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Mieterhöhung wegen falscher Wohnfläche?!


06.07.2007 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte/r Frau/Herr Anwältin/Anwalt,

in habe im September 2006 ein Mehrfamilienhaus (18 Wohnungen) aus einer Zwangsversteigerung erworben.

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2006 bemerkte ich, dass für eine Wohnung eine viel zu kleine Wohnfläche im Vertrag festgelegt ist.

Es handelt sich um einen Standard Formular - Mietvertrag (RNK 525), abgeschlossen im Mai 2005.

Im Vertrag ist unter §1 eine 3 - Zimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² angegeben, tatsächlich handelt es sich aber um eine 4 - Zimmerwohnung mit ca. 100 m² - die postalische Lage der Wohnung innerhalb des Hauses ist richtig!

Nun meine Fragen im einzelnen:

1) Habe ich die Möglichkeit eine Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen Fläche durchzusetzen?

2) Wenn ja, wie ist die neue Miete zu berechnen und ab wann ist die neue Miete zu zahlen - ggf. rückwirkend?

3) Wie verhält es sich mit den Betriebskosten?

4) Sollte eine Mieterhöhung möglich sein, wäre es klasse, wenn Sie mir ein Muster eines rechtssicheren Anschreibens im Anhang schicken könnten.

Mit freundlchen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehme:

Hat der Vermieter im Mietvertrag eine zu kleine Fläche angegeben, darf er nicht nachträglich die Miete an die größere Fläche anpassen bzw. entsprechend erhöhen (vgl. LG Zweibrücken, Az.: 2 S 1/98; LG Berlin, NZM 2002, S. 733). Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Quadratmetermiete vereinbart wurde, die Miete also durch Multiplikation von Quadratmeterpreis und Fläche ausgewiesen wurde (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2002 S. 594). Diese Grundsätze werden auch für Sie als Ersteigerer des Mehrfamilienhauses gelten, da der Mietvertrag mit Zuschlag auf Ihre Person übergegangen ist.

Falls sich der Mieter nicht mit einer einverständlichen Abänderung der Grundmiete einverstanden erklärt, werden Sie jedoch eine Anpassung mit der nächsten turnusgemäßen Mieterhöhung auf der Grundlage des geltenden Mietspiegels oder mittels Vergleichswohnungen vornehmen können. Denn für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgegangen werden. Dies gilt nach der Rechtsprechung auch dann, wenn in dem Mietvertrag eine kleinere Fläche angegeben wurde (vgl. LG Berlin GE 2007, S. 520).
Weiterhin muss Ihr Mieterhöhungsverlangen den Anforderungen des § 558 BGB entsprechen. Hiernach kann eine Mieterhöhung erst dann verlangt werden kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhung kann bis zur ortsübliche Vergleichsmiete beansprucht werden, wobei die Kappungsgrenze von maximal 20 % innerhalb von drei Jahren einzuhalten ist. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens können Sie gem. § 558a BGB Bezug nehmen auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a BGB) oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt, (§ 558a BGB). Nach § 558 b BGB schuldet der Mieter, falls er seine Zustimmung erklärt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, werden Sie den Klageweg beschreiten müssen. Eine rückwirkende Mieterhöhung können Sie allerdings nicht durchsetzen.

Hinsichtlich der Betriebskosten ist grundsätzlich von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen. Sie werden daher die Betriebskostenabrechnungen auf der Grundlage einer Fläche von 100 qm erstellen können, es sei denn in dem Mietvertrag wäre vereinbart, dass die im Vertrag genannte Fläche Maßstab für die Betriebskosten ist.

Ein Musterschreiben für ein mögliches Mieterhöhungsverlangen werde ich Ihnen gesondert per email übersenden.

Ich hoffe Ihnen, eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2007 | 09:59

Sehr geehrte Fra Petry-Berger,

zu erst einmal vielen Dank für die prompte Beantwortung.

Leider irritiert mich Ihre Antwort etwas, da ich in dieser Woche etwas über ein neues BGH-Urteil gelesen habe, womit die Abweichung der Wohnfläche von über 10 % (in meinem Fall sind es etwa 33 %!) durchaus zu einer Angleichung führen kann.
(Vergl. BGH-Urteil vom 23.05.2007, AZ: VIII ZR 138/06)

Vielleicht können Sie ja den Fall dahingehend noch einmal überprüfen und Ihre Antwort etwas spezifizieren.

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2007 | 16:38

Sehr geehrter Fragesteller,

in meiner Antwort hatte ich ausgeführt, dass Sie eine Mieterhöhung allein unter dem Gesichtspunkt der Wohnflächenabweichung nicht fordern können, eine Mieterhöhung aber bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche nach § 558 BGB möglich ist. Die von Ihnen zitierte BGH Entscheidung vom 23.05.2007 stellt diese Feststellung nicht in Frage. Hiernach ist der Vermieter berechtigt eine zulässige Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche vorzunehmen, wenn die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung mehr 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. In dem entschiedenen Fall erreichte die Wohnflächenabweichung nicht die 10 % Grenze, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war. Aufgrund Ihrer Informationen beträgt die Wohnflächenabweichung mehr als 10 %. Im Ergebnis werden Sie daher eine Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach einer Wohnfläche von 100 qm fordern können. Hierbei müssen Sie das Mieterhöhungsverlangen mit einem ggf. vorhandenen Mietspiegel bzw. einer Auskunft aus einer Mietdatenbank begründen oder entsprechende Vergleichswohnungen benennen, wenn kein Gutachten vorgelegt wird.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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