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Mietminderung bei angeblichen Mängeln eines Ferienhauses


12.11.2007 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Als Besitzerin eines Ferienhauses habe ich dieses 1Woche vermietet.

Am 1.Tag des Urlaubs rief der Mieter in meiner Abwesenheit an und sprach auf Anrufbeantworter, dass sich das Objekt in einem „katastrophalen“ Zustand befände, und er es nicht in Anspruch nähme. Dabei hinterließ er weder eine Telefonnummer noch meldete er sich ein weiteres Mal während der vereinbarten einwöchigen Mietzeit. Unter seiner bei uns hinterlassenen Festnetznummer war er nicht zu erreichen.

Gut drei Wochen nach Ende des Urlaubs erreichte uns ein Schreiben seines Anwalts, in dem er eine 50%-ige Mietminderung forderte. Bemängelte Punkte wie Unsauberkeit der Duschkabine, eines Kochtopfs, der Kochmulde und eines Kopfkissens, sowie die Vereisung des Gefrierfachs wären - falls vorhanden - durch die ortsansässige Putzfrau leicht zu beseitigen gewesen. Diese hat am Vormittag des betreffenden Tages eine Grundreinigung durchgeführt, was sie auch schriftlich und mündlich bestätigt hat. Überdies sind genügend weitere Töpfe und Kopfkissen vorhanden.

Nach der Nachricht auf unserem Anrufbeantworter war nicht ersichtlich, dass der Mieter das Objekt über die gesamte Mietzeit bewohnen würde, sodass wir keine weitere Reinigung durchführen ließen, um uns selber von den angeblichen Mängeln zu überzeugen.

1.) Besteht, obwohl der Mieter uns keine Möglichkeit der Nachbesserung gegeben hat, überhaupt ein Anspruch auf Minderung des Mietzinses?

2.) Wenn ja, in welcher Höhe wäre diese Mietminderung anzusetzen?

Die vom Mieter nach 5 von 7 Miettagen gemachten Digitalfotos, die die angeblichen Mängel beweisen sollen, besitzen eine derartig schlechte Qualität und einen scheinbar bewusst überhöhten Kontrast bzw. schlechte Ausleuchtung, dass sie die Tatsachen deutlich überspitzen. (Von uns aufgenommene Fotos mit herkömmlicher Kamera zeigen den wirklichen Sachverhalt, der deutlich von den Digitalfotos abweicht.)

3.) Sind solche Bilder bei einer gerichtlichen Klärung überhaupt als Beweise verwertbar?
Sehr geehrter Ratsuchender,


da der Mieter den Mangel angezeigt hat, kann er die Minderung auch verlangen. Ob Sie davon ausgegangen sind, er werden das Haus nicht nutzen, ist dabei irrelevant, da Sie die Möglichkeit gehabt hätten, aufgrund der Mitteilung die Putzfrau noch einmal loszuschicken.


Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Einschränkung der vertraglichen Gebrauches. Sollten also noch weitere Töpfe und ebentuell auch ein Kopfkissen vorhanden sein, sind dieses sicherlich keine Mängel, die 50% rechtfertigen. Die Größenordnung liegt je nach den Gesamtumständen bei 5-10%.

Die Bilder sind ebenso wie Zeugen zulässiges Beweismittel, falls es zum Prozess kommt. Ob und wie der Richter sie allerdings dann bewertet, kann so abschließend nicht beantwortet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2007 | 16:47

zu 1.) Da der Mieter mitgeteilt hatte, dass er das Objekt nicht nutzen würde, und ich somit von einer evtl. ungerechtfertigten Rückforderung der kompletten Miete ausgehen musste, sollten durch eine erneute Reinigung keine Beweise vernichtet werden. Auch wollten ich mich selbst davon überzeugen, ob die Putzfrau ordnungsgemäß gearbeitet hatte. Ändert dies etwas an dem Anspruch?

zu 2.) Ich habe dem Mieter eine Rückerstattung von 75€, was ca. 15% der Nettomiete entspricht, angeboten. Ist diese Rückerstattung für eine angebliche mangelhafte Sauberkeit, ohne Funktionsbeeinträchtigung des Mietobjektes ausreichend?

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2007 | 17:10

Sehr geehrter Ratsuchender,


gleichwohl häöten Sie aufgrund der Nachricht reagieren müssen, so dass sich aufgrund Ihres - wenn auch durch den Mieter hervorgerufenen - Irrtums nichts ändert.


15% sind mehr aus ausreichend.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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