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WEG Beschluss zur Erneuerung eines Garagendachs

19.03.2015 20:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Die Frage beschäftigt sich mit der Instandsetzung von Garagen innerhalb einer WEG und die Kostentragung hierfür.

Folgender Fall:

Wir haben hier EINE WEG (30 Parteien), bestehend aus Voderhaus, Nebenhaus, Hinterhaus und einer Garagenzeile mit 8 Eigentümern. Gemäß Teilungserklärung sind die Kosten nach dem Verursacherprinzip abzurechnen, also Reparaturen die die Garage betreffen, lediglich auf die Garageneigentümer umzulegen unsw...Das Dach der Garagenzeile (Genmeinschaftseigentum) ist 50 Jahre alt und weist Schäden auf, sodass bei Eigentümer XY und Z bereits Schäden am Sondereigentum und Sachgut (KFZ, Werkzeug ) durch Nässe entstanden sind. Das Dach zu reparieren wäre eine Option, aber wirtschaftlich gesehen aufgrund des Alters und des Zustands des Dachs mittelfristig nicht empfehlenswert, sogar viel teurer als das Dach zu erneuern. Daher soll eine Erneuerung des Dachs erfolgen.

Die Rücklagen der WEG sind zwar Gemeinschafteigentum, wurden aber je her separat nach Häusern und Garagen aufgeteilt, und die Instandhaltung wurde auch seit je her nach dem Verursacherprinzip aus den Rücklagen finanziert, Sprich, Instandhaltung Garagen aus dem Rücklagenanteil Garagen.

Die WEG hat zwar ausreichende Gesamtrücklagen (also Vorderhaus, Nebenhaus, Garage und Hinterhaus zusammen), die die Maßnahme finanzieren könnten, jedoch der Anteil der Rücklagen der Garagen ist nicht ausreichend dafür. Hier müsste eine Sonderumlage für die Garageneigentümer erhoben werden.

Nunmehr folgende Fragen:

a) Bei einem Beschluss über die Erneuerung des Dachs der Garagenzeile müssen alle Eigentümer der WEG über die Maßnahme zustimmen oder nur die Eigentümer der Garagen (lt. TE Verursacherprinzip)? reicht hier ein Mehrheitsbeschluss der Garageneigentümer aus oder ist ein Mehrheitsbeschluss aller Eigentümer nötig?

b) Über die Erhebung der Sonderumlage reicht ein Mehrheitsbeschluss der Garageneigentümer aus? (Verursacherprinzip). Oder müssen alle Eigentümer abstimmen?

c) müssen nur die Garageneigentümer eine Sonderumlage zahlen oder alle Eigentümer? Zwar Verursacherprinzip lt. TE, aber doch ist das Garagendach Gemeinschaftseigentum?

d) Die Rücklagen sind gemeinschaftliches Eigentum, wurden aber jeher einzeln in den Abrechnungen geführt (Vorderhaus, Nebenhaus, Hinterhaus etc.. und auch die Instandhaltung wurde nach den einzelnen Gebäuden aus der Rücklage finanziert (Verursacherprinzip). Ist dies überhaupt so rechtens? Widerspricht sich dies nicht? Einen Beschluss zu dem Thema hat es nicht gegeben.

d) können Eigentümer der Garagen auch verlangen die Kosten für das Garagendach aus dem Rücklagentopf zu entnehmen auch wenn dies dem Verursacherprinzip lt. TE widerspricht?

e) inwiefern kann der Verwalter eine reine Reparatur des Dachs in diesem Falle ohne einen Beschluss in Auftrag geben, ohne in eine Haftungsfalle zu geraten? Denn die Abwendung von weiteren Schäden am Sondereigentum und auch am Gemeinschaftlichen Eigentum liegt im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Zwar sind hier Schäden an Wertgegenständen entstanden, jedoch ist keine Gefahr für Personenschänden im Verzug oder auch grobe Schäden wie z.b. durch einen Rohrbruch etc...Aber auch wenn es ,,nur ' eine Garage ist, muss ja gehandelt werden.

Anmerkung: Die Regelung in der Teilungserklärung ist meiner Meinung nicht sehr vorteilshaft und enthält zuviele Missverständinisse und Widersprüche, oder ist dies ,,normal'?

Besten Dank vielmals






19.03.2015 | 22:06

Antwort

von


(173)
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Hierzu kann ich wie folgt Stellung nehmen:


a.
Grundsätzlich geht das Wohnungseigentumsgesetz davon aus, dass stets und ausschließlich alle Eigentümer in einer Eigentümerversammlung stimmberechtigt sind. § 25 WEG sind hierbei nur wenige Ausnahmen vor, die vorliegend allerdings nicht zur Anwendung kommen können.

Neben § 25 WEG ist anerkannt, dass ein Stimmrecht einzelner Eigentümer auch in der Teilungserklärung ausgeschlossen werden kann. Gerade bei sogenannten Mehrhausanlagen kommt es hierbei häufiger zu entsprechenden Regelungen. Dies müssten Sie gegebenenfalls anhand Ihrer Teilungserklärung prüfen.

Schließlich gibt es auch ein sogenanntes Blockstimmrecht. In diesem Bereich sind die Einzelheiten allerdings rechtlich durchaus noch umstritten. Klar ist jedenfalls, dass alle Eigentümer zu beteiligen sind, sobald diese in irgendeiner Form belastet und beeinträchtigt werden. Dies wäre z.B. der Fall, wenn die Erneuerung auch mit optischen Änderungen verbunden wäre. Ferner wäre bei einer Beauftragung des Handwerkers zu berücksichtigen, dass gemäß § 10 VIII WEG alle Eigentümer für di entsprechenden Kosten haften. Ich tendiere daher dazu, dass alle Eigentümer abstimmen müssen, allerdings sehe ich je nach genauer Ausgestaltung der baulichen Maßnahmen und der Formulierung der Beschlüsse auch denkbare Varianten, in denen nur die Garageneigentümer abstimmen müssten.

b.
Hier gilt im Prinzip das Vorstehende. Geht es hierbei nur um die Erhebung der Sonderumlage bei klarer Rechtslage (= Kostentragung bei den Garageneigentümern) so könnte eher von einem Blockstimmrecht ausgegangen werden. Allerdings ist auch hier zu berücksichtigen, dass sich die Art der Finanzierung möglicherweise auch auf die anderen Eigentümer auswirken könnte, was deren Stimmrecht begründen würde.

c.
Gemeinschaftseigentum ist auf Kosten der Gemeinschaft instandzusetzen. Wenn die Teilungserklärung hier allerdings eindeutig bestimmt, dass die Kosten vor jeweiligen Eigentümergruppe zu tragen ist, dann sind diese Kosten auch nur von den Garageneigentümern zu tragen, auch wenn das Dach GEmeinschaftseigentum ist. Hier kommt es auf die Teilungserklärung an. Müssen die Garageneigentümer die Kosten tragen, wäre eine Beteiligung der übrigen Eigentümer an der Sonderumlage grundsätzlich ein Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung, der Beschluss anfechtbar.

d.
Die Entnahme aus der Rücklage würde wohl einen Verstoß gegen die Teilungserklärung darstellen, da auf diesem Wege sich alle Eigentümer an der entsprechenden Instandsetzung beteiligen müssten.

Gibt es tatsächlich eine getrennte Rücklage der Garagen, so wäre eine Entnahme hieraus grundsätzlich durch Beschluss möglich.

e.
Grundsätzlich kann der Verwalter außerhalb von sehr geringen Instandsetzungsmaßnahmen von sich aus keinerlei Arbeiten in Auftrag geben. Nur dann, wenn eine Notmaßnahme vorliegt oder aber man von üblichen geringwertigen Reparaturen ausgehen kann, hat der Verwalter ein eigenes Vornahmerecht. Außerhalb dieser Ausnahmen bleibt es dabei, dass der Verwalter nur den Schaden sichten und erfassen und anschließend ANgebote einholen und diese sodann der Eigentümergemeinschaft vorlegen muss. DIese wiederum hat über die Instandsetzung zu entscheiden. Eine vorherige Beauftragung zur Instandsetzung birgt daher für die Hausverwaltung ein erhebliches Risiko einer späteren Haftung.

ABweichende Regelungen können übrigens in der Teilungserklärung und insbesondere im Verwaltervertrag enthalten sein. Dort wird dem Verwalter z.T. ein gewisser Spielraum bei Instandsetzungen eingeräumt.


Soweit Sie "Unklarheiten" bei der Teilungserklärung ansprechen, ist dies leider nichts ungewöhnlich. Ich rege daher an, dass Sie die Teilungserklärung nochmals ausführlich prüfen lassen, bevor besonders kostenintensive Maßnahmen veranlasst werden.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne auch weiterhin zur Verfügung.


Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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