Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:
Die Miete für eine preisgebundene Wohnung muss immer der Kostenmiete entsprechen. Unter Kostenmiete versteht man die Miete, die zur Deckung der laufenden Kosten für das Grundstück/Gebäude erforderlich ist (§ 8 WonBinG). Das Berechnungsverfahren ist kompliziert, dem Vermieter sollte dazu in jedem Fall eine exakte Buchhaltung mit genau erfassten Daten zur Verfügung stehen. Einzelne Vorschriften zur Berechnung der Kostenmiete ergeben sich aus den §§ 8a u. 8b WonBinG.
Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung kann entweder nur eine vertragliche Vereinbarung sein oder aber die wirksame Erhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG, die die Mieterhöhung gestaltend herbeiführt (OLG Karlsruhe WM 1986, 166
).
Die von der Rechtsprechung an eine wirksame Erhöhungserklärung gestellten Anforderungen sind außerordentlich hoch! Die Erhöhungserklärung ist nach § 10 Abs. 1 WoBindG nur wirksam, wenn die Berechnung der Modernisierungskosten im Ansatz zutreffend erfolgt ist. Nicht in die Berechnung einbezogen dürfen zum Beispiel Kosten, die auf bloße Instandsetzung entfallen.
Die fehlende Unterschrift auf der Kostenmieteberechnung führt bereits zur Unwirksamkeit (LG Berlin, Az: 62 S 21/01
). Wird die Mieterhöhung nicht in der unterschriebenen Mieterhöhungserklärung selbst, sondern in der beigefügten, nicht unterschriebenen Anlage berechnet und erläutert, so ist die Mieterhöhungserklärung nach WoBindG § 10 Abs 1 S 2 unwirksam (LG Berlin, Az. 62 S 373/00).
Die Modernisierungskosten können vom Vermieter in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Berechnung der Kostenmiete eingestellt werden. Daraus ergibt sich dann unter Umständen eine höhere Kostenmiete, und die Miete kann entsprechend erhöht werden. Es darf aber auch nach Modernisierung keine höhere Miete verlangt werden als die Kostenmiete (§ 8 Abs 1 WoBinG).
Sofern keine anderslautende Vertragsklausel vorliegt, hat die Übergabe der Erhöhungserklärung (sofern sie wirksam ist) die Folge, dass der Mieter die erhöhte Miete ab dem ersten des auf die Erklärung folgenden Monats bezahlen muss.
Betreffend Ihrer Frage sind Sie zunächst gehalten, die erhöhte Miete zu entrichten, sofern das Erhöhungsverlangen wirksam ist.
Ergibt die Prüfung eine Unwirksamkeit des Verlangens, sind Sie auch nicht verpflichtet die erhöhte Miete zuzahlen.
Dabei muss man jedoch berücksichtigen, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung hat, sofern diese begründet ist, und diesen Anspruch auch im Klagewege geltend machen kann.
Um einer derartigen Klage auf Zustimmung zu entgehen, empfiehlt es sich daher, wie von Ihnen angeregt, die Zustimmung unter dem Vorbehalt der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangen zu erteilen und die erhöhte Miete unter diesem entsprechenden Vorbehalt (bitte auch so im Verwendungszweck bezeichnen oder dem Vermieter schriftlich anzeigen mit Zugangsnachweis) vorerst an den Vermieter zu leisten.
Sollte sich bei der dann erfolgten Prüfung herausstellen, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist, können Sie dann die zu viel gezahlte Miete unter bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§ 812 ff. BGB
) zurückfordern.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Lembcke
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Rechtsanwalt Sascha Lembcke
Sehr geehrte Herr Lembcke,
Ich würde gerne meine Frage nochmal stellen: falls ich meine altere (nicht erhöhte) Miete bis zur Klärung weiter zahle, kann die Vermieterin mit den offenen Differenzen ein Inkasso-Büro beauftragen, obwohl ich die Miete "unter Vorbehalt" bezahlt habe?
Außerdem eine Frage zum folgenden Absatz:
Dabei muss man jedoch berücksichtigen, dass der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung hat, sofern diese begründet ist, und diesen Anspruch auch im Klagewege geltend machen kann.
Wird für die Inkassobüro-Forderung ein Klageverfahren notwendig oder kann die Vermieterin ein Inkasso-Büro sofort beantragen falls ich nicht erhöhte Miete zahle?
Danke
Ihre Frage/Nachfrage möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:
Sofern Sie nur die nicht erhöhte Miete weiterzahlen, käme dies einer Nicht-Zustimmung zur Mieterhöhung gleich.
Der Vermieter hat dann die Möglichkeit im Klagewege Ihre Zustimmung zur Erhöhung, sofern die Erhöhung begründet ist, durchzusetzen.
Gelingt ihm dies, dann kann er die zuwenig gezahlte Miete von Ihnen verlangen, sei es durch Zahlungsaufforderung oder eben auch im Klagewege.
Zahlen Sie indes die erhöhte Miete unter Vorbehalt, dann können Sie im Falle dr fehlenden Begründung der Erhöhung, die zuviel gezahlte Miete zurückfordern.
Eine Möglichkeit die nicht erhöte alte Miete unter Vorbehalt zu zahlen gibt es rechtlich nicht, da sich der Vorbehalt, d.h. der Rechtmäßigkeitseinwand nur auf die konkrete Forderung beziehen kann. D.h. wollen Sie die alte Miete "angreifen" beispielsweise bei einer Mietminderung dann zahlt man die Miete in der Regel unter Vorbehalt weiter um dann rückwirkend die Miete noch mindern zu können.
Dies trifft jedoch in Ihrem Fall nicht zu, da Sie ja prüfen lassen möchten, ob die neue erhöhte Miete zulässig ist. Daher können Sie nicht unter Vorbehalt die alte Miete zahlen, sondern nur die neue Miete unter Vorbehalt und der späteren Zurückforderung zahlen.
Technisch gesehen könnte der Vermieter, wenn Sie lediglich die alte Miete weiterzahlen, erst dann einen Dritten (Rechtsanwalt oder Forderungsbeitreiber) beauftragen, wenn feststünde, dass Sie der Mieterhöhung zugestimmt haben, d.h. nach dem Klageverfahren, da erst dann die Rechtmäßigkeit der Erhöhung feststünde.
Darüber hinaus ist anzumerken, dass eine Vielzahl der Gerichte ohnehin Inkassogebühren für rechtswidrig erachtet, sodass diese nicht zu erstatten sind, selbst wenn sie geltend gemacht werden.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage damit abschließend beantworten. Ich kann Ihnen insoweit zunächst nur empfehlen, entweder zügig die Erhöhung prüfen zu lassen, bis zum Eintritt der Erhöhung, oder sofern dies längere Zeit in Anspruch nimmt oder die Zeit nicht mehr ausreichend ist, die neue Miete unter Vorbehalt zu zahlen und dann ggf. die zu viel gezahlte Miete zurück zu verlangen.
