch in Ihre Fall) geht es um mehrere Ansprüche. Nämlich:
Schäden als so genannter Schadensersatz neben der Leistung (§§ 535
, 280 Abs. 1
, § 241 Abs. 2 BGB
;
der keine Fristsetzung gegenüber dem Mieter zur Schadensbeseitigung gemäß § 280 Abs. 3
, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB
voraussetzt.
Die Fristsetzung schadet aber nicht, sondern gibt der Sache mehr Nachdruck. Deshalb hatte ich geschrieben "mindestens". Denn weil diese Rechtsfrage (der Fälligkeit) in der Lit. und Rechtsprechung auch nicht unstreitig ist, sind Sie mit einer Fristsetzung jedenfalls auf der sicheren Seite.
("...der Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung erhalten muss..."), BGH a.a.O.)
Darüber hinaus können Sie für den begehrten Schadensersatz wegen einer Verletzung IHRES Eigentums an der vermieteten Wohnung auch auf § 823 Abs. BGB
stützen, der ebenfalls keine Fristsetzung vorsieht.
Ansonsten dauert ein selbständiges Beweisverfahren durchaus etwas länger, als z.B. die Beweissicherung durch einen privaten Sachverständigen, erstere hemmt aber die Verjährung. Den Sachverständigen müssen Sie erst einmal vorstrecken und müssen das danach beim Mieter liquidieren. Die Beweissicherungskosten werden hingegen erst im ggf. folgenden Hauptverfahren zugeurteilt, vorstrecken müssen Sie einen gerichtlichen Sachverständigen aber auch hier.
Setzten Sie also erst mal diese Frist. Sollte die verstreichen, wäre nach Akten- und Vertragsinhalt neu zu entscheiden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und verbleibe,
mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
