Sehr geehrte Fragestellerin,
zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zu 1. Die Vermieterin ist selbstverständlich nicht dazu berechtigt gewesen, dem Lebensgefährten Ihrer Untermieterin den Schlüssel bezüglich der Garage auszuhändigen, damit dieser dort seine Sachen einräumen kann, solange der Vertrag mit Ihnen noch besteht und zwar bis zum 31.12.2012.
Wer widerrechtlich in eine Wohnung oder auch in eine Garage eindringt oder dort ohne Befugnis verweilt und auf Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, begeht Hausfriedenbruch gem. § 123 StGB
und kann auf Antrag bestraft werden.
Da Ihnen als Mieter das Hausrecht an der Garage bis zum Ablauf des Vertrages zusteht, sind Sie allein befugt darüber zu entscheiden, ob Sie das Betreten oder gar Unterbringen von Gegenständen in der Garage durch Dritte gestatten.
Der Tatbestand des Hausfriedensbruchs wäre damit durch den Lebensgefährten der Untermieterin erfüllt, indem mit dem Schlüssel, den die Vermieterin ihm aushändigt hatte, die Garage betrat und zudem noch seine Sachen in die Garage einbrachte. Durch das Aushändigen des Schlüssels durch die Vermieterin sowie der „ Erlaubnis " dort die Sachen unterzubringen ist der Tatbestand der Beihilfe ( § 27 StGB
) zum Hausfriedenbruchs erfüllt, sodass eine Bestrafung der Vermieterin ebenfalls in Betracht kommt. Gegebenenfalls liegt sogar eine Anstiftung der Vermieterin zum Hausfriedenbruch gem. §§ 123,26 StGB
vor, was sich in der Strafzumessung auswirken würde. Sie sollten eine entsprechende Anzeige wegen Hausfriedensbruch bei der Polizei tätigen.
Die Sachen des Lebensgefährten haben in der Garage nichts zu suchen, sodass Sie ein Unternehmen beauftragen sollten, diese aus der Garage zu entfernen. Die Kosten der Entfernung hat der Lebensgefährte Ihrer Untermieterin zu tragen.
Zu 2. Durch die Vermietung des Hauses an Sie hat Ihre Vermieterin gegenüber Ihnen als Mieter sowie etwaigen Familienangehörigen bzw. gegenüber Ihrem Lebensgefährten das Hausrecht (BGH NJW 80, 700
) verloren. Nur in ganz gravierenden Fällen kann der Vermieter dennoch ein Hausverbot erteilen. Und zwar dann, wenn der Lebensgefährte des Mieters in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden erheblich gestört oder den Vermieter bedroht hat, wobei es auf die Intensität ankommt ,was sicherlich durch die Vermieterin bewiesen werden muss.
Zu 3. Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Vorliegen eines Mietmangels. Dieser Mangel muss zudem auch noch erheblich sein. Bei einem nur unerheblichen Mangel an der Mietsache kommt eine Mietminderung nicht in Betracht ( § 537 Abs.1 S.2 BGB
).
Weiter muss der Mieter dem Vermieter diesen erheblichen Mietmangel anzeigen,da sonst der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann. Zu einer solchen Mängelanzeige ist der Mieter nach § 545 Abs.1 S.1 BGB
verpflichtet.
Ist der Mangel des Mietobjektes nun erheblich und hat der Mieter diesen dem Vermieter auch angezeigt, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.
Nach Ihrer Schilderung habe ich ganz erhebliche Zweifel, ob überhaupt eine Mietminderung jemals zulässig war und schon gar nicht in Höhe von 100%.
Den Mieterschutzbund können Sie wegen dem Ärger mit der Vermieterin - Aushändigung Garagenschlüssel, Hausverbot - in Anspruch nehmen.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Antwort
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Vielen Dank erstmal für die schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Fragen!
Folgende Frage hätte ich noch: im Untermietvertrag wurde damals aufgenommen (unter sonstige Vereinbarungen), dass Garten-, Keller, und Garagennutzung uneingeschränkt gemeinsam erfolgen. ändert dies die Tatsachen? Eigentlich doch nicht, da ich als Hauptmieterin das Hausrecht besitze und der Lebensgefährte von meiner Untermieterin sich doch sicher an Absprachen mit mir halten muss und nicht einfach gegen meinen Willen handeln darf, oder?! Abgesehen davon ändert es doch nichts an der Tatsache, dass die Hausbesitzerin (meine Vermieterin) in dieser Sache nicht mitzureden hat und hinter meinem Rücken den Schlüssel rauszugeben hat?!?
Zum Hausverbot: Wie kann ich am besten erwirken, dass dieses aufgehoben wird oder muss er sich nicht daran halten, da es nicht als rechtsgültig erwiesen ist?
Strafanzeigen laufen jeweils also über die Polizei?
Zwecks der Mietminderungsgeschicht würden Sie mir empfehlen, einen entsprechenden Anwalt aufzusuchen?
MfG
Sehr geehrte Fragestellerin,
grundsätzlich liegt kein Eindringen i.S.d. § 123 StGB
vor, wenn das Betreten im Einverständnis eines Mitberechtigten, hier also Ihrer Untermieterin, erfolgt.
Die Sachlage ist jedoch dann anders zu beurteilen, wenn der andere Mitberechtigtigt, hier also Sie, ausdrücklich untersagt hatten und zwar aus gewichtigen Gründen,ich nehme an, wegen der ganz Verärgerung im Zusammenhang mit den Mietminderungen, dass die Garage von dem Lebensgefährten der Untermieterin betreten wird bzw. dort Sachen von ihm eingelagert werden. Hieran muss sich auch Ihre Untermieterin halten, d.h., sie konnte ihre Einwilligung an ihren Lebensgefährten nicht dergestalt übertragen, dass das Betreten der Garage und das Einlagern der Sachen in der Garage keinen Hausfriedensbruch darstellt.
Sicher liegt hier ein Problembereich vor, allerdings besteht in der Literatur insoweit Einigkeit, dass der Mitberechtigte, hier also Sie, die Anwesenheit eines Dritten unter dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit nicht zu dulden braucht, sodass sich der andere Mitberechtigte, hier also die Untermieterin, an das Betretungsverbot halten muss, mit der Folge, dass eine Einwilligung zum Betreten der Garage an Ihren Lebensgefährten nicht wirksam ereilt werden konnte und Hausfriedensbruch vorliegt.
Wenn keine ersichtlichen und nachweissbaren Gründe für ein Hausverbot Ihres Lebensgefährten vorliegt, es kommt letztlich auf die Bedrohung selbst an, wie diese im Einzelnen und in welcher Form erfolgt ist an, dann ist das Hausverbot nicht wirksam mit der Folge, dass Ihr Lebensgefährte sich hieran nicht halten muss.
In der Sache selbst kann ich Ihnen aufgrund der offensichtlichen Komplexheit der Angelegenheit nur empfehlen, den Sachverhalt im Einzelnen durch ein Gespräch mit einem Anwalt, wofür ich Ihnen gerne zur Verfügung stehen würde, noch einmal aufzubereiten und im Hinblick auf strafrechtliche Aspekte überprüfen zu lassen, bevor die Erstattung von Strafanzeigen erfolgt, die bei der nächsten Polizeidienststelle abgegeben werden können.
Wegen der Mietminderungen sollten Sie ebenfalls einen Anwalt aufsuchen, wobei ich Ihnen auch hier gerne zur Verfügung stehen würde.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
