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Mietrückzahlung wegen Unbewohnbarkeit des Souterrains


13.11.2006 14:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Kugler



Hallo,

wir sind vor zwei Jahren zu dritt in eine 3-Zimmer-Wohnung gezogen, ein Zimmer davon befindet sich im Souterrain. Der Wohnungsverwaltung war von Anfang an bekannt, dass wir dieses Zimmer als Zimmer für unsere Tochter nutzen wollen.

Dort unten wurde es mit der Zeit immer feuchter, Schimmel bildete sich an den Wänden und in den Schränken. Wir zogen deshalb einen Bausachverständigen hinzu, der feststellte, dass der Raum unten aus bautechnischen Gründen
nicht dazu geeignet ist, ihn zu bewohnen. Wir besprachen dies mit unserer Hausverwaltung und diese legte uns während des Gesprächs - vermutlich aus Versehen - einen Grundriss vor, auf dem das Zimmer im Souterrain als "nicht dauerhaft bewohnbar" ausgewiesen ist. (Leider haben wir keine Kopie von diesem Grundriss)

Im Grunde haben wir aber doch die ganzen zwei Jahre zu viel für die Wohnung bezahlt, da die knapp 20 qm im Souterrain ja auch laut Architekt (oder von wem auch immer dies auf dem Grundriss so ausgewiesen wurde) durch Menschen "nicht dauerhaft bewohnbar" sind und die Wohnung nicht dem Mietgrund entsprach. (3 Zimmerwohnung)

Können wir Mietrückzahlungen verlangen und wenn ja, wieviel?

Danke für eine rasche Antwort!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst möchte ich mich für Ihre gestellte Frage bedanken und diese in Anbetracht Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kurz wie folgt beantworten.

Wenn ich Ihren geschilderten Sachverhalt richtig auslege, beinhaltet die in ihrem Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche das Zimmer im Souterrain. Ist dies der Fall, obwohl dieses Zimmer nicht bewohnbar ist und somit nicht als Wohnfläche gewertet werden kann, dann haben Sie gegen Ihren Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der entsprechend der geringeren Wohnfläche zu viel gezahlten Miete.

Diese Ansicht wird durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt.

Danach kann der Mieter, sofern die zur Berechnung der Miete zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche übersteigt, unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt. Diese mieterfreundliche Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) getroffen. Dabei ging es um ein Mietverhältnis, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag nicht angegeben war. Die Berechnung des Mietzinses erfolgte jedoch auf Basis einer Wohnfläche von 100 qm. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche lediglich 87,63 qm beträgt. Die Klage auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete war vor dem BGH erfolgreich. Der BGH bejahte die Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete.

In Ihrem Fall haben Sie als Mieter die „überhöhte“ Miete insoweit ohne Rechtsgrund gezahlt, als die in dem Mietvertrag angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße übersteigt. Dies gilt aber nur, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handelt. Erheblich so der BGH sei eine Differenz von mehr als zehn Prozent. Dies dürfte bei der Größe des Souterrains von 20 qm aber der Fall sein.

Das Gesetz will dem Vermieter lediglich die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten Miete ermöglichen. Wird nun deren Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, kann der Vermieter damit eine Miete erzielen, die über der ortsüblichen Miete liegt. Dies soll durch das Gesetz gerade verhindert werden. Das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in Erhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen trägt daher allein der Vermieter (BGH, VIII ZR 192/03).

Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler
Rechtsanwalt

Rechtsanwalt
Sascha Kugler
Alte Jakobstr. 85/86
10179 Berlin

Tel: +49 30 2345663-0
Fax: +49 30 234566336
www.ra-kugler.de
kontakt@ra-kugler.de
Skype ID: RechtsanwaltKugler

Zum Abschluss möchte ich Sie noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:

Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverhaltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich Sie ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.

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