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Mietminderung aufgrund unzumutbarem Zustand der Wohnung


09.05.2007 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem.
Ich bin im Sebtember 2005 in eine Altbauwohnung gezogen bzw. habe diese mehr oder weniger von einer Bekannten übernommen.
Die Lage passte sehr gut, da meine Eltern in der direkten Nachbarschaft wohnten und ich auf diese zwecks Kinderbetreuung angewiesen war.
Nun kam meine Bekannte ca 4 Wochen vor Vertragsabschluß auf mich zu und legte mir nahe nicht in dieses Haus bzw. diese Wohnung zu ziehen, da dort Leute eingezogen waren die, die Mietsituation für sie unerträglich machten.
Die Paare, die auch noch miteinander verwand sind wohnten ein Stockwerk schräg unter ihr und einmal direkt neben ihr.
(Ich muss dazu sagen, dass zwischen zwei Wohnungen lediglich eine Leichtbauwand eingebaut war, durch die Gasleitungen von einer Wohnung in die andere führten)
Das Problem der recht neuen Mieter in diesem haus war, das jede Partei ca. 3 große Hunde, einige Katzen sowie div. andere Kleintiere hatte, sich jedoch in der Pflege (speziel was den Auslauf anging) nicht so besonders auszukennen schienen. Das führte dazu, dass sich ein teils unerträglicher Katzen-Kot-Urin-Ekelgestanke im Treppenhaus bemerkbar machte.
Meine Bekannte wies darauf hin, dass es besoners schlimm in den Wintermonaten sei, da zu der Zeit der Geruch aufgrund des Heitzens (die Leichtbauwand mit den Löchern...) direkt in ihre Wohnung zöge.
Als ic den Vermieter darauf ansprach, sicherte er mir zu, dass diese Leute innerhalb der nächsten 8-12 Wochen ausziehen würden (im beisein von Zeugen).So kam der Vertrag zu stande.
das Problem, es passierte nichts, lediglich die untere Partei zog aus, was das Geruchsproblem in meiner Wohnung jedoch nicht löste. Als die Heitzperiode anfing wurde es teilweise so unerträglich, dass ich meine Gardrobe (an der Leichtbauwand befestigt) abbauen musste und den Flur komplett geschlossen halten musste.Von dem Geruch im Treppenhaus ganz zu schweigen, da hat man dann wirklich nur noch gute Freunde eingeladen.
Unter anderem kam hinzu, dass ich einen sehr großen Schimmelfleck in der Küche hatte, sowie einige kleine feuchte Stellen in Bad, Flur und dem Schlafzimmer. Der Keller, sowie der Dachboden waren nicht zu benutzen da beides feucht war.
Das Treppenhaus war in einem desolaten Zustand und der Hof stand ständig mit Unrat voll.
Ich machte meinen Vermieter mehrmals schriftlich sowie telefonisch darauf aufmerksam (jedoch nie per einschreiben). Es fanden auch eine bzw. zwei Wohnungsbegehungen statt, in denen mir recht gegeben wurde und erneut versichert wurde der zustand mit den Nachbarn würde sich ändern jedoch passierte nichts.
So habe ich im Seb. 2006 die Miete um ca. 30 % gemindert.
Ich habe in den vorher gegangenen Schreiben darauf hingewiesen,das ich bei nicht ändern konsequenzen ziehen werde, wenn ich mich allerdings nicht täusche habe ich nicht expeziet auf eine Minderung hingewiesen.

Nun ist es so, die ganze sache hat sich ereignet als das haus zur Zwangsversteigerung stand und ging über einen Zwangsverwalter. Mittlerweile ist das Haus verkauft (ca 10 wochen) und oh Wunder die Mieter wurden umgehend ausgezogen.
der Zustand der Wohnung muss katasrophal gewesen sein, es stellte sich raus, das ein Zimmer komplett als Hundezwinger genutzt wurde (auch für die großen und kleinen Geschäfte). Der Gestank war wohl unerträglich. Auch der rest der Wohnung muss unglaublich gewesen sein. So dass ich mir den Gestank also nict eingebildet habe.
Nun geht es darum, das der ehemalige Zwangsverwalter die geminderte Mietsumme zurückfordert (ca.550 euro ) und dafür vor Gericht gehen will.
Meine Frage ist, ob es sich lohnt sich selber einen Anwalt zu nehmen und vor Gericht zu gehen.
Man bedenke, dass ich keinen Brief per Einschreiben geschickt habe, jedoch sind Schimmel in meiner Wohnung sowie d
Dachboden und Keller im ganzen Haus bekannt gewesen auch der Geruch war nicht zu überrichen und die mündliche zusage, dass die Leute ausziehen, dafür gibt es auch Zeugen.

Mittlerweile befindet sich dass Haus im Umbau jedoch existieren noch jede Menge Fotos.

Auch möchte ich nochmals darauf hinweisen, dass ich aus der wohnung nicht ausziehen konnte, da ich mich in der Ausbildung befand und zu 100 % auf meine Eltern zwecks Kinderbetreuung angewiesen war, das war dem Verwalter bekannt.

Ich wäre ihnen sehr dankbar, wenn sie meine Frage so schnell wie möglich beantworten würden, da es mittlerweile ein wenig eilt.
ich bedanke mich herzlichst im vorraus
09.05.2007 | 22:15

Antwort

von


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81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Gem. § 536 c I BGB hat der Mieter den Vermieter über das Auftreten eines Mangels zu informieren, andernfalls verliert er gem. § 536 c II Ziffer 1 das Recht zur Mietminderung. Für die Mängelanzeige ist gesetzlich keine Form vorgeschrieben, sofern sich also aus dem Mietvertrag nichts ergibt, kann diese ggf. auch mündlich erfolgen.

Problematisch könnte hier aber sein, an wen die Mängelanzeige zu richten war. Sobald die Zwangsverwaltung angeordnet war und Sie hierüber unterrichtet wurden (ggf. auch durch Aushang), war für die Entgegennahme sämtlicher Mängelanzeigen ausschließlich die Zwangsverwalterin zuständig, eine Meldung an den ehemaligen Vermieter reichte dann nicht mehr. Anders wäre es nur dann, wenn der Mangel schon vor der Zwangsverwaltung beim Vermieter angezeigt wurde, dann wirkt die vor Beschlagnahme gegenüber dem Vermieter erklärte Mängelanzeige gegenüber dem Zwangsverwalter fort LG Berlin Urteil vom 12.12.2002, Az. 61 S 128/02. Das gilt für jeden einzelnen Mangel gesondert.

Sofern Sie den Mangel also dem „falschen Vermieter“ gemeldet haben sollten, wäre die Forderung der Zwangsverwalterin berechtigt. Andernfalls könnte man höchstens über die Höhe diskutieren. Bei Ihrer Schilderung scheinen 30% zwar angemessen zu sein, aber Gerüche sind immer schwer zu beurteilen, da sie sehr subjektiv wahrgenommen werden.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2007 | 22:22

Das haus wurde während meiner gesammten Mietzeit zwangsverwaltet und ich habe meine Mängel immer beim Zwangsverwalter bzw. bei seinem dafür abgestelltem mitarbeiter angegeben. Als die Frage nach der richtigen Ansprechstelle muss sich nicht stellen, das war schon alles richtig.
Hätte ich die Minderung denn im besonderen ankündigen müssen? Also expeziet als Mienderung??
Lohnt es sich, die Sache vor Gericht zu klären?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2007 | 22:48

Sehr geehrter Fragesteller,

das war leider ein Missverständnis. Aufgrund Ihrer Schilderung hatte ich den Eindruck, als hätten Sie alle diese Gespräche mit dem ehemaligen Vermieter geführt. Dann wäre auch die Forderung des Zwangsverwalters wesentlich logischer gewesen.

Eine Mietminderung muss weder angekündigt, noch angezeigt werden. Sofern ein Mangel vorliegt, gilt automatisch kraft Gesetzes die geminderte Miete als vereinbart. Dies ergibt sich auch klar aus der Formulierung des § 536 BGB

„.... so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten....“

Die „fehlende“ Ankündigung ist also nicht entscheidend.

Um die Angelegenheit zu einem Abschluss zu bringen, können Sie Klage erheben auf Feststellung, dass die Mietminderung berechtigt und der Höhe nach angemessen ist. Darin sehe ich in diesem Fall aber keinen größeren Sinn. Alternativ können Sie auch abwarten, ob der Zwangsverwalter die Forderung tatsächlich gerichtlich geltend macht und dann einen Anwalt vor Ort mit Ihrer Vertretung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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