Mietrecht - Betriebskostenpauschale - Strompreisbremse/Gaspreisbremse

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1.
Eine Betriebskostenpauschale ohne jährliche Abrechnung ist erlaubt (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB), außer bezüglich der Heizkosten (§ 2 Heizkostenverordnung [HzKV]), wenn es sich nicht um ein Studentenwohnheim (§ 11 Abs. 1 Nr. 2a HzKV) oder "vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile [handelt], deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen wegen ihrer besonderen persönlichen Verhältnisse regelmäßig keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden." (§ 11 Abs. 1 Nr. 2b HzKV)

2.
Eine Anpassung der Pauschale ist gemäß § 560 Abs. 1 S. 1 BGB zulässig, "soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist" [Mehrbelastungsabrede].
"Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in Ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird." (§ 560 Abs. 1 S. 2 BGB)

Das bedeutet praktisch, eine Abrechnung wie bei einer ordentlichen Betriebskostenabrechnung: Gegenüberstellung alter und neuer Kosten und Angabe, wie sich die Kostensteigerungen auf einzelnen Betriebskostenposten verteilen (Verteilungsschlüssel).

Liegt das nicht vor, ist das Erhöhungsschreiben nichtig.


Selbst wenn keine Mehrbelastungsabrede im Mietvertrag steht, wird man wohl wegen der enormen Preissteigerungen auf dem Energiesektor zu einem Erhöhungsrecht kommen müssen (, z.B. über § 313 Abs. 1 BGB).

§ 560 Abs. 3 S. 1 und S. 2 BGB:
"Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen."

Eine zulässige Erhöhungserklärung führt zur Erhöhung ab dem übernächsten Monat (§ 560 Abs. 2 S. 1 BGB). Kam die Erhöhungserklärung im November, würde die Erhöhung ab 01.01.2023 gelten.

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Fordern Sie eine konkrete Berechnung der Erhöhung der Betriebskosten (Gegenüberstellung von alter und neuer Betriebskostenbelastung) an.
Zahlen Sie die Erhöhung "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" und "unter Vorbehalt der Rückforderung und Senkung der Kosten durch staatliche Energiepreisbremsen."
Weisen Sie auf § 560 Abs. 3 S. 1 und S. 2 BGB (MItteilung der Ermäßigung der Kosten) hin.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt