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Mieterpflichten bei Auszug


17.01.2007 12:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich bräuchte eine Rechtsauskunft zum Thema Pflichten des Mieters bei Auszug.

Der Sachverhalt ist folgender:

Ich bin seit 1985 Mieterin einer Wohnung bei einem Vermieter, der über einen Wohnungsbestand von mehreren Tausend Einheiten verfügt. Da ich damals Erstbezieherin des Neubaus war, war die Wohnung frisch gestrichen und sauber. Zum 31.03.2007 habe ich das Mietverhältnis gekündigt.

Auf telefonische Anfrage beim Büro des Vermieters erhielt ich die Auskunft, ich hätte bei Auszug eine vollständige Renovierung folgender Bereiche zu leisten:
• Wände und Decken streichen,
• Heizkörper streichen,
• Türstöcke streichen.
(Renovierung von Türen (beschichtet), Fensterstöcken (Kunststoff) und Fußböden (Teppichboden wird wegen seines Alters von 21 ½ Jahren vor Neuvermietung vom Vermieter ohnehin ausgetauscht) steht nicht zur Diskussion.)

Renovierungen habe ich während der Mietzeit vorgenommen, sobald sie mir notwendig erschienen. Meine Einschätzung deckte sich dabei ungefähr mit den in vielen (nicht meinem) Mietverträgen vorgesehenen Zeitintervallen.

Weiter sagte mir der Mitarbeiter des Büros, dass ich sämtliche Einbauten und Veränderungen rückgängig machen müsse, sofern der Nachmieter sich nicht durch schriftlichen Vertrag bereit erklärt, die Einbauten etc. und damit die Verantwortung für ihre Wartung und ihre evtl. Beseitigung bei Auszug zu übernehmen.

Von einem Maler-Fachbetrieb habe ich In zwei Räumen Isoliertapeten an den Außenwänden, außerdem im Flur sowie in einem Schlafzimmer schmale „Stuck-„ Leisten aus Styropor an den Übergängen Decke/Wand anbringen lassen. Weiterhin habe ich nach einem erfolgten Einbruch in meiner (Erdgeschoß-)Wohnung jeweils von Fachbetrieben die vorhandenen Fenstergriffe durch absperrbare und die vorhandenen manuellen Rollladenantriebe durch elektrische mit Zeitautomatik ersetzen lassen. Schließlich habe ich in dem vor meiner Terrasse liegenden Garten, der der Wohnung nicht zugeordnet ist, aber faktisch nur von mir genutzt wird, wenige kleine Büsche gepflanzt, die regelmäßig von mir gepflegt werden und sich in gutem Zustand befinden. Die Pflege des Gartenteils wurde von der Hausverwaltung ohnehin seit Jahren stillschweigend auf ein Minimum reduziert und weitgehend den Mietern überlassen, weil eben „mein“ Garten sowie die Gärten vor den anderen Erdgeschoßwohnungen des Gebäudes auch von den jeweiligen Mietern wie Privatgärten genutzt werden.

Mein Mietvertrag enthält zum Thema „Schönheitsreparaturen“ nur folgende kurze Formularklausel: (sachlich unzutreffende Passagen ausgelassen)

§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(1) Der Mieter erkennt an, dass ihm der Zustand der Räume bekannt ist. Er verpflichtet sich, die Mieträume, die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln und von Ungeziefer frei zu halten.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen auf seine Kosten ordnungsgemäß auszuführen, sowie Rollläden und etwaige dazugehörige Antriebsmotoren, Licht- und Klimaanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, ... und dergleichen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.
(3) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.....
(4) Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder zu dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm.... schuldhaft verursacht werden.
(5) Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.
(Die übliche Intervallregelung für Renovierungen fehlt ebenso wie eine Regelung der Verpflichtung bei Auszug.)

Außerdem enthält der Mietvertrag die folgende Formularklausel:

§ 7 Ausbesserungen, bauliche Änderungen, Verbesserungen
(2) Bauliche oder sonstige Änderungen innerhalb der Mietsache oder an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen darf der Mieter ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters nicht vornehmen.

Nun meine Fragen:
(1) Muss ich angesichts der Satzstellung in § 8 (1) „... verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen... auszuführen“ überhaupt beim Auszug renovieren? M. E. träfe dies nur bei umgekehrter Satzstellung zu (...“während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdende Schönheitsreparaturen auf seine Kosten....“).

(2) Falls ja: Wie bestimmt sich das Merkmal „notwendig“? Muss z. B. ein Raum gestrichen werden, der vor 3 Jahren renoviert wurde und in der Zwischenzeit pfleglich behandelt und kaum genutzt wurde, aber natürlich einige Dübellöcher etc. hat? Muss ein Türstock gestrichen werden, der nur wenige kleine Kratzer hat? Müssen Heizkörper gestrichen werden, die zwar lange nicht gestrichen wurden, die aber ausschließlich deshalb unansehnlich sind, weil der Vermieter zwar nach einem vor einiger Zeit erfolgten Austausch der Verbrauchsmessungsgeräte die von den alten Geräten zurückgebliebenen Löcher hat überstreichen lassen, allerdings der von ihm beauftragte Handwerker nicht die richtige Farbe „erwischt“ hat?

(3) Muss ich die oben erwähnten Einbauten, Veränderungen etc. rückgängig machen? Nach meinem Dafürhalten handelt es ich in keinem Fall um Beschädigungen, sondern um sinnvolle, den Wert erhöhende Maßnahmen, sodass eine Verpflichtung aus § 8 (4) wohl ausscheidet.
Einschlägig könnte aber § 7 (2) sein. Da für keine der Maßnahmen eine schriftliche Einwilligung des Vermieters eingeholt wurde, dürfte jedenfalls wohl die Rückgängigmachung der „baulichen Maßnahme“ Einbau der elektrischen Rollladenantriebe zurecht gefordert werden (auch wenn dies objektiv unsinnig wäre, denn in einer Erdgeschoßwohnung stellen diese einen erheblichen Komfort- und insbesondere Sicherheitsgewinn und damit eine klare Werterhöhung dar. Es könnte somit auch ein Fall der „Geschäftsführung ohne Auftrag“ vorliegen.) Bei den anderen von mir durchgeführten Maßnahmen ist mir nicht klar, ob es sich um „sonstige Änderungen“ handelt oder um im normalen Gebrauch der Mietsache anfallende Maßnahmen. Bei den Büschen scheint mir außerdem das Merkmal „innerhalb der Mieträume oder an den darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen“ fraglich.

(4) Bin ich verpflichtet, den Austausch gesprungener oder verschrammter Waschbecken oder Bodenfliesen zu bezahlen? Sie unterliegen nicht meinen vertraglichen Instandhaltungspflichten. Es käme also eine Haftung wegen schuldhafter Beschädigung infrage, wofür ja in § 8 (5) eine Beweislastumkehr geregelt ist. Natürlich kann ich nicht beweisen, dass diese Beschädigungen ohne mein Verschulden entstanden sind. Andererseits: Ist es nicht nach 21 ½ Jahren normal, dass solche Beschädigungen einer Mietsache vorliegen, muss also der Vermieter mit einem gewissen Verschleiß dieser Gegenstände rechnen, sodass die entsprechende Vertragsklausel eine unbillige Benachteiligung des Mieters darstellt? Insgesamt bin ich der festen Überzeugung, dass der Gesamtzustand meiner Wohnung – gerechnet auf die lange Dauer des Mietverhältnisses – überdurchschnittlich gut ist.

(5) Welche Reinigungspflichten habe ich beim Auszug? Hierzu trifft der Mietvertrag keine Aussage.

(6) Was kann ich tun, falls der Vermieter auf der Erfüllung von mir bestrittener Verpflichtungen besteht und deshalb die Kaution nicht freigeben will? Es handelt sich um ein verpfändetes Sparkonto.

Sollten Ihnen einschlägige Spezialregelungen und/oder Gerichtsurteile zu meinen Fragen bekannt sein, wäre ich für eine Mitteilung der Fundstellen sehr dankbar.

Danke für Ihre Antwort!
17.01.2007 | 14:34

Antwort

von


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Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Nach der von Ihnen abgedruckten Formulierung ist die Schönheitsreparaturklausel wirksam, da sie einen Spielraum zur Beurteilung enthält, ob bestimmte Arbeiten notwendig sind oder nicht.

2.Sie schildern, dass in Ihrem Vertrag keine Regelung zur Übergabe der Wohnung nach Auszug enthalten ist. Wenn keine so genannte „Endrenovierungsklausel“ vereinbart wurde, müssen Sie aufgrund der Schönheitsreparaturklausel die Wohnung in dem Zustand zurück geben, in dem sie wäre, wenn Sie die Schönheitsreparaturen stets ordnungsgemäß durchgeführt hätten. Liegen also die letzten Schönheitsreparaturen bereits seit längerer Zeit zurück und bedarf die Wohnung nach ihrem Zustand bestimmter Schönheitsreparaturen, müssen Sie diese vor Auszug auch durchführen, OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1096. Wurden die z.B. die Heizkörper seit Jahren nicht gestrichen, hätten Sie das nachzuholen. Eine darüber hinausgehende Endrenovierungspflicht besteht nicht.

3.Sie müssen Änderungen, die Sie vorgenommen haben, bei Auszug rückgängig machen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535, 546 BGB. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache in vertragsgemäß geschuldetem Zustand zurückzugeben und ihn also notfalls herzustellen hat. Um die Räumungspflicht zu erfüllen hat der Mieter grundsätzlich alle Einbauten und Einrichtungen, die er in das Mietobjekt eingebracht hat, zu entfernen. Sie müssen demnach die Rolläden Türgriffe etc entweder von der Hausverwaltung als ordnungsgemäß abnehmen lassen oder vom Nachmieter ablösen lassen. Ansonsten müssten Sie den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

4.Hinsichtlich gesprungener Fließen, Risse etc: derartige Schäden müssen nur ersetzt werden, wenn sie durch eine „überobligatorische“ Nutzung entstanden sind. Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleissspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt § 538 BGB, dass der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat ( = dafür nicht haftet). Hier finden Sie Beispiele für verschiedene Ausbesserungen, die vorgenommen werden müssen, http://www.anwalt-im-netz.de/mietrecht/beschaedigung-der-mietsache.html.

5.Die Wohnung muss ordentlich geputzt übergeben werden.

6.Machen Sie Beweisfotos von der Wohnung mit Zeugen. Nehmen Sie die erforderlichen Arbeiten vor und fordern Sie die Kaution. Wenn er Ihnen das Sparbuch nicht aushändigt, müssen Sie den Klageweg beschreiten.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2007 | 13:10

Nachfrage:

Sehr geehrte Frau Heuser,

vielen Dank für Ihre Antwort. Sie hilft mir schon erheblich weiter. Allerdings sind mir noch nicht alle Punkte klar.

Zu Frage 2:
Ist Ihre Antwort so zu verstehen, dass eine Renovierung bei Auszug nur dann und soweit vorzunehmen ist, wie sie auch bei Fortbestehen des Mietverhältnisses aktuell notwendig wäre und für noch nicht notwendige Reparaturen auch keine anteilige Zahlung zu erbringen ist?
Dabei ist mir immer noch die wichtige Frage unklar, wie das Kriterium "während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig" zu bestimmen ist!
Ist eine Renovierung denn auch notwendig, wenn vertraglich weder Zeiträume noch objektive Kriterien bestimmt sind und der optische Eindruck zwar nicht „neuwertig“ ist, aber so gut, dass ein durchschnittlicher Mieter sich während eines laufenden Mietverhältnisses noch nicht zu einer Renovierung veranlasst sähe bzw. dann, wenn der optische Eindruck nur aufgrund von Umständen inakzeptabel ist, die dem Vermieter zuzurechnen sind (s. meine konkrete Frage zu den Heizkörpern)? Oder werden zur Bemessung der Notwendigkeit statt des optischen Eindrucks die üblichen (hier nicht vereinbarten) Fristenregelungen herangezogen? Welche Frist gilt ggf. für Wohnräume? Oder geht es nach einem sonstigen Maßstab?

Zu Frage 5:
Woraus ergibt sich die Reinigungspflicht? Im Vertrag steht dazu ja nichts.

Vielen Dank nochmals!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2007 | 14:59

1. Die Reinigungspflicht der Wohnung ergibt sich aus § 546 BGB. Der Mieter hat die Wohnung so zurück zu geben, wie er sie erhalten hat. WEnn Sie die Wohnung gereinigt erhalten haben, müssen Sie sie auch gereinigt zurück geben. Dazu kommen noch Schönheitsreparaturen, wenn diese vereinbart sind.

2. Sind die Räume in einem Zustand, der nach objektiven Gesichtspunkten noch keiner Renovierung bedarf, müssen Sie auch nicht renovieren. Es gibt hier keine konkreten Maßstäbe. In der Regel orientiert man sich an den üblichen Fristen 3 Jahre Küche, Bad, 5 Jahre wohnzimmer, schlafzimmer, 7 Jahre Flur. Diese Fristen sind aber nach der neuesten Rechtssprechung gerade nur Orientierungshilfen und keine starren Rahmen. Ob bei Ihnen ein Renovierungszustand vorliegt, wird im Streitfall der Richter entscheiden.
Eine anteilige Abschlagszahlung ist nur geschuldet, wenn das im Vertrag so vereinbart wurde.

3. Sind die Streicharbeiten an Heizkörpern durch den Vermieter verschuldet, muss er den Schaden selbst beseitigen.

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