Mietrecht als Vermieter

Question

Frage, ob die Räumungsklage vor Gericht in der Hauptsache für erledigt erklärt werden soll:

Der Mieter hatte wiederholt Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten. Zwei Mahnungen mit fristloser Kündigung (ohne ordentliche Kündigung) erfolgten, Mahnbescheid wurde beantragt und nach Widerspruch des Mieters wurde eine Klage mit der Mietforderung wurden bei Gericht eingereicht. Gleichzeitig wurde die Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht. Gerichtstermine jeweils bezüglich der Forderung und der Räumungsklage wurden vom Amtsgericht festgelegt. Bis dahin hat der Mieter allen Forderungen widersprochen.

Inzwischen hat der Mieter die reinen Mietrückstände innerhalb von weniger als zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen. - Dies ist eigentlich ein Grund die Räumungsklage für erledigt zu erklären doch:
- Der Mieter war auch in der Vergangenheit schon zahlungsunwillig, hatte dafür 2023 schon einmal die fristlose und ordentliche Kündigung erhalten, der er nicht folgte. Die Kündigung wurde von mir veranlasst, bezog sich aber auf Forderungen des vorherigen Vermieters bzw. auf rückständige Betriebskosten.
- Die Wohnung soll verkauft werden, weil es mir zu anstrengend ist, mich mit dem Mieter herum zu ärgern. Doch erst nach Androhung der Räumungsklage hat der Mieter der Maklerin Einlaß in die Wohnung gewährt.
Diese Punkte, auch dass der Mieter der ordentlichen Kündigung von 2023, Kündigungstermin Juni 2024, nicht Folge leistete, sind dem Gericht bekannt. Auch hat der Mieter dem Gericht selbst ein manipuliertes Schreiben vorgelegt. - Hat die Räumungsklage unter diesen Umständen auch nach Erledigung der Forderung noch Aussicht auf Erfolg oder soll es von mir für erledigt erklärt werden?

Ich habe nur diese eine Wohnung und noch nicht sehr lange, so dass ich selbst keine Erfahrung auf dem Gebiet habe.

Vorab besten Dank für einen Rat von einem Experten für Räumungsklagen, sehr gerne aus dem Raum LU / MA

Rechtsanwalt Robert Weber · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:    Auch wenn der Mieter die Mietrückstände inzwischen beglichen hat, besteht nach wie vor Aussicht auf Erfolg der Räumungsklage. Das gilt insbesondere, weil er in der Vergangenheit wiederholt seine Pflichten verletzt hat, etwa durch verspätete Zahlungen, die Weigerung zur Wohnungsbesichtigung und die Vorlage eines manipulierten Schreibens im Verfahren. Dieses Verhalten kann eine eigenständige Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen &#8211; unabhängig vom Zahlungsverzug. Zudem heilt eine Nachzahlung nur eine fristlose Kündigung, und selbst das nur, wenn in den letzten zwei Jahren keine andere Kündigung aus dem Grund ausgesprochen wurde. Eine ordentliche Kündigung wird davon keinesfalls unwirksam.    Allerdings können Sie im Prozess nur solche Gründe verwerten, die bereits in der Kündigung benannt wurden oder dem Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung offensichtlich bekannt waren. Neue Vorwürfe &#8211; wie etwa die Manipulation &#8211; können nicht nachträglich zur Begründung der alten Kündigung verwendet werden. Diese müssten durch eine neue Kündigung zusätzlich geltend gemacht werden.    Ich empfehle, die Räumungsklage nicht für erledigt zu erklären, sondern zu prüfen, ob eine neue Kündigung ausgesprochen und im laufenden Verfahren ergänzend eingeführt werden kann. Auch hängt es entscheidend von der bisher ausgesprochenen Kündigung ab, da die Räumungsklage nur dann Erfolg hat, wenn die ausgesprochene Kündigung noch wirksam ist.    Da Kündigungen oft an kleinen Details scheitern, sollten Sie das Kündigungsschreiben und die Prozeßakte einem örtlichen Anwalt zur umfassenden Prüfung vorlegen, um teure Fehler/Mißverständnisse zu vermeiden.    Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.    Ansonsten verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen,    Robert Weber  Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Robert Weber

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