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Mietminderung bei mangelhafter Dämmung ?


03.11.2008 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Mit der jetzt fälligen Nachzahlung für Heizungskosten haben sich meine Befürchtungen bestätigt, dass die Wärmedämmung meiner seit 8/2007 gemieteten DG-Wohnung unzureichend bzw. mangelhaft vorgenommen wurde.
Zur Erklärung: ich bewohne als Erstmieter eine nachträglich als DG ausgebaute Wohnung in einem älteren Mehrfamilienhaus. In der Heizperiode des vergangenen Winters fiel mir bereits auf, dass sich die Wohnräume nur unter voller Heizlast einigermassen warm halten liessen und bei Abschalten der Heizung um 23 Uhr sehr schnell wieder auskühlten. Zusätzlich wurde dieser Effekt verstärkt durch starke Zuglufterscheinungen, besonders zwischen Wohnungstür und einem holzverkleideten Kniestockbereich im Wohnzimmer. Zwischen Wohnungstür und Fußboden befindet sich ein ca. 1 cm breiter Luftspalt, der Bereich unter der Dachschräge im Wohnzimmer ist nicht mit einer Gipskartonwand geschlossen, sondern mit einer Holztür (keine Wärmedämmung !).
Im Januar habe ich die Vermieterin bereits darauf hingewiesen, dass der starke Luftzug die Wärme förmlich aus der Wohnung „pustet“. Abhilfe wurde geschaffen, indem an die Unterseite der Wohnungstür ein Filzband geklebt wurde ... was allerdings nicht weiter als ein Staubfänger ist.

Kann ich aufgrund der geschilderten Mängel eine Mietminderung geltend machen und wenn ja, in welcher Höhe ?
Wie muss ich vorgehen, damit ich mich rechtlich einwandfrei verhalte ? Kann ich mich auf einschlägige Urteile beziehen ?


Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,


Wohnungen im Dachgeschoss benötigen grundsätzlich einen höheren Energieaufwand, so dass einige Gerichte die Auffassung vertreten, dass erhöhte Heizkosten keinen Mangel darstellen sollen. Dieses gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages auf erhöhte Heizkosten hingewiesen hat (so LG Hamburg, WuM 1988, 350).

Allerdings gibt es auch Gerichte, die einen Mangel dann bejahen, wenn die unzureichende Wärmedämmung ohne Probleme und mit einem annehmbaren wirtschaftlichen Aufwand erreciht werden kann (LG Waldshut, WuM 1991, 479). Dieses liegt bei Ihnen - vorbehaltlich der genaueren Kenntnisse - vermutlich vor, wenn Sie ausführen, dass der Wandverschluss mit einer einfachen Holztür erstellt worden ist.

Daher sollten Sie schriftlich den Vermieter die Mängel nochmals so genau wie möglich mitteilen und ihm eine Frist zur Beseitigung von 14 Tagen setzen. Machen Sie auch deutlich, dass Sie ansonsten einen Abzug bei der Heizkostenabrechnung von 25% (LG Frankfurt/Main, WuM 1987, 119 ; AG Bensheim, WuM 87, 315) vornehmen werden.


Neben diesen Wärmeverlusten mit der Folge, bei der Heizkostenabrechnung Abschläge vorzunehmen, schreiben Sie aber auch noch von Zugluft.

Dieses stellt einen weiteren Mangel dar (BGH WuM 1997, 488), wobei Sie dann nach Ablauf der Frist einen Betrag von 10% der Bruttomiete zurückhalten können (und es auf ein gesondertes Konto einzahlen sollten), bis der Mangel behoben wird (AG Rüsselsheim, DWW 1991, 147).

Daher müssen Sie also zwischen der mangelhaften Dämmung und der Zugluft unterscheiden. Die Mängel können Sie aber in einem Schreiben rügen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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