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Mietsache: Hausfriedensbruch? Frage nach Gültigkeit eines Hausverbotes


17.12.2012 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Einen schönen guten Abend,
im Folgenden möchte ich versuchen, die wichtigsten Fakten meines Anliegens herauszustellen:
Ich bin Hauptmieterin eines Zweifamilienhauses. Aufgrund sehr unschöner Vorkommnisse mit meiner Untermieterin habe ich zum Ende des Jahres (sprich zum 31.12.2012) gekündigt. Meine Untermieterin behält ständig Miete ein (hierbei wechseln die Gründe von Monat zu Monat und erscheinen völlig willkürlich).
In jedem Fall übernehmen meine Untermieterin und ihr Lebensgefährte zum 01. 01. 2013 den Mietvertrag.
Nun hat der Lebensgefährte seine vorherige Wohnung bereits räumen müssen. Ich sagte ihm, dass ich nicht wolle, dass hier Sachen untergestellt werden, solange ich hier noch Hauptmieterin (und zur Zeit auch einzig zahlende Mieterin bin) wäre und die ausstehenden Zahlungen (aufgrund der Mietminderungen, die wie gesagt völlig willkürlich sind) nicht geleistet wurden. Nun hat er gestern einfach seine Sachen in die Garage geräumt und meine Vermieterin sagte, sie habe ihm dies erlaubt und ihm einen Schlüssel ausgehändigt (die Garage gehört mit zur Mietsache und wurde sowohl von mir, als auch von meiner Untermieterin genutzt). Nun bin ich mir doch eigentlich sehr sicher, dass meine Vermieterin dazu nicht berechtigt ist, solange ich hier noch rechtmäßige Mieterin bin (der Mietvertrag für das Haus wurde nur zwischen ihr und mir geschlossen, mit der Untermieterin habe ich einen entsprechenden Untermietvertrag). Wie kann ich mich gegen dieses Vorgehen wehren (und dies möglichst effektiv und schnell!).- Erfüllt dies nicht den Tatbestand des Hausfriedensbruches (durch den Lebensgefährten der Untermieterin und durch die Vermieterin, oder wie sollte man dieses Verhalten titulieren???).
Eine weitere Frage: darf die Hausbeseitzerin ein Hausverbot aussprechen gegenüber meinem Lebensgefährten aufgrund einer Aussage der Untermieterin, dass sie sich durch ihn bedroht fühle? wäre meine Vermieterin nicht in der Beweispflicht mir gegenüber, bevor sie (ohne entsprechende Situationen miterlebt zu haben) ein solches Hausverbot ausspricht??? Bin nicht ich diejenige, die als Mieterin dieses Hauses das Hausrecht besitzt und bei Bedarf Hausverbote aussprechen dürfte? Zur Erklärung: mein Lebensgefährte hatte psychische Probleme und reagierte tatsächlich sehr gereizt (verbal!) aufgrund der Tatsache, dass meine Untermieterin seit Monaten auf meine Kosten lebt. Er befindet sich in Behandlung und ich bat die Hausbesitzerin/ meine Vermieterin, dieses Hausverbot aufzuheben, da ich ihn als Umzugshelfer benötige. Sie verneinte das, aber , wie gesagt, ist dies überhaupt zulässig???
Ein letztes noch: kann ich mich gegen die Mietminderungen zur Wehr setzen? Jeden Monat kamen andere Gründe hinzu, der Prozentsatz, was für welchen Mangel von der Miete abgezogen wurde, wurde (bis auf einmal) nie benannt. Die Summen waren immer unterschiedlich. Einmal wurde sogar um 100% gemindert. Ein entsprechendes Schreiben wurde angeblich von ihrem Vater hier eingeworfen, erreichte mich aber nie.Schriftlich teilte meine Untermieterin mir mit, dass weder ich, noch mein Lebensgefährte die erlaubnis hätten, in ihre Wohnung zu kommen, entsprechende Vorkehrungen wären schon getroffen, sonst würde sie die Polizei rufen (tatsächlich war ich noch nie, ohne ihre Erlaubnis, in ihrer Wohnung, ebenso mein Lebensgefährte nicht). Aber aufgrund dieser Aussage war es mir schließlich auch nicht möglich, die Sachen vor Ort direkt anzusehen bzw zu beheben.
Über eine möglichst baldige Antwort und den Rat zu weiteren Schritten (bzw. meine rechtlichen Möglichkeiten) würde ich mich sehr freuen und danke Ihnen im voraus! Ich bin Mitgleid im Mieterschutzbund meiner Stadt. Was denken Sie: die Geschichte mit der Vermieterin kann ich sicher darüber laufen lassen. Ansonsten bräuchte ich für die Sache, in der ich selbst als Vermieterin tätig bin, einen kompetenten Anwalt. Vielleicht könnten Sie mir hier einen per email (nicht öffentlich) empfehlen. Herzlichen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu 1. Die Vermieterin ist selbstverständlich nicht dazu berechtigt gewesen, dem Lebensgefährten Ihrer Untermieterin den Schlüssel bezüglich der Garage auszuhändigen, damit dieser dort seine Sachen einräumen kann, solange der Vertrag mit Ihnen noch besteht und zwar bis zum 31.12.2012.

Wer widerrechtlich in eine Wohnung oder auch in eine Garage eindringt oder dort ohne Befugnis verweilt und auf Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, begeht Hausfriedenbruch gem. § 123 StGB und kann auf Antrag bestraft werden.

Da Ihnen als Mieter das Hausrecht an der Garage bis zum Ablauf des Vertrages zusteht, sind Sie allein befugt darüber zu entscheiden, ob Sie das Betreten oder gar Unterbringen von Gegenständen in der Garage durch Dritte gestatten.

Der Tatbestand des Hausfriedensbruchs wäre damit durch den Lebensgefährten der Untermieterin erfüllt, indem mit dem Schlüssel, den die Vermieterin ihm aushändigt hatte, die Garage betrat und zudem noch seine Sachen in die Garage einbrachte. Durch das Aushändigen des Schlüssels durch die Vermieterin sowie der „ Erlaubnis " dort die Sachen unterzubringen ist der Tatbestand der Beihilfe ( § 27 StGB) zum Hausfriedenbruchs erfüllt, sodass eine Bestrafung der Vermieterin ebenfalls in Betracht kommt. Gegebenenfalls liegt sogar eine Anstiftung der Vermieterin zum Hausfriedenbruch gem. §§ 123,26 StGB vor, was sich in der Strafzumessung auswirken würde. Sie sollten eine entsprechende Anzeige wegen Hausfriedensbruch bei der Polizei tätigen.

Die Sachen des Lebensgefährten haben in der Garage nichts zu suchen, sodass Sie ein Unternehmen beauftragen sollten, diese aus der Garage zu entfernen. Die Kosten der Entfernung hat der Lebensgefährte Ihrer Untermieterin zu tragen.

Zu 2. Durch die Vermietung des Hauses an Sie hat Ihre Vermieterin gegenüber Ihnen als Mieter sowie etwaigen Familienangehörigen bzw. gegenüber Ihrem Lebensgefährten das Hausrecht (BGH NJW 80, 700) verloren. Nur in ganz gravierenden Fällen kann der Vermieter dennoch ein Hausverbot erteilen. Und zwar dann, wenn der Lebensgefährte des Mieters in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden erheblich gestört oder den Vermieter bedroht hat, wobei es auf die Intensität ankommt ,was sicherlich durch die Vermieterin bewiesen werden muss.


Zu 3. Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Vorliegen eines Mietmangels. Dieser Mangel muss zudem auch noch erheblich sein. Bei einem nur unerheblichen Mangel an der Mietsache kommt eine Mietminderung nicht in Betracht ( § 537 Abs.1 S.2 BGB ).

Weiter muss der Mieter dem Vermieter diesen erheblichen Mietmangel anzeigen,da sonst der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann. Zu einer solchen Mängelanzeige ist der Mieter nach § 545 Abs.1 S.1 BGB verpflichtet.

Ist der Mangel des Mietobjektes nun erheblich und hat der Mieter diesen dem Vermieter auch angezeigt, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern.

Nach Ihrer Schilderung habe ich ganz erhebliche Zweifel, ob überhaupt eine Mietminderung jemals zulässig war und schon gar nicht in Höhe von 100%.


Den Mieterschutzbund können Sie wegen dem Ärger mit der Vermieterin - Aushändigung Garagenschlüssel, Hausverbot - in Anspruch nehmen.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 18:56

Vielen Dank erstmal für die schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Fragen!
Folgende Frage hätte ich noch: im Untermietvertrag wurde damals aufgenommen (unter sonstige Vereinbarungen), dass Garten-, Keller, und Garagennutzung uneingeschränkt gemeinsam erfolgen. ändert dies die Tatsachen? Eigentlich doch nicht, da ich als Hauptmieterin das Hausrecht besitze und der Lebensgefährte von meiner Untermieterin sich doch sicher an Absprachen mit mir halten muss und nicht einfach gegen meinen Willen handeln darf, oder?! Abgesehen davon ändert es doch nichts an der Tatsache, dass die Hausbesitzerin (meine Vermieterin) in dieser Sache nicht mitzureden hat und hinter meinem Rücken den Schlüssel rauszugeben hat?!?
Zum Hausverbot: Wie kann ich am besten erwirken, dass dieses aufgehoben wird oder muss er sich nicht daran halten, da es nicht als rechtsgültig erwiesen ist?
Strafanzeigen laufen jeweils also über die Polizei?
Zwecks der Mietminderungsgeschicht würden Sie mir empfehlen, einen entsprechenden Anwalt aufzusuchen?
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2012 | 01:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich liegt kein Eindringen i.S.d. § 123 StGB vor, wenn das Betreten im Einverständnis eines Mitberechtigten, hier also Ihrer Untermieterin, erfolgt.

Die Sachlage ist jedoch dann anders zu beurteilen, wenn der andere Mitberechtigtigt, hier also Sie, ausdrücklich untersagt hatten und zwar aus gewichtigen Gründen,ich nehme an, wegen der ganz Verärgerung im Zusammenhang mit den Mietminderungen, dass die Garage von dem Lebensgefährten der Untermieterin betreten wird bzw. dort Sachen von ihm eingelagert werden. Hieran muss sich auch Ihre Untermieterin halten, d.h., sie konnte ihre Einwilligung an ihren Lebensgefährten nicht dergestalt übertragen, dass das Betreten der Garage und das Einlagern der Sachen in der Garage keinen Hausfriedensbruch darstellt.


Sicher liegt hier ein Problembereich vor, allerdings besteht in der Literatur insoweit Einigkeit, dass der Mitberechtigte, hier also Sie, die Anwesenheit eines Dritten unter dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit nicht zu dulden braucht, sodass sich der andere Mitberechtigte, hier also die Untermieterin, an das Betretungsverbot halten muss, mit der Folge, dass eine Einwilligung zum Betreten der Garage an Ihren Lebensgefährten nicht wirksam ereilt werden konnte und Hausfriedensbruch vorliegt.


Wenn keine ersichtlichen und nachweissbaren Gründe für ein Hausverbot Ihres Lebensgefährten vorliegt, es kommt letztlich auf die Bedrohung selbst an, wie diese im Einzelnen und in welcher Form erfolgt ist an, dann ist das Hausverbot nicht wirksam mit der Folge, dass Ihr Lebensgefährte sich hieran nicht halten muss.

In der Sache selbst kann ich Ihnen aufgrund der offensichtlichen Komplexheit der Angelegenheit nur empfehlen, den Sachverhalt im Einzelnen durch ein Gespräch mit einem Anwalt, wofür ich Ihnen gerne zur Verfügung stehen würde, noch einmal aufzubereiten und im Hinblick auf strafrechtliche Aspekte überprüfen zu lassen, bevor die Erstattung von Strafanzeigen erfolgt, die bei der nächsten Polizeidienststelle abgegeben werden können.

Wegen der Mietminderungen sollten Sie ebenfalls einen Anwalt aufsuchen, wobei ich Ihnen auch hier gerne zur Verfügung stehen würde.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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