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Mietrückstand / Zweifelhafter Teilzahlungsvergleich Vertrag

| 26.08.2009 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Hallo an alle Rechtsexperten!

Bin mir nicht sicher, ob Vertragsrecht, oder Mietrecht...ist leider sehr vielschichtig das Ganze, aber ich versuche es so kurz und aussagekräftig wie möglich zu machen:

Abriss Vorgeschichte: meine Lebensgefährtin teilte sich bis vor ca. 1,5 Jahren mit ihrem Noch-Mann eine Wohnung - beide wurden jew. im Mietvertrag einbezogen/genannt. Nun möchte der Vermieter noch div. Monatsmieten aus Rückständen haben, u.a. auch für die Zeit wo meine Lebensgefährtin dort nicht mehr gemeldet war (Randinfo).

Nach div. Drohungen etc. schaltete der Vermieter seinen Anwalt ein, dieser hat schließlich einen "Anerkenntnis- und Teilzahlungsvergleich"-Vertrag (im Folgenden "AUTV") angefertigt.

Ohne mein Wissen (und die Möglichkeit diesen durchzulesen) hatte man meine Lebensgefährtin offensichtlich dazu gebracht diesen Vertrag noch beim Anwalt vorOrt zu unterschreiben - das Ganze ist jetzt ca. 1 Jahr her.

Kernpunkte dieses (meiner Meinung nach zweifelhaften) Schreibens:
- Sie+Ex übernehmen jew. gesamtschuldnerisch den Offenen Betrag incl. Anwaltskosten
- Eine Nebenkostenabrechnung ist nachträglich vom Vermieter zu Erstellen (fehlt aber seit ca. einem Jahr...! - bereits früher fehlerhafte Abrechnungen...)

Problem / Fragen:
1. Ich hätte Sie diesen Vertrag nie unterschreiben lassen, da Sie so gezwungen ist, die ausstehenden Schulden für Ihren Ex-Mann zu bezahlen egal was passiert - richtig?!

2. Kann man diesen Vertrag evtl. für ungültig erklären, da Sie ihn sich offensichtlich nicht durchgelesen hat oder nicht richtig verstand worum es darin geht - bzw. man Sie evtl. "überredet" hat das Papier zu unterzeichnen? Zudem kommen dort einige meiner Meinung nach merkwürdige Passagen vor...
Ein Absatz lautet: "der AUTV kommt nur dann zustande, wenn ein von den Schuldnern ausgefülltes und unterzeichnetes Exemplar dieses AUTV am xx.xx.2008 bei RA xxxxxxx (+Adresse) eingegangen ist." Das dort angegebene Datum entspricht dem Datum bei den Unterschriften und dem Tag an dem Sie bei besagtem Anwalt war. Es war also nie vorgesehen dass wir die Möglichkeit hatten dieses Vertragswerk z.b. selbst, von mir oder von einem anderen RA prüfen zu lassen...?!

3. Meine Lebensgefährtin besitzt derzeit kein Einkommen jegl. Art weshalb Sie derzeit die vereibarten Raten nicht bezahlen kann (Lt. Vertrag steht dort "...Die Schuldner erklären, dass sie bei gleichbleibenden wirtschaftlichen Verhältnissen zur pünktlichen Zahlung der vereinbarten Beträge in der Lage sind.") nun machen sowohl Anwalt als auch Vermieter gesondert Druck - dürfen Sie dies?
3a) im Vertrag steht weiterhin sinngemäß: beide Schuldner bef. sich in der Insolvenz, weshalb die Raten so niedrig sind (150€)
3b) Derzeitiges Einkommen (Zeitpunkt Vertragsschluss) Ex-Mann: 900 Euro, Lebensgefährtin: kein Einkommen.
Sie bekommt weder HarzIV noch ALG oder sonstiges und ist schon in der Privatinsolvenz - wie kann Sie sich also ohne dass Sie Einkommen hat überhaupt zu einer Zahlung von mtl. 150 Euro verpflichten? Bzw. ist dies überhaupt rechtmäßig von Seitens des Anwalts/Vermieters?
3c) Der Vergleich beruht also auf der Grundlage, dass beide Schuldner bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses privatinsolvent waren, und meine Lebensgefährtin zum damaligen und jetzigen Zeitpunkt kein Einkommen hat... Laut meinem Verständnis hätten Sie ohne dieses "tolle Schriftstück" also fast keine Chancen an ihr Geld zu kommen..?!

4. ist es sinnvoll aus dem Vertrag zu kommen? geht dies überhaupt? Hat der Vertrag eigentlich eine rechtl. Grundlage? Für mich passt da vorne und hinten nichts zusammen, außer dass er von einem RA stammt.
4a) Derzeit ist meine Lebensgefährtin auch noch auf Bewährung (2. Jahr, angebl. Betrugsfall) - hat das Auswirkungen? Muss Sie evtl. ins Gefängnis?
4b) was ist nun schlimmer: offene Mietschulden an sich oder diese über den Vergleich nicht zahlen zu können?

5. Müssen wenn dann nicht alle in dem Vertrag genannten Dinge erfolgen, also nicht nur Zahlung seitens der Schuldner, sondern auch die Abrechnung seitens des Vermieters? (gut ohne Abr. steigt der Betrag schonmal nicht weiter an...?!)

Hoffe auf jemanden mit Durchblick, kürzer gings leider nicht... ;-)


Mit freundlichen Grüßen
PN

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Mieter haften als Gesamtschuldner für die Zahlung der Miete. D.h. Ihre Lebensgefährtin haftet grundsätzlich auch für die Mietschulden für die Zeit in der sie nicht selbst in der Wohnung lebte aber noch Vertragspartner des Vermieters war, also im Mietvertrag stand. Daher kann der Vermieter auch von Ihrer Lebensgefährtin die Miete verlangen.

Ob dies auch für die Anwaltskosten gilt, kann von hier nicht beurteilt werden, da dazu noch weitere Informationen über den genauen Ablauf des Auszugs, Mitteilung an den Vermieter, Mahnung an Ihre Lebensgefährtin, Mietvertragstext etc. nötig sind.

2.
Ob der Vermieter aus dem "Anerkenntnis- und Teilzahlungsvergleich" direkt gegen Ihre Lebensgefährtin vorgehen kann, hängt vom genauen Wortlaut der Vereinbarung ab. IdR wird von den Gerichten bei der Auslegung eines solchen Vertrages nur von einem schuldbestätigenen Anerkenntnis und nicht von einem schuldbegründenen Anerkenntnis ausgegangen. Sodass nur solche Ansprüche erfüllt werden müssen, die auch ohne den Abschluss eines solchen Vertrages bestehen würden.

3.
Ihre Lebensgfährtin könnte den Vertrag wegen Irrtums anfechten; § 119 BGB, wenn sie den Vertrag nicht richtig verstanden hat. Nicht gelesen zu haben ist kein Grund für eine Anfechtung. Außerdem könnte Ihre Lebensgfährtin den Vertrag möglicherweise wegen Drohung gem. § 123 BGB anfechten, wenn Druck auf sie ausgeübt worden ist.

4.
Unklarheiten oder Merkwürdigkeiten machen einen Vertrag an sich nicht unwirksam, nures einer Auslegung bedarf was letztendlich vereinbart werden sollte.

5.
Auch das Eingehen von Zahlungsverpflichtungen ohne eigenes Einkommen macht den Vertrag nicht unwirksam. Auch in der Privatinsolvenz ist es grundsätzlich nicht verboten Verträge und Vereinbarungen abzuschließen.

6.
Ob es sinnvoll ist, den Vertrag nicht zu erfüllen, ist davon abhängig, ob die eingegenagenen Zahlungsverpflichtungen zu Recht erfolgten (siehe oben). Da sich Ihre Lebensgefährtin in der Privatinsolvenz befindet wird wohl auch bei Vorlage eines Vollstreckungstitels eine Vollstreckung für den Vermieter nicht erfolgversprechend sein. Wenn dem Vermieter dies ausdrücklich dargestellt wird, lässt dieser sich möglicherweise auf eine andere Vereinbarung ein.

7.
Die Voraussetzungen für eine strafbare Handlung sehe ich im Verhalten Ihrer Lebensgefährtin nicht.

8.
Eine etwaige erfolgende Nebenkostenabrechnung sollten Sie, unabhängig von der Vereinbarung, prüfen (lassen) bevor diese Forderungen erfüllt werden.

9.
Ihre Lebensgefährtin könnte gegenüber ihrem Ex-Mann einen Ausgleichsanspruch für die gezahlten Mieten haben, da der Ex-Mann ohne Ihre Lebensgefährtin in der Wohnung gelebt hat.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
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Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2009 | 15:49

Vielen Dank schonmal für die Informationen, welche mir aber nur teilweise helfen.

Nach noch genauerer Inspektion des Vertrages vielen mir weitere Fehler auf - z.B. Rechenfehler: Angeblich fehlt die Miete der Monate 01,02,03,07,08,09 (sechs Monate).In der abschl. Kostenaufstellung spricht man dann aber von "450 x 5 = 2700 Euro" - was nicht zusammen passt. Gilt dann dieser offensichtlich falsche Vertrag überhaupt?

Nachtrag zu Ihrer 8. Antwort: Laut Vertrag heißt es: "Die Schuldner verpflichten sich gesamtschuldnerisch, auch die noch nicht bekannten Nebenkosten für 2008 zu übernehmen und auf Einreden und Einwendungen jeglicher Art gegen die Nebenkostenabrechnung zu verzichten." Also spätestens bei diesem Absatz hätte ich NICHTS unterschrieben, da dieser Satz ja fast schon eine Frechheit darstellt - was meinen Sie dazu?


Um auf ein anständiges Honorar zu kommen, hat man hier offensichtlich den Gegenstandswert mit 7000 Euro ziemlich hoch angesetzt - ist dies so ok?

Kann es denn korrekt sein, dass der Anwalt für einen solch fehlerhaften Vertrag etc. Anwaltskosten in Höhe von 1300 Euro (angebl. nach RVG) in Rechnung stellt? Ich meine, müsste ich den Anwalt bezahlen, sähe ich mich gezwungen für 1300 Euro eine wesentlich korrektere Arbeitsweise an den Tag zu legen...!

Da meine LG wie erwähnt in den letzten 3 geforderten Monaten bereits bei mir gemeldet war: Macht es Sinn dem Vermieter direkt vorzuschlagen für ersten 3 berechtigte Monate Mietverzug sofort aufzukommen, sofern ich das für meine LG übernehmen darf? Kann ich mit so einem Vergleich die berechneten Anwaltskosten umgehen oder wenigstens mindern?

Für mich als wirtschaftlich denkenden Menschen ist die abschließende Frage: Auf welchem Wege erreiche ich die schnellstmögliche, rechtsgültige Einstellung der Sache zum kleinstmöglichen Preis?

Besten Dank erst einmal.
Ggf. werde ich Sie nochmals in Ihrer Kanzlei kontaktieren, teilen Sie mir hierzu evtl. mit welche Kosten für Sichtung des Vertragswerkes (4 S. A4) anfallen würden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2009 | 16:30

Sehr geehrter Fragesteller,

auch Widersprüche in einem Vertrag können durch Auslegung behoben werden. Im Zweifel gilt dann jedenfalls der geringere Betrag. Sollte es ich nur um einen Kalkulationsirrtum handeln ist dieser idR unbeachtlich für die Irrtumsanfechtung.

Der Verzicht auf "Einreden und Einwendungen jeglicher Art" ist grundsätzlich nicht sittenwidrig.

Der Gegenstandwert scheint mir etwas zu hoch. Jedoch teilen Sie nicht mit, ob weitere Ansprüche neben der Miete und der Nebenkostenabrechnung noch bestehen. Andernfalls wäre der Gegenstandswert die offenen Forderung.

Selbst bei einem Gegenstandswert von EUR 7000 ist die Berechnung im Übrigen auch nicht zutreffend.

Die schnellste Lösung erreichen Sie, wenn Sie die berechtigten Forderungen gegenüber dem Vermieter erfüllen, da der Vermieter die Ansprüche ansonsten gerichtlich durchsetzen könnte wobei weitere Kosten entstehen. Alternativ können Sie auch eine weitere Vereinbarung mit dem Vermieter treffen, die die Angelegeneheit schneller und kostengünstiger beendet.

Die Sichtung und rechtliche Einschätzung des Vertrages kostet EUR 476,00, abzüglich des hier gezahlten Honorars.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 26.08.2009 | 16:34

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"hätte besser sein können, aber bin trotzdem sehr zufrieden für den schnellen Rat - vielen Dank!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 26.08.2009 4,2/5,0
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