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Mietminderung, selbstständiges Beweisverfahren abgeschlossen

| 25. September 2022 21:40 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


In einem Mietstreit wegen Mietminderung (ich Vermieter) geht es seit Jahren um eine aus meiner Sicht ungerechtfertigte Mietminderung durch den Mieter.

Das Gericht antwortete auf meinen Antrag die Mietminderung im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens gerichtlich festzustellen (das ist der wörtliche Text des Bescheides):
"Wenn der Antragsteller tatsächlich diesen Punkt kostenträchtig gerichtlich klären lassen möchte, so muss er schon eine separate Klage erheben, z. B. die offenen Mieten einklagen. Dann wird das
zuständige Gericht entscheiden, ob die dann Beklagten das Recht gehabt haben, die Miete zu mindern und in welcher Höhe."

Mein Ziel ist es mit möglichst wenig Aufwand (auch an Geld) eine von Gericht festgelgete Mietminderung zu erlangen.

Welche rechtlich zulässige Klage kann man einreichen um diese Festlegung der Mietminderung durch das Gericht zu erreichen, ohne die Mietrückstände gleich einzuklagen?

Ich bitte um einen konkreten Vorschlag welche Klage ggf. einzureichen ist.

25. September 2022 | 23:39

Antwort

von


(1185)
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Tel: 03501/5163030
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage, in Unkenntnis des gesamten konkreten Sachverhalts, wie folgt beantworten.
Beachten Sie, dass selektive und abstrahierte Fragestellungen eine gesamte Prüfung und /oder eine anwaltliche Vertretung nicht ersetzen können.

Es bleibt letztlich nur eine Zahlungsklage.

Zwar kommt grundsätzlich auch eine Klage auf Feststellung eines bestimmten Minderungsbetrages oder auf Feststellung des Nichtbestehens eines bestimmten Minderungsbetrages in Betracht (§ 256 Abs. 1 ZPO: Feststellung des Bestehens [...] eines Rechtsverhältnisses).

Voraussetzung ist jedoch ein "rechtliches Interesse".
Dieses besteht nicht, da Sie ja die (von Ihnen für ungerechtfertigt) geminderte Miete einklagen können und das auch zumutbar ist.
Anders ist das nur beim Mieter, der eine bestimmte Minderung feststellen lassen möchte.
Die Feststellungsklage ist gegenüber einer Leistungs-/Zahlungsklage subsidiär.
Dass man das im konkreten Fall juristisch auch anders sehen kann, hilft Ihnen nicht weiter.
Auch wäre ein Feststellungsurteil dann nicht vollstreckbar.

Es besteht aber die Möglichkeit Zahlungs- und Feststellungsklage zu kombinieren, erstere für vergangene Zeiträume, die zweite für zukünftige.

Sinnvoller wird es aber sein, einen bestimmten vergangenen Zeitraum (und sei es auch nur einen Monat; beachten Sie aber die Verjährung) für die Zahlungsklage zu Grunde zu legen. Durch diese Begrenzung ist der Streitwert gering und damit auch die Kosten.

Machen Sie ausdrücklich nur einen Teil Ihres Anspruchs in Form einer Zahlungsklage (Teilklage) geltend.
In einer Entscheidung erhalten Sie einen konkreten Minderungsbetrag.

(Den geringsten Aufwand haben Sie aber bei einer außergerichtliche Einigung mit dem Mieter. Eine Feststellung der Fakten / Tatsachen haben Sie ja bereits.)

Überlegenswert ist auch ein sog. Urkundenprozess (§ 592 ZPO). Beweise können hier nur mittels Urkunden geführt werden. Um hierauf weiter einzugehen, fehlen mir aber (jegliche) Sachverhaltsangaben.


Zu beachten sind auch die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens im Folgeprozess:
https://anwaltsblatt.anwaltverein.de/de/zpoblog/erstattung-kosten-selbstaendiges-beweisverfahren


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 26. September 2022 | 07:43

Sehr geehrter Herr RA Eichorn,

vielen Dank für diese Ausführungen, welche mich schon weiter bringen.

Ich habe folgende Nachfragen zu Ihren Antworten:
1. ist die Begrenzung der Klage auf 1 Monat Nachzahlung nicht schädlich in Bezug auf ggf. später eingereichte Klagen über einen längeren Zeitraum (ggf. bis zu 3 Jahren (Verjährungsfrist)? Soll heißen, kann ich später dann noch eine Klage über den gesamten Zeitraum (ausschließlich des bereits eingeklagten Monats) einreichen?
So ist es evtl. sinnvoll nur den 1 Monat zu Beginn der Verjährungsfrist einzuklagen und dann später die Monate bis zum heutigen Tag nachträglich?
2. was heisst diese Aussgae "Die Feststellungsklage ist gegenüber einer Leistungs-/Zahlungsklage subsidiär." ? Insbesondere was bedeutet der Begriff subsidiär?
3. Welche Fristen sind in Bezug auf das anhängig zu machenden Hauptsacheverfahrens einzuhalten (Damit die Kosten eimheitlich im Hauptsacheverfahren beschieden werden)? Legt die das Gericht in eigenem Ermessen fest? In dem Bescheid zu dem selbstständigen Beweisverfahren sind bislang keine Fristen genannt.

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Nachfargen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26. September 2022 | 08:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

1.
Richtig. Die Verjährungsproblematik muss natürlich beachtet werden.
Endes dieses Jahres verjähren Forderungen aus dem Jahre 2019.

Verjährte Forderungen können Sie nicht mehr erfolgreich später einklagen.

(Wenn es zum Beispiel um Forderungen seit Dezember 2019 geht, kann und sollte zuerst nur die offene Miete für Dezember 2019 geltend gemacht werden. Für Mietrückstände aus 2020 haben SIe bis Ende 2023 Zeit.)

2.
Eine Feststellungsklage ist gegenüber einer Leistungs-/Zahlungsklage nachrangig.

"Ein Feststellungsinteresse ist nicht gegeben, wenn dem Kläger ein im Vergleich zu einer Feststellungsklage einfacherer, schnellerer und kostengünstigerer Weg mit einem im Wesentlichen gleichwertigen Verfahrensergebnis zur Verfolgung seines prozessualen Ziels offen steht [...] [BGH 21.02.2017 - XI ZR 467/15]; [...]" (Prütting / Gehrlein, ZPO - Kommentar, 14. Auflage 2022, § 256 ZPO, Rn. 21)

Wenn Sie einen Betrag einklagen können, wird eine Feststellung nicht benötigt.

3.
Es gibt keine Frist, wenn nicht das Gericht eine in dessen Ermessen gesetzte Frist zur Klageerhebung auf Antrag des Antragsgegners bestimmt (§ 494a Abs. 1 ZPO).



(Es sind jedoch die Verjährungsfristen zu beachten.)

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26. September 2022 | 11:00

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