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Anspruch auf Bestätigung der Mietminderung?


07.08.2006 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Guten Tag,

ich stelle hier eine Frage für eine Bekannte. Folgender Sachverhalt:
- am 7.7. liefen ca. 60 Liter Wasser aus dem Kronleuchter in das Wohnzimmer. Laminat, Möbel sowie Decke und Stuckrosette wurden beschädigt. Die Hausverwaltung erkannte am nächsten Tag, dass in der darüberliegenden Wohnung alle vier Abflussrohre auf dem Balkon mit Laub verstopft waren. Dadurch drang bei starkem Regen Wasser in die obere Wohnung und durch die Decke in die untere. Der gleiche Vorfall ist bei dem "Obermieter" schon einmal passiert.
- In der Zeit danach schickte die Hausverwaltung mehrere Handwerkerfirmen, die zum einen die Wohnung trockneten, zum anderen jetzt die Decke, den Stuck und das Laminat erneuern müssen.
- Da die Trocknungsgeräte einen "Höllenlärm" machen und das Wohnzimmer ohnehin nicht benutzbar ist, hat die Fragestellerin der Hausverwaltung bereits schriftlich die Miete um 85% gekürzt und im August auch nur gekürzt überwiesen. Eine Reaktion hierauf erfolgte nicht. Die Hausverwaltung sagte aber "wenn Sie ins Hotel gehen, müssen Sie das allein bezahlen".
- Die Malerfirma hat bereits angekündigt, dass für die Deckensanierung alle Innentüren verschlossen und abgeklebt werden müssen, wodurch die Wohnung dann völlig unbenutzbar wird.

Jetzt die Fragen:
- Die Fragestellerin hat für Besuche von Handwerkerfirmen schon mehrfach einzelne Urlaubstage nehmen müssen. Ist hierfür eine Erstattung möglich ? (Sie ist nicht bereit, der Hausverwaltung den Schlüssel zu geben)
- Sie möchte weitere Kosten auch erst auf sich nehmen, wenn sie sicher weiss, dass die Mietminderung akzeptiert wird. Hat sie einen Anspruch auf eine "Bestätigung" ?
- Wenn die Wohnung während der Deckensanierung unbenutzbar wird, ist doch die Hausverwaltung zur Zahlung der Unterbringung verpflichtet, oder ? Gilt das auch dann, wenn die Unterbringung teurer ist als die Mietminderung ? Ist für diese Zeit die volle Miete zu zahlen ?
- Die Fragestellerin hat (von der HV genehmigt) zwei Katzen, die während der externen Unterbringung in eine Katzenpension müssen. Sind auch diese Kosten gedeckt ?
- Kann die Fragestellering für all ihre Forderungen die HV in Anspruch nehmen, oder muss sie sich an den Verursacher (Obermieter) wenden ?

Vielen Dank im voraus.
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworten darf.

Grds. bestehen Ansprüche gegen den Vermieter, der dafür verantwortlich ist, dass sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Nur wenn ein Dritter Schäden verursacht hat, haftet er für deren Ersatz neben dem Vermieter. Hier müßte man in Ihrem Fall eine Pflicht des Obermieters herleiten, das Laub zu beseitigen.

Für die Urlaubstage ist eine Erstattung möglich, wenn es notwendig gewesen ist, diese zu nehmen. Dies ist hier durchaus nachvollziehbar, da keine Pflicht besteht den Vermieter alleine in die Wohnung zu lassen. Es müssen aber alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft worden sein.

Ein Anspruch auf Bestätigung besteht nicht. Der Minderungsanspruch entsteht von Gessetzes wegen, d.h. wenn ein Minderungstatbestand vorliegt, ist die Minderung auch berechtigt, unabhängig von einer Aktzeptanz oder Bestätigung. Eine solche wäre freiwillig, würde dann aber die Beweislast für den Minderungsgrund erheblich erleichtern.

Kann eine Wohnung trotz wirksamen Mietvertrags nicht genutzt werden, so besteht ein Minderungsanspruch zu 100% und ein Anspruch auf Schadenersatz für eine adäquate Unterbringung. Hierbei kann auch die Höhe der Mietminderung überschritten werden, wenn keine gleichwertige Unterbringung zum gleichen Preis wie die Mietminderung möglich ist. Der Mietzins muss in diesem Fall nicht entrichtet werden, da ja gerade eine Minderung besteht und der Vertrag durch den Vermieter nicht erfüllt wird. Der Schadensersatz kann davon separat verlangt werden.

Auch die Unterbringung der Katzen, wiederum, wenn eine andere Lösung nicht möglich ist, stellt ebenfalls eine durch den Vermieter zu ersetzende Schadenposition dar.

Die Ansprüche können, wie o.g., gegen den Vermieter, also gegen den Vertragspartner, geltend gemacht werden (wenn dies die HV ist.). Der Obermieter kann nur für deliktische, also von ihm vertretbare Schäden haftbar gemacht werden. Hier sit also von der jeweiligen Verantwortlichkeit für die Schäden auszugehen, wobei diese. Unabhängig davon besteht die vertragliche Einstandpsflicht des Vermieters.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

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