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Mietminderung wegen unterlassener Neugestaltung?


| 08.11.2007 15:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag, ich hatte im Juni aufgrund einer Anzeige in Immob.Scout24 eine Wohnung angemietet. Enthaltener Text: "Zu den zahlreich durchgeführten !!!!! Maßnahmen: Umbau des Eingangsbereiches mit Portier-Büro, Umgestaltung der Etagenflure, Neugestaltung der Aufzugskabinen." Nichts davon ist bis dato geschehen. Kein Umbau des Eingangsbereiches, bisher nur die Decken in den Fluren gestrichen, ansonsten alles gleich incl. Wohnungstüren, die innen neu, zum Flur hin aber in ungestrichener Bauqualität sind, alte Aufzugskabinen etc." FRAGEN: 1. Habe ich noch Ansprüche aus der Zeit seit Mietbeginn, wenn ja, aufgrund welchem § und in welcher Höhe ? 2. Schriftliche Fristsetzung zur Behebung mit 10 Tagen setzen und dann Mietkürzungen ab Briefversand oder Auslauf der Frist, welche Höhe und welcher §. DANKE !
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihnen Ihre Frage auf Grund Ihres dargelegten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat Ihr Vermieter Ihnen die Wohung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch, geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Die Anzeige bei Immob.Scout24 ist für den vertraglich vereinbarten Zustand nicht allein entscheidend.
Der Zustand einer Mietsache kann trotz eines Mangels vertragsgemäß sein, wenn der Mieter, also Sie, ihn in Kenntnis des Mangels akzeptiert.

Das heißt also, wenn Sie bei Abschluss des Mietvertrages wussten und Ihnen bekannt war, dass von den in der Anzeige dargelegten Arbeiten noch nichts ausgeführt war, haben Sie den Zustand, so wie er gegeben war akzeptiert. Kannten Sie also bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel, sind Sie nach § 536b BGB von einer Mietminderung ausgeschlossen.

Etwas anderes gilt nur, wenn die in der Anzeige dargelegten Arbeiten auch noch ausgeführt werden sollen.
Dann handelt es sich um zugesicherte Eigenschaften, die vom Vermieter herzustellen sind. Kommt er diesem nicht nach, steht Ihnen ein Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 und 2 BGB zu.
Diesbezüglich sollten Sie aber, Ihrem Vermieter den Mangel anzeigen und eine angemessene Nachfrist zur Beseitigung des Mangels setzten. Dies ist Voraussetzung für einen etwaigen Schadensersatzanspruch nach § 536a BGB.

Die Mietminderung nach § 536 tritt ohne das Sie sich darauf berufen müssen ein.
Sie wirkt dahingehend, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt. Liegt der Mangel also seit Juni vor und sollte bei Mietbeginn, bzw. kurz nach Mietbeginn die in der Immob.Scout-anzeige dargelegten Arbeiten beriets fertiggestellt sein, können Sie auch noch rückwirkend die Miete ab Juni mindern, da der Vermieter hier auch bereits Kenntnis vom Mangel hatte.

§ 536 BGB ist eine rechtsvernichtende Einwendung gegenüber dem Anspruch auf die Miete. Er mindert kraft Gesetz.

Die Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab.
Da sich hier die Mängel im wesentlichen auf das Wohnumfeld beziehen (Umgestaltung Etagenflure, Neugestaltung der Aufzugskabinen) wäre wohl eine Minderungsquote von 10 % von der Bruttomiete gerechtfertigt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein. Bitte Bedenken Sie, dass Ihnen hiermit zunächst ein erster Überblick über die Rechtslage verschaffen werden sollte.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2007 | 17:06

Das Problem besteht darin, dass ich die Wohnung telefonisch reservierte, da ich in Spanien gearbeitet habe, ein Tag später stand der Möbelwagen hier. Ich musste mich halt auf die Aussage verlassen. In diesem Haus wird, seit ich im Juni eingezogen bin, mal gearbeitet, mal nicht. Man arbeitet sich durch die Stockwerke (20)und bei diesem Tempo ist das zugesagte ca. in zwei Jahren abgeschlossen. Irgendwann muss ein Mieter ja auch ein Anrecht auf zugesagte Leistungen haben. Also, damit mir diese Frage was bringt: Empfangsbereich seit Einzug wie immer, Aufzug alt und oft defekt, Flure Decken gestrichen und neue Lampen eingesetzt, alles andere im Einzugszustand. Seit Wochen wurde auf dieser Etage nichts mehr getan. Man muss sich in diesem Umfeld für Besuch schämen, es ist lächerlich, Miete i.H. der zugesagten Leistung zu kassieren, diese aber nicht entsprechend durchzuführen !!! Habe ich nun Ansprüche seit 15.06 oder erst ab Fristsetzung ????

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2007 | 17:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Minderungsansprüche bestehen seit Beginn des Mietverhältnisses, also dem 15.06.

Die Anzeige bei Immob.Scout24 sollten Sie als Nachweis der zugesicherten Eigenschaften gut aufbewahren, da Sie das Vorliegen es Mangels, also das Abweichen vom vertragsgemäßen Zustand beweisen müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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