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Mietrecht / Vereinbarung im Mietvertrag rechtens?

05.07.2012 00:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Tag,

bezüglich der neuen Renovierungsregelungen möchte ich gerne wissen in wie weit der in meinem Mietvertrag Passus gültig ist, bzw. wie ich die Whg nun bei der Rückgabe übergeben muss.

"§24 Sonstige Vereinbarungen"

2)Die Wohnung wird bei Einzug fachmännisch renoviert, Glattputz weiß gestrichen, hochwertiger Parkett-Bodenbelag unbeschädigt, Fliesen und Sanitär in den Badezimmern mit hochwertiger Badezimmereinrichtung eingerichtet, unbeschädigt übergeben. Bei Auszug muss die Wohnung in diesem Zustand wieder übergeben werden,- unabhängig von der Mietzeit. Der Vermieter verzichtet im Gegenzug ausdrücklich auf die Renovierungsregelung lt §12. Diese Regelung wurde privatrechtlich ausdrücklich zwischen beiden Parteien vereinbart, unabhängig von der Rechtslage zum Auszugstermin.

Über diese Individualvereinbarung wurde verhandelt und vom Mieter und Vermieter akzeptiert"

Hierzu sei noch anzumerken dass bei der Vertragsunterzeichung dieser Punkt nicht besonders hervorgehoben wurde, aber hier bin ich natürlich selbst schuld da ich dies damals nicht angesprochen habe.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Ihrerseits zitierte Vertragsklausel könnte nur wirksam sein, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln würde, nicht wenn es eine einseitig vom Vermieter gestellte Klausel wäre. Bei Zusätzen und Erweiterungen zu Formularmietverträgen setzt die Rspr. strenge Anforderungen an eine Individualvereinbarung. Eine solche setze voraus, dass die Klausel zwischen den Parteien ausgehandelt wird, wobei ein Aushandeln mehr ist als ein bloßes Verhandeln über die Klausel. Aushandeln bedeutet, dass der Vermieter die Klausel bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt hat, er also zu erkennen gegeben haben muss, auch bereit zu sein, den Mietvertrag auch ohne diese Klausel zu schließen. Die Beweislast trägt der Vermieter. Da es im Vertrag nur heißt, dass über die Klasuel verhandelt wurde, nicht hingegen, dass sie ausgehandelt wurde, dürfte der Vermieter diesen Beweis wohl nicht erbringen können. Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass die zitierte Klausel dann unwirksam ist. Dann allerdings ist sie insgesamt unwirksam, was also auch den Verzicht des Vermieters auf § 12 des Vertrags betrifft. Eine abschließende Bewertung ist daher gegenwärtig nicht möglich. Ob bzw. inwieweit Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, hängt damit von der Wirksamkeit des § 12 Ihres Mietvertrags ab.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2012 | 10:57

§12 sieht wie folgt aus:

"Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone, Terrassen u. ä. Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen.

Der ganze Kontakt, auch zur Rückgabe läuft über die Maklerin, welche recht "forsch" fungiert. Sie beharrt darauf das der Passus "privatrechtlich" Sie aus allen Unklarheiten befreien würde.... Ist dem so?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2012 | 11:16

Sehr geehrter Fragesteller,

auch diese Klausel enthält eine unangemessene Benachteiligung wegen der Renovierungspflicht bezgl. der Balkonoe, Terrassen und Keller.

Das "privatrechtlich" befreit von überhaupt nichts. Der Begriff bezeichnet eine Rechtsangelegenheit zwischen Privaten im Unterschied zum öffentlichen Recht, das die Rechtsverhältnisse zwischen Bürger und Staat erfasst.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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