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Mietrecht, Schonheitsreparaturen

06.05.2014 23:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um eines der schwierigsten, umkämpften Rechtsgebiete des Mietrechts: Nämlich die Frage nach den Schönheitsreparaturen. Pragmatismus vor Ort ist wichtig. Starre Fristen können den Mieter benachteiligen und deshalb unwirksam sein.

Mietdauer : 22 Jahre, preisgebundene Wohnung (mittl. preisbindung abgelaufen)

Ich habe eine Mietvertrag mit Schoenheitsreparatur Klausel s.u.

meine Frage : in dem Mietvertrag ist tatsaechlich ein Posten "Anteil Instandhaltungskosten fuer vom Vermieter uebernommene Schoenheisreparaturen" enthalten

Muss ich die Schonheitsreparaturen durchfuehren ?

Zu Umfang der Reparaturen ist gesagt :
Par 6. Hat das Unternehmen die Schonheitsreparaturen uebernommen (vgl. Nr. 4 AVB), so wird hiermit festgestellt das der bei Vertragsbeginn vereinbarten Miete der kostensatz fuer Schonheitsreparaturen in Hoehe der bei vertragsabschluss gueltigen Instandhaltungspauschale gem. par. 28 II Berechnungverordnung zugrunde liegt.
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Schonheitsreparaturklausel


Nr. 4

(1)Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen benutzung bestimmten Raume, einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat fuer ausreichende Lueftung und heiszung aller ihm ueberlassenen Raume zu sorgen.

(2) Schoenheitsreparaturen sind fachgerecht auszufuehren. die Schoenheitsreparaturen
umfassen : das Anstreiche, kalken oder tapezieren der Waende und Decken, das Streichen der Fussboeden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Tueren und der Aussentueren von innen sowie der Heizkoerper einschliesslich der Heizrohre.

Die schoenheitsreparauren sind nach Abauf folgender Zeitraume durchzufuehren :

in Kuechen, Baedern und duschen alle 3 Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Tueren,
heizkoerper und heizrohre alle vier jahre durchzufuehren

in Wohn und Schlafraumen, Fluren, Diesen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenraumen alle 7 Jahre

der mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen
Ausfuehrungsart abweichen. Er ist fuer den Umfang de im Laufe der Mietzeit ausgefuehrten
Schoenheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Laesst in besonderen Ausnahmefaellen der Zustand der Wohnung eine Verlaengerung
der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine
Verkuerzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, navch billigem ermessen die Fristen des Planes bezueglich der Durchfuehrung einzelner Schonheitsreparaturen zu verlaengern oder zu verkuerzen.
Hat das Wohnungsunternehmen gem. Par. 2 Abs.6 des Vetrages die Schoenheitsreparaturen uebernommen, so sind die Mieter nicht berechtigt, vom Wohnungsunternehmen die Ausfuehrung von Schoenheitsreparaturen zu verlangen, die ueber den Fristenplan und ueebr den in der Mieter fuer Schoenheitsreparaturen enthaltenen Kostensatz hinausgehen. Die Hohe des Kostensatzes bei Vertragsbeginn ist in Par. 2 Abs 7 des Vertrages vereinbart. Das Wohnungsunternehmen ist verpflichtet, dem mieter jede Aenderung dieses kostensatzes bekanntzugeben.

Sehr geehrter Fragesteller,

Nach BGH müssen Sie Schönheitsreparaturen durchführen, wenn der Zustand der Wohnräume das konkret erfordert, so BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03; BGH WUM 2004, 333.

Zwar entsprechen die von Ihnen zitierten Fristen (3 Jahre; 4 Jahre, 5 Jahre und 7 Jahre) im Wesentlichen den vom BGH einmal akzeptierten Regeln des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums von 1976.


Aber die Rechtsprechung hat sich gerade zu den Schönheitsreparaturen seitdem fortentwickelt; durchaus nicht zum Nachteil der Mieter: Starre Vertragsklauseln, insbesondere solche mit festgelegten Fristen, können unwirksam sein und dazu führen, dass die Pflicht auf den Vermieter zurückfällt.

Das ist nach BGH dann der Fall, wenn der Vermieter mit Schönheitsreparaturen vertraglich belastet wird, die über den tatsächlichen Bedarf hinausgehen.

Zumindest gilt das für einen normalen Standard. Sollten Sie also bei der Abnahme der Wohnung bei Einzug die Wohnung in einer ungewöhnlichen Ausführung freiwillig übernommen haben, sind Sie bei Auszug verpflichtet, diese wieder in den Standard zu versetzen, dazu Näheres unter BGH VIII ZR 416/12.

An diesen markanten Rahmenurteilen des BGH kann man die Ratio des Wohnungsmietrechts erkennen:

Vermieter/Eigentürmer haben für den Mieter die Substanz der Mietsache zu erhalten, sog. Instandsetzung bzw. Instandhaltung.


Die normale Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch, quasi den Verlust der Schönheit wieder herzustellen, ist vertraglich auf den Mieter ableitbar, aber nur nach dem Maß seiner individuellen „Abwohnung". Jedoch nicht nach starren „Abnutzungszeiten".

Wobei wiederum der Grundsatz gilt, dass der Mieter nicht mehr erhalten bzw. verschönern muss, als er selbst quasi im Saldo abgewohnt hat. Letzteres ist wichtig, wenn der Mieter zwar in eine gut erhaltene, jedoch nicht neu renovierte Wohnung einzieht. Er muss dann bei Auszug nur soweit renovieren, wie er selbst abgewohnt hat.

Es darf aber insgesamt nicht verkannt werden, dass gerade die Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen überaus umfangreich und pragmatisch auf den konkreten Fall abzielt.

Immer ist auch zunächst klar zu stellen, ob es sich überhaupt um eine Schönheitsreparatur handelt. Auch dazu gibt eine Vielzahl von Urteilen und Beispielen: Etwa ist das Streichen der Türen und Fenster von Außen keine Schönheitsreparatur. Auch Keller und Nebenräume fallen nicht darunter.

Wenn dann diese Feststellung getroffen ist, ist nach dem o.g. Maßstab der konkreten Abwohung zu renovieren, nicht nach festgelegt starren Zeitabläufen und Renovierungsregeln.

Gerade aber wegen dieser konkreten Faktoren sollte im Streitfall ein/e Anwalt/in vor Ort oder Fachleute der Mieterschutzorganisationen zu Rate gezogen werden.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2014 | 14:59

1. Inder Wohnung gibt es keine Aenderungen durch Mieetr der Art : viele Loecher in den waenden ider Farbveraenderungen.


Ich habe eine Frage zu dem Textabschnitt s.u. :

zu ihrer Hilfe
http://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/wohnungswirtschaftliche-urteile-februar-2013-mietrecht/schoenheitsreparaturenklausel-abweichen-bisherige-ausfuehrungsart_260_157496.html

macht es insgesamt die Schoenheitsreparaturklausel ungueltig ?

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der mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen
Ausfuehrungsart abweichen. Er ist fuer den Umfang de im Laufe der Mietzeit ausgefuehrten
Schoenheitsreparaturen beweispflichtig.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2014 | 15:46

Der Senat hat in dem von Ihnen zitierten Beschluss entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt.


Das ist auch vollkommen einsehbar, denn es wäre ein Verstoß letztendlich sogar gegen das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit, wollte man Mietern den persönlichen (Wohn-)Geschmack des Vermieters aufoktroyieren.


Wenn damit richtigerweise die gesamte Schönheitsreparaturklausel hinfällig ist – und nicht etwa nur eine modifizierte wirksam wird, wie im Berufungsfalle vorgetragen, gelten (wieder) die allgemeinen Regeln des Wohnungsmietrechts.


Da in Ihrem Falle auch nach Nr. 4 Absatz (2) kategorisch wie folgt formuliert wurde…


„Die Schönheitsreparaturen sind nach Ablauf folgender Zeitraume durchzuführen :….3,5,7 Jahre"
(Zitat Ende)


…sollten Sie Ihrem Vermieter mit guten Erfolgsaussichten die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel entgegenhalten können.
Sie müssen sich dann nicht mit einer Modifizierung zufrieden geben, sondern können die Schönheitsreparaturen nach dem Maßstab durchführen, den ich Ihnen in meiner Erstberatung, Absätze 8 und 9 dargelegt habe.

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