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Mietkündigung bei Eigenbedarf nach Kauf einer Wohnung

| 03.01.2016 18:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Frau Anwältin bzw. Herr Anwalt,

Ich selbst wohne mit meiner Frau und zwei Kindern ( 8+11 Jahre alt) in einem Häuschen in München und wir haben zusammen in München noch eine drei Zimmer Eigentumswohnung die wir vermieten.
Ich möchte mir demnächst eine 1-2 Zimmer Eigentumswohnung mit 40- 50 qm in Augsburg kaufen und sie ungefähr innerhalb eines Jahres auch selbst beziehen können.
Diese Überlegung besteht da es in meiner Ehe seit langem kriselt und ich mir schon oft überlegt habe mich zu trennen.
In die Dreizimmerwohnung in München kann ich nicht ziehen, da sie mir nur zur Hälfte gehört und meine Frau mir meine Hälfte auszahlen will, damit ich mir eine eigene Wohnung z.B. in Augsburg kaufen kann. In München wäre für mich zu teuer.
Aus diesem Grund ist es mir sehr wichtig in die Wohnung die ich beabsichtige zu kaufen auch selbst möglichst kurzfristig, also z.B. nach einem Jahr (dann natürlich für länger oder für immer darin wohnen zu bleiben) einziehen zu können.

Daher ergeben sich einige wichtige Fragen für mich dazu:

1.
Wie sind grundsätzlich für mich die Möglichkeiten einer Kündigung bei Eigenbedarf in dem Fall, wenn sich schon ein Mieter in der gekauften Wohnung befinden sollte?
2.
Kommt es darauf an wie lange der Mieter schon in der Wohnung ist und wenn ja,
wie sind die Fristen im einzelnen?
3.
Es könnte sein, dass ich erst mal einen Mieter rein lasse um die Wohnung besser abbezahlen zu können.
Wenn es zu einem neuen Mietvertrag in der Wohnung kommen sollte, wie müsste ich den
Mietvertrag verfassen um eine möglichst kurzfristige Kündigung zu ermöglichen?
Bzw. wie kurzfristig kann man einem neu eingezogenen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
4.
Muss man das bei dem neuen Mietvertrag bereits angeben, dass man selbst z.B. nach einem Jahr einziehen will?
5.
Wäre es einfacher wenn die Wohnung möbliert wäre oder als Untermietvertrag wenn das möglich ist ohne das man selbst dort drin wohnt?
6.
Wie sind die Aussichten einen Mieter raus zu klagen (im dümmsten Fall sozusagen) und wie viel würde das kosten?


Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen.

MfG
Ihr Klient

Sehr geehrter Fragensteller,

1. Grundsätzlich besteht steht die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Wenn der Wohnungsmarkt aber umkämpft ist und es sich uU um eine sozial schwache Familie mit mehreren Kindern als Mieter handelt, besteht die Gefahr eines erfolgreichen Widerspruchs des Mieters nach § 574 BGB, wenn er nachweisen kann, dass seine Bemühungen um anderweitigen Wohnraum gescheitert sind.

2. Wenn keine abweichenden vertraglichen Regelungen ( Mietvertrag einsehen! Schriftlich Auskunft um etwaige abweichende mündliche Vereinbarungen erbitten ) bestehen, richtet die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB:

"(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

3. Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag bei Eigenbedarf des Vermieters grds. möglich. Der Befristungsgrund muss schriftlich in den Mietvertrag aufgenommen werden sowie die Frist konkret benannt werden. Bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis wird sich ein Mieter aber auf den alten, immer noch wirksamen Mietvertrag berufen, und einer solchen neuen Regelung wohl kaum zustimmen - § 566 BGB.

Ansonsten richten sich die Kündigungsfristen nach § 573 c BGB. Siehe oben.

4. Ja.

5. Nein. Diese Umgehungsgeschäfte sind nicht möglich, wenn man die Wohnung nicht selbst bewohnt. Eine möbiliertes Zimmer kann nur Teil einer vom Vermieter oder anderen bewohnten Wohnung sein. Zudem sind bei einer Untervermietung die Fristen grds. die gleichen wie bei "normalen Mietverhältnissen".

6. Das kann man prognostisch schlecht sagen. Dazu verweise ich auf die Antwort zu Nr. 1. - Die Anwaltskosten für eine Mietvertragskündigung betragen vom Streitwert her das 12fache der monatliche Nettokaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen). Bei im Internet frei verfügbaren Streitwertrechnern können Sie den Jahreswert der Miete eingeben und somit die Kosten abschätzen.

Ein gutes Gelingen. Nutzen Sie bei Unklarheiten gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2016 | 18:39

Sehr geehrter Herr Saeger,

vielen Dank für die ausführlichen Antworten. Jetzt weiß ich schon viel mehr.
Eine Nachfrage noch:

Wenn man wegen Eigenbedart kündigt muss man natürlich auch in die Wohnung ziehen, soviel ich weiß.
Frage:
Wenn man wegen Eigenbedarf kündigt, wie lange muss man dann mindestens in der betroffenen Wohnung wohnen bleiben und muss man sich entsprechend ummelden?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2016 | 19:00

Sehr geehrter Fragensteller,

man sollte wenigstens ca. 1 Jahr in der Wohnung leben und sich in der Tat auch ummelden.

Ansonsten drohen Schadensersatzansprüche.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger

Bewertung des Fragestellers 13.01.2016 | 22:02

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