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Wohnung 'baulich abgeschlossen'?


26.05.2007 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Vor einigen Monaten habe ich festgestellt, dass eine Wand meiner Wohnung nicht massiv ist, sondern nur aus 12mm Regips besteht. Diese Wand grenzt von meinem Schlafzimmer an einen Dachbodenraum, der für alle Mieter des Hauses zum Wäschetrocken zugänglich ist (allerdings z.Z. kaum genutzt wird).

Die Auswirkungen sind: feuchte Wand infolge miserabler Wärmedämmung, kein Schall- oder Brandschutz zum Bodenraum, leichte Einbruchmöglichkeit.

Nach Hamburgischen Baurecht muss meines Wissens jede Mietwohnung "baulich abgeschlossen" sein. Mich würde interessieren, ob das auf eine Regipswand (12mm) zutrifft und welche anderen Gesetze hier eventuell zum Tragen kommen bzw. verletzt werden.

Falls diese Pappwand nicht den Bauvorschriten entsprechen sollte, würde die Miete kürzen wollen, bis die Wand ausgetauscht wird. Gibt es Anhaltspunkte für die Höhe einer Mietkürzung?

Ich habe den Vermieter auf die Wand angesprochen, er behauptet, dass alles seine Richtigkeit hat.

Vielen Dank vorab,
kookynie

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nur zur Klarstellung möchte ich darauf hinweisen, dass sich die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung auf das Wohnungseigentum (Sondereigentum) bezieht.

Die für die Bildung von Sondereigentum vorgesehenen Raumeinheiten sind dann in sich abgeschlossen, wenn sie durch dauerhafte, feste, geschlossene Wände und Decken sowie durch verschließbare Zugänge umgrenzt werden und dadurch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden. Auf bauordnungsrechtliche Anforderungen, insbesondere des Schall-, Brand- und Wärmeschutzes, kommt es hierbei nicht an.

Als dauerhafte und feste Konstruktionen in diesem Sinne sind alle Decken- und Wandkonstruktionen zu verstehen, die einen hinreichenden mechanischen Widerstand gegen unbefugtes Eindringen bieten, bei Wänden beispielsweise auch solche aus Hochloch- oder Langlochziegeln, Gips-, Bims- oder Gasbetonsteinen sowie zweiseitig mit Gipskarton-, Industriesperrholz, Span- oder ähnlichen festen Platten beplankte Ständerkonstruktionen aus Holz oder Metall. Dagegen erfüllen Beplankungen aus Weichfaserplatten und Steck- oder Stellwände, wie sie im Ausstellungs- und Messebau üblich sind, diese Anforderungen nicht.

Ihre Sachverhaltsschilderung ist jedoch zu entnehmen, dass es sich bei der beschriebenen Wand um eine Gipswand handelt, die den Anforderungen an eine dauerhafte und feste Konstruktion grundsätzlich gerecht wird.

Dennoch könnte eine Mietminderung durch die von Ihnen beschriebene Schimmelbildung gerechtfertigt sein. Für eine genaue Bezifferung wäre es jedoch erforderlich, das Ausmaß des Schimmelbefalls zu kennen. Je nach Umfang der Belastung kann hierbei eine Mietminderung zwischen 10 – 80 % angemessen sein. In diesem Zusammenhang ist aber immer an ein mögliches Mitverschulden des Mieters zu denken, was sich häufig aus einem fehlerhaften Lüftungs- und Heizungsverhalten ergeben kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.



Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
------------------------------------------

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 15:54

In meinem Fall handelt es sich eine einseitige Gipskartonwand (12mm). Auf der anderen Seite ist nach Entfernen der spärlichen Wärmedämmung eine spärliche Dachlattenkonstruktion zu sehen. Die Festigkeit der Wand ist nicht sehr hoch, man sollte sich nicht dagegenlehnen.

In diesem Fall würde ich nach Ihren Ausführungen von einer baulich nicht abgeschlossenen Wohnung ausgehen.

Gibt es eine Möglichkeit die Höhe der Mietminderung einzuschätzen, ich möchte nicht willkürlich vorgehen.

Vielen Dank,
kookynie

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2007 | 16:25

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten werde:

Für eine Mietminderung ist entscheidenden, ob die Wohnung durch den Mangel nur eingeschränkt nutzbar ist. Das die Wohnung möglicherweise nicht den Anforderungen an eine Abgeschlossenheitsbescheinigung genügt, betrifft nur das Sondereigentum des Vermieters. Hiernach bestimmt sich, ob der Vermieter die Wohnung als Sondereigentum bzw. Wohnungseigentum grundsätzlich nutzen darf.

Die Mangelhaftigkeit der Wohnung kann sich in Ihrem Fall daraus ergeben, dass die von Ihnen beschriebene Wand nicht nutzbar ist, z.B. fehlende Standfestigkeit. Zudem haben Sie einen Feuchtigkeitsschaden festgestellt. Auch hieraus kann sich eine Mietminderung ergeben. Der genaue Umfang einer möglichen Mietminderung lässt sich jedoch nicht pauschal bestimmen.

Hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden kann eine Minderung zwischen 5 bis 50 % je nach Umfang gerechtfertigt sein.

Hinsichtlich der fehlenden Standfestigkeit der Wand kann eine Mietminderung von bis zu 30 % angemessen sein.

Hierbei handelt es sich leider immer um eine Entscheidung des Einzelfalls, die im Rahmen dieser Beratung nicht getroffen werden kann. Hierfür wäre es erforderlich, die Situation vor Ort genau zu überprüfen.

Sollten Sie sich entschließen die Miete zu mindern, so ist es erforderlich, dass Sie den Vermieter nochmals auf die Mängel hinweisen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Gisselberger Straße 31
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Telefon: 06421 - 167129
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achilles@haftungsrecht.com
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