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Mieter/ Hausverwaltung widerspricht Untervermietung während Auslandsaufenthalt

07.09.2015 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die sog. vollständige Untervermietung von Wohnraum, die in Rechtsanspruch und Folge von der teilweisen Untervermietung zu unterscheiden ist.

Guten Tag,

Ich möchte meine 2-Zimmer Wohnung untervermieten. Meine Möbel und persönlichen Sachen bleiben währenddessen in der Wohnung. Nun hat die Hausverwaltung meiner Anfrage widersprochen. Muss ich dies so hinnehmen oder gibt es hierzu eine aktuelle Rechtsprechung und Möglichkeit meine Interessen gegenüber der Hausverwaltung durchzusetzen?

Ich freue mich sehr über eine schnelle Antwort! Vielen Dank.

Hier der Mailverkehr zwischen mir und der Hausverwaltung:

Sehr geehrte Frau xxx,

hiermit bitte ich Sie, mir die Erlaubnis zur Untervermietung meiner Wohnung in der xxx, xxx zu erteilen.

Ich werde mich von Oktober 2015 bis Anfang Januar 2016 wegen eines Forschungsaufenthaltes im Ausland befinden und möchte die Wohnung daher vom 01.Oktober 2015 bis 31. Dezember 2015 untervermieten.

Durch die Untervermietung möchte ich die finanzielle Belastung durch doppelte Mietzahlungen während meiner Auslandsaufenthalts vermeiden und sicher stellen, dass meine Wohnung in den Wintermonaten beaufsichtigt und beheizt wird.

Selbstverständlich teile ich Ihnen vorab mit, mit wem der Untermietvertrag geschlossen werden soll. Gerne stelle ich Ihnen auch wieder eine Kopie des Untermietvertrags zur Verfügung.

Die Antwort:

Sehr geehrte Frau xxx,

vielen Dank für Ihre Mail.

Ihr Vermieter macht von seinem Recht Gebrauch, einer Untervermietung nicht zu zustimmen.

Ihr Vermieter hat sich für Sie als Mieter entschieden und akzeptiert keine weiteren fremden Personen mehr in seiner Wohnung.

Sie verlagern Ihren Lebensmittelpunkt und überlassen die Wohnung vollständig einem Dritten. Dadurch liegt keine rechtlich erlaubte Untervermietung mehr vor.

Sehr geehrte Fragestellerin,

man muss unterscheiden

…. in die teilweise Untervermietung, auf die der Mieter einen Anspruch hat, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht

und die

vollständige Untervermietung des gesamten Wohnraums.

Letztere bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Zur Veranschaulichung: Das gilt sogar dann, wenn Eltern ausziehen und Sohn oder Tochter blieben in der Wohnung, so das OLG Frankfurt RE, WuM 88, 395.

Ein gewisser Ausgleich für diese für Sie unvorteilhafte Rechtslage ist, dass Sie auch bei einem befristeten Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten kündigen dürfen, wenn der von Ihnen benannte Untermieter tatsächlich auch einziehen will, BGH WuM 2010,30. Das Sonderkündigungsrecht kann in einem Mietvertrag nach Formular nicht ausgeschlossen werden. Insofern sollten Sie bei Bedarf Ihren Mietvertrag darauf hin und auch auf individuelle Abreden genau überprüfen.

Leider ist es auch so, dass eine Pseudo-Vermietung als Teilvermietung nicht reicht, denn der Vermieter muss der Untervermietung einer Eigentumswohnung nicht zustimmen, wenn der Mieter nicht mehr in der Stadt lebt und nur noch sporadisch in der gemieteten Wohnung anwesend ist, so die Rechtsprechung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2015 | 22:54

Sehr geehrter Herr Burgmer,

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Da das von Ihnen genannte Urteil schon eine Weile zurück liegt an dieser Stelle eine Nachfrage.

Im BGH Urteil vom 11.06.2014 Aktenzeichen – VIII ZR 349/13 bejahte der Bundesgerichtshof ein berechtigtes Interesse an der Teil-Untervermietung bei einem mehrjährigen (berufsbedingten) Auslandsaufenthalt.

Dieses Urteil scheint mir im Gegensatz zu Ihrer Aussage zu stehen, dass der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmen muss, wenn der Mieter nicht mehr in der Stadt lebt und nur noch sporadisch in der gemieteten Wohnung anwesend ist.

"§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen."

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=67973&linked=pm

Zudem verlagere ich in diesem Zeitraum nicht meinen Wohnort. Es ist eine Dienstreise und dem entsprechend anders als von der Hausverwaltung argumentiert, in meinem Verständnis keine Verlagerung des Lebensmittelpunktes.

Ich freue mich auf Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2015 | 11:48


Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Sie sprechen die in Lit. und Rechtspr. sehr umstrittene Frage der Grenz- und Grauzone zwischen Teil- und Volluntervermietung an.

Dazu der BGH:
„In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum finden sich allerdings zahlreiche Bestrebungen, den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB durch qualitative und/oder durch quantitative Anforderungen an die verbleibende Nutzung durch den Mieter einzuschränken. Nach der wohl strengsten Auffassung setzt § 553 BGB voraus, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (OLG Hamm, MDR 1998, 1127 f.; LG Berlin, GE 1995, 1277, 1279; ZMR 2002, 49 f.; GE 2005, 126; LG Frankfurt am Main, WuM 2002, 92; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 553 Rn. 8; aA Hinz, aaO, 2. Aufl.). Andere Stimmen sehen das entscheidende Kriterium für die Anwendung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB darin, dass der Mieter nach wie vor die Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung behält (LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008 - 62 S 376/07, juris; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 553 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 553 BGB Rn. 8; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 553 Rn. 3; jurisPK-BGB/Schur, 6. Aufl., § 553 Rn. 6). Bei einer nur marginalen Nutzung, wie etwa bei der Einlagerung von Möbeln oder bei einer gelegentlichen Übernachtung in einem nicht untervermieteten Zimmer einer größeren Wohnung, seien die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein nicht erfüllt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 7; LG Berlin, GE 1982, 947)."


Der BGH hat sich in der Tat der "mieterfreundlichen" Theorie wie folgt angeschlossen:


„Daher sei die genannte Vorschrift anzuwenden, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam ausübe, etwa indem er ein Zimmer für sich belege, persönliche Gegenstände in der Wohnung belasse oder im Besitz von Schlüsseln sei (LG Berlin, GE 1993, 653; NJW-RR 1994, 1289; LG Hamburg, WuM 1994, 535; Erman/Lützenkirchen, aaO; aA LG Berlin, GE 1982, 947). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug." (Qu.: BGH VIII ZR 349/13 vom 11.06.2014)


Das ändert aber nichts daran, dass das Gesetz nach wie vor die Unterscheidung zwischen Voll- und Teiluntervermietung trifft und es sich bei der streitigen Materie um quantitative und qualitative Auslegungsfragen handelt.

Dies birgt für die beweisbelastete Parte immer ein gewisses Prozess(kosten)risiko. Und vor allem auch, wenn die Gegenseite einen Umgehungstatbestand argwöhnt und vorträgt.


Wenn Sie Ihrem Vermieter gegenüber den nachfolgenden Tatbestand…


„Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er - wie im Streitfall die Kläger - ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen." (BGH a.a.O.)"

…glaubhaft und später ggf. beweisbar vortragen und sich daran halten, sehe ich unter diesen (neuen) Voraussetzungen gute Chancen, die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB zu erlangen bzw. ggf. zu erstreiten.


Da aber doch ein gewisses Haftungs- bzw. Kündigungsrisiko auf der Tatsachenebene verbleibt, empfehle ich, zunächst Verhandlungen unter Hinweis auf die hier zitierte BGH-Rechtsprechung, mit dem Ziel eines Einvernehmens. Denn vernünftige Gründe, Ihrem Ansinnen nicht zu entsprechen - etwa im Sinne von § 553 ABstaz 1 Satz 2 BGB sehe ich nicht.

Ich hoffe, ich konnte die streitige Rechtslage erhellen und Ihnen konkret weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
W. Burgmer
- Rechsanwlt

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