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Baurecht / Mietrecht: Wohneinheit in 'Teileinheiten' an mehrere Mieter vermieten

03.08.2012 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer eine klassischen Zweifamilienhauses (Bj 1970) in Bayern.
1 Einheit ist im EG, eine zweite Einheit im OG. Es gibt ein sep. Treppenhaus über das die Einheiten und auch das Dachgeschoss erschlossen sind.
Nun möchte ich das Dachgeschoss ausbauen. Dies ist (gem. Bebauungsplan und nach Rücksprache mit Gemeinde) erlaubt. Der Haken: Die Maximale Zahl der Wohneinheiten für das Grundstück ist per B-Plan auf zwei festgesetzt. Hier ist die Gemeinde auch zu keiner Abweichung bereit.

d.h. Ich darf das DG ausbauen, darf aber keine eigene Einheit bilden => Ich muss die DG Wohnung genehmigungstechnisch der OG oder EG Wohnung zuschlagen.

Faktisch sind es jedoch 3 abschliessbare Einheiten (je eine pro Etage).
Für die Vermietung wäre es günstiger, jede Etage einzeln zu vermieten, da sonst zu grosse Einheiten entstehen.

Fragen:
1. Was passiert nun, wenn ich das Haus dennoch an 3 Parteien vermiete (Jede Wohnung (genauer: Etage) an einen Mieter ? Mache ich mich strafbar?
Ist es eine geringfügige Ordnungswidrigkeit? Müsste im schlimmsten Fall sogar der Mieter wieder ausziehen?
2.
Ist es möglich eine baurechtlich definierte Einheit (hier die Einheit bestehend aus OG+ DG) an mehrere Mieter zu vermieten ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu treten?
3.
Falls Punkt 1+2 problematisch:
Wie sieht es aus, wenn ich eine der Wohnungen selbst bewohne? Ich kann doch jederzeit Teile meiner Wohnung legal vermieten? Zumindest kenne ich das aus meiner Studentenzeit ..
4.
oder ist bei der Vermietung einfach darauf zu achten, dass man keine "Wohnung" vermietet sondern einzelne Räume innerhalb einer Wohnung?

Besten Dank vorab und ein schönes Wochenende

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich danke Ihnen für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf. Bitte beachten Sie aber, dass meine nachstehenden Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

1.

Wenn Sie das DG baurechtswidrig als separate Einheit vermieten, darf das Bauordnungsamt eine Ordnungsverfügung gegen Sie erwirken, mit einem hohen Bußgeld im 5-stelligen Bereich.

Zudem darf eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden, mit der Folge, dass Sie dem Mieter kündigen müssen und dieser einen Anspruch auf Schadensersatz (Umzugskostenerstattung etc.) gegen Sie hätte.

Sie sollten also nicht gegen die Baugenehmigung verstoßen.

2.

Gegen die Baugenehmigung verstoßen Sie, wenn Sie das DG als separate Einheit vermieten. Vermieten Sie OG+DG zusammen als Einheit, ist es baurechtlich ohne Belang, an wieviele Mieter Sie diese Einheit vermieten. Sie können z.B. die OG/DG-Einheit auch an eine Wohngemeinschaft vermieten.

3. + 4.

Sie können selbstverständlich die Wohnung im 3. und 4. OG selbst bewohnen und ein einzelnes Zimmer untervermieten - entscheidend ist, dass das DG keine eigene, abgeschlossene Wohneinheit darstellen darf.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung oder Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2012 | 17:10

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
danke für Ihre Antwort soweit. Bitte gestatten Sie mir noch eine Nachfrage, da ich die Einheit OG+DG nicht an eine WG sondern zwei Familien vermieten möchte:

Könnte ich also wie folgt vorgehen:
Das OG + DG wird baurechtlich als eine Einheit dargestellt.
Die Einheit ist jedoch - das liegt in der Natur der Sache - durch ein Treppenhaus und jeweils einer Türe pro Etage zum Treppenhaus in zwei Teilbereiche gegliedert.

vermietet wird nun die Wohnung "OG+DG" (die sich über 2 Geschosse erstreckt und 2 abschließbare Türen hat an zwei Familien mit jeweils einem unabhängigen Mietvertrag:

Familie 1: Mietet in der Wohnung "OG+DG" folgende Räume: alle in der Ebene OG
Familie 1: Mietet in der Wohnung "OG+DG" folgende Räume: alle in der Ebene DG


Faktisch ist es ja eigentlich das selbe wie die Einheiten sep. zu vermieten.
Wäre es jedoch so zulässig?

Falls nein: stören die Türen zum Treppenhaus (werden deswegen die Einheiten als abgeschlossen unterstellt)

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2012 | 23:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe Bedenken, dass dieser Weg zum Erfolg führt, denn dann wäre das DG faktisch eine abgeschlossene Wohneinheit.

Dabei handelt es sich um Wohneinheiten, die in einem Gebäude mit mehreren Nutzungseinheiten liegen, jeweils über einen eigenen Eingang verfügen und auch jeweils separat zugänglich sind.

Das ist eben gerade baurechtlich nicht genehmigt. Sie werden nur die Einheit OG+DG zusammen vermieten dürfen, egal an wieviel Mieter, wenn die Geschosse NICHT jeweils abgeschlossen sind. Das wird wohl nur dadurch zu gestalten sein, dass Sie die Wohnung OG+DG an mehrere Mieter vermieten, die dann unter sich klären, wer welche Räume bewohnt. Ansonsten laufen Sie Gefahr, eine Nutzungsuntersagung zu riskieren - mit den geschilderten Folgen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

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