Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob die von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung in der geltend gemachten Höhe überhaupt zulässig ist. So ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete insoweit begrenzt, als sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB
). Vor dem Hintergrund, dass Ihre Eltern bereits in der Vergangenheit nicht unerhebliche Mieterhöhungen erhalten haben, sollte noch einmal anhand der genauen Zahlen geprüft werden, ob diese Kappungsgrenze von 20 % tatsächlich eingehalten wurde.
Es ist grundsätzlich zulässig, das Mieterhöhungsschreiben wegen fehlender Vollmachtsvorlage gemäß § 174 BGB
zurückzuweisen (LG Berlin, Urteil vom 9.10.2006, Aktenzeichen 67 S 196/06
). Die Zurückweisung wegen nicht vorgelegter Vollmachtsurkunde hat gemäß § 174 BGB
zur Folge, dass das Rechtsgeschäft, also hier das Mieterhöhungsschreiben, unwirksam ist. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das Rechtsgeschäft, hier also das Mieterhöhungsschreiben, „unverzüglich" zurückgewiesen wird. Hier verhält es sich jedoch so, dass Sie erst zwei Monate nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens dieses wegen nicht vorgelegter Vollmachtsurkunde zurückgewiesen haben. Das ist nicht mehr unverzüglich im Sinne des Gesetzes, so dass Sie sich auf die nicht vorgelegte Vollmachtsurkunde nicht mehr mit Erfolg berufen können. Eine neue Fristsetzung durch den Vermieter ist daher nicht erforderlich.
Die höhere Miete kann Ihr Vermieter jedoch nur dann fordern, wenn Ihre Eltern der begehrten Mieterhöhung zugestimmt haben oder zu einer entsprechenden Zustimmung gerichtlich verurteilt wurden. Wenn Ihre Eltern bisher die Zustimmung verweigert haben, sind sie lediglich dazu verpflichtet, die bisherige, alte Miete zu überweisen. Der Vermieter muss sich dann überlegen, ob er Ihre Eltern auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch nehmen will. Vor diesem Hintergrund empfehle ich, bis auf weiteres die alte Miete zu überweisen.
Hinsichtlich der Einzugsermächtigung empfehle ich Ihnen, den Mietvertrag noch einmal zu prüfen. Möglicherweise ergibt sich dort eine Verpflichtung beider Parteien zur Teilnahme am Einzugsverfahren. Sollte dies nicht der Fall sein, so kann der Vermieter sicherlich nicht dazu verpflichtet werden, von der erteilten Einzugsermächtigung Gebrauch zu machen. Wenn er dieses weiterhin verweigert, sollten Ihre Eltern einen Dauerauftrag für die monatliche Miete einrichten. Auch so wird ihnen der monatliche Gang zur Bank erspart.
Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
Sehr geehrte Frau Richter,
vielen Dank für Ihre Antwort, die Kappungsgrenzen wurden meiner Ansicht nach perfekt ausgenutzt und eingehalten. Bei allen Erhöhungen waren 15 Monate dazwischen und wie ich bereits geschrieben hatte, erhöhte sich die Miete zum 01.01.2010 um 18,27% + zum 01.06.2011 um 1,46% und die aktuelle Forderung ist in Höhe von 18,19%. Vom 01.01.2010 bis heute liegen exakt 37 Monate und somit dürfte der Vermieter im Recht sein.
Sie empfehlen die alte Miete zu überweisen aber bei einer gerichtlichen Einforderung der neuen Miete müssten demnach meine Eltern sowohl die neue Miete als auch die Gerichtskosten tragen oder ?
Beste Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
in einem gerichtlichen Verfahren müsste zunächst einmal festgestellt werden, ob der Vermieter Anspruch auf die Zustimmung zur höheren Miete hat. Wenn dieses der Fall ist, was ich von hier aus nicht prüfen kann, würden Ihre Eltern zur Zahlung der höheren Miete sowie zur Tragung der Gerichtskosten verurteilt werden. Die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete müsste dann auch nachträglich noch gezahlt werden. Wenn das Gericht jedoch feststellt, dass die Mieterhöhung nicht zulässig ist, trägt der Vermieter die Kosten des Gerichtsverfahrens. Oftmals wird vor Gericht auch einen Vergleich geschlossen, bei dem auch eine Verständigung über die Tragung der Gerichtskosten üblich ist.
Sie sollten daher überlegen, ob sie das Mieterhöhungsschreiben unter Vorlage des Mietspiegels noch einmal inhaltlich prüfen lassen. Dann kann auch besser abgeschätzt werden, wie die Erfolgsaussichten in einem etwaigen Gerichtsverfahren sind.
Mit freundlichen Grüßen
Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
