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WEG-Verwalter schadenersatzpflichtig?

| 28.10.2013 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Schadensersatzpflicht des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei unterlassender Balkonsanierung

Vor zwei Jahren habe ich eine Eigentumswohnung in einem gepflegten Altbau gekauft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht insgesamt aus vier Parteien.

Vor rund vier Jahrzehnten fand die Umwandlung und Teilung statt. Einer der Eigentümer, der seit 30 Jahren in diesem Haus wohnt, hat sich vor acht Jahren zum Verwalter bestellen lassen, nachdem die vorangegangene Verwalterin und damalige Miteigentümerin ausgezogen war. Nun sollen zwei Balkone - die Bestandteil einer besonderen Fassadengestaltung sind, jedoch nicht genutzt werden - abgerissen werden, weil eine Sanierung der Stahlträger aufgrund der Durchrostung kostenintensiv und angeblich zu unwirtschaftlich ist.

Den Verwalter interessiert leider nicht die Architektur, er vertritt die Ansicht, dass solche Bestandteile eines Altbaus irgendwann abgerissen werden, damit sie keine Sanierungskosten mehr verursachen können.

Nach seinen Angaben wurden seit Umwandlung zweimal vor einem Fassadenanstrich Risse verputzt. Aus den Versammlungsprotokollen der Vergangenheit geht kein Tagesordnungspunkt zum Thema Balkonsanierung hervor. Ich habe nun Sorge um den Wert meiner Wohnung, da die Fassade hierbei eine nicht unerhebliche Rolle spielt.

Haftet der Verwalter, da eine Sanierung der Stahlträger nicht rechtzeitig durchgeführt wurde?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u. a. verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen.

Hier ist zu unterscheiden zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:

Nach § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz sind zwingend Gegenstand des Gemeinschaftseigentums die konstruktiven Teile des Gebäudes.

Bei Balkonen gilt dies für Balkondecken und Balkonplatte einschließlich Isolierplatte, so dass die dortigen Stahlträger durchaus zu diesem Gemeinschaftseigentum gehören können, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Dafür haftet dann auch der Verwalter, wenn er "sehenden Auges", also schuldhaft sich um diese Sachen nicht kümmert, dieses zumindest (groß) fahrlässig unterlässt.

Fahrlässigkeit kann hiermit durchaus vorliegen.

Die Aufgaben des Verwalters beschränken sich zwar vor allem auf alle im Zusammenhang mit Instandhaltung und Instandsetzung anfallenden „Managementaufgaben", da es ansonsten Sache der Wohnungseigentümer ist.

Der Verwalter ist aber grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig zu kontrollieren, Mängel festzustellen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen vorzubereiten und herbeizuführen.

Insofern fragt sich allerdings, wie hoch der Verursachungsbeitrag des Verwalters tatsächlich ist, denn letztlich beschließen dazu die Wohnungseigentümer mehrheitlich.

Hierzu sollten Sie bei denen nachfragen, wie der Hergang war.

Noch kann ja ein Schaden vermeiden oder begrenzt werden.

Sie selbst haben auch eine Schadensminderungspflicht, indem Sie nunmehr versuchen müssen, dennoch eine Instandsetzung mit den anderen Eigentümern im Beschlusswege zu erreichen.

Die Mehrkosten hat dann aber möglicherweise der Verwalter zu verantworten.

Ob Sie aber tatsächlich einen Schadensersatzanspruch - und wenn ja, in welcher Höhe - haben, hängt damit noch von den weiteren Maßnahmen ab, denn schließlich ließe sich der Abriss noch verhindern.

Muss letzterer doch noch erfolgen, haben Sie in der Tat Chancen, gegen den Verwalter vorzugehen, am besten mit anwaltlicher Hilfe, weil die Sach- und Rechtslage hier nicht ganz einfach ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 03.11.2013 | 20:55

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