Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Frage 1:
"was muß ich tun, um mein recht auf Räumung nicht zu verwirken oder was darf ich nicht tun ?"
Nach Ihrer Schilderung haben Sie einvernehmlich mit dem Mieter schriftlich einen Aufhebungsvertrag zum 15.10.2012 abgeschlossen. Ein wirksamer Aufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zum vereinbarten Termin. Räumt der Mieter die Wohnung nicht zu diesem Termin, so müssen Sie erst ein Räumungsurteil gegen den Mieter erwirken.
Der größte Fallstrick für die Wirksamkeit des Aufhebungsvertrags droht durch eine mögliche Anwendbarkeit der Widerrufsregelung des § 355 BGB
. Diese findet dann Anwendung, wenn der Mieter Sie nicht auf eigenen Wunsch zum Abschluss des Aufhebungsvertrags an die in § 312 BGB
bezeichneten Orte ( insbesondere die Privatwohnung) bestellt hat.
Da der Mieter nach Ihrer Schilderung an sich kein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte und auch derzeit keine Anstalten zum Auszug zeigt, ist vor einer Räumungsklage abzuklären, ob ein solches Widerrufsrecht besteht. Ist dies nämlich der Fall und der Mieter darüber nicht ordnungsgemäß belehrt worden, so läuft die 14-tägige Widerrufsfrist erst gar nicht an. In diesem Falle ginge eine Räumungsklage ins Leere, sobald der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht. Die ordnungsgemäße Belehrung wäre dann zunächst nachzuholen, um die Widerrufsfrist zum Laufen zu bringen.
Sollte der Aufhebungsvertrag wirksam sein und kein Widerrufsrecht des Mieters bestehen, so dürfen Sie den Mieter keinesfalls eigenhändig vor die Tür setzen oder gar einen neuen Vertrag mit diesem abschließen. Die ab dem 15.10.2012 auflaufenden Kosten für die unberechtigte Weiternutzung der Wohnung können Sie bis zur Räumung als Schadensersatz vom Mieter fordern.
Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.
Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fork
-Rechtsanwalt-
Antwort
vonRechtsanwalt Raphael Fork
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Rechtsanwalt Raphael Fork
Meine Frage war vor allen Dingen, ob es einen sofortigen handlungsbedarf für mich gibt. Ich sehe die Gefahr, dass ich durch Duldung der weiteren Benutzung der Mietsache unbeabsichtigt die Fortsetzung des Mietverhältnisses anerkennen könnte.
Sie sollen die weitere Benutzung der Wohnung ja auch nicht einfach dulden, sondern vorher abklären, ob Ihr Aufhebungsvertrag tatsächlich wirksam das Mietverhältnis beendet hat.
Wenn dies so ist und der Mieter keine Anstalten macht auszuziehen, dann müssen Sie - wie oben bereits geschildert - einen gerichtlichen Räumungstitel beschaffen ("Räumt der Mieter die Wohnung nicht zu diesem Termin, so müssen Sie erst ein Räumungsurteil gegen den Mieter erwirken").
Damit keine stillschweigende Duldung angenommen werden kann, sollten Sie zudem umgehend schriftlich und nachweisbar auf die Beendigung des Mietvertrags zum 15.10.2012 hinweisen (wenn der Aufhebungsvertrag wirksam war ) und der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprechen.
