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Jährliche Mieterhöhung - zulässig?


01.12.2010 17:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!
Bei uns wird eben jährlich die Miete erhöht. Ist das rechtens und muß ich da zustimmen?
So, wie das aussieht, hinkt die Grundmiete immer der ortsüblichen Vergleichsmiete hinterher und wird jährlich angepasst und erhöht.

Mietanpassung zum 01.01.2008 – Erhöhung der Gesamtmiete um 6,78 Euro:
Grundlage dieser Mietanpassung ist die Änderung von Faktoren der II. Berechnungsverordnung durch den Gesetzgeber.

Mietanpassung zum 01.02.2009 – Erhöhung der Gesamtmiete um 51,77 Euro:
Grundlage dieser Mietanpassung ist die am Gebäude durchgeführte Modernisierung.

Mietanpassung zum 01.11.2009 – Erhöhung der Gesamtmiete um 40,61 Euro:
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die 49,69 qm große Wohnung beträgt 7,90 Euro pro qm Wohnfläche monatlich. Die neue Grundmiete entspricht einem monatlichen Quadratmeterpreis von rund 6,99 Euro.

Mietanpassung zum 01.02.2011 – Erhöhung der Gesamtmiete um 10,38 Euro:
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die 49,69 qm große Wohnung beträgt 8,14 Euro pro qm Wohnfläche monatlich. Die neue Grundmiete entspricht einem monatlichen Quadratmeterpreis von rund 7,20 Euro.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Grundsätzlich handelt es sich bei dem von Ihnen geschildertem Fall um unterschiedliche Mieterhöhungsverlangen, welche auch unabhängig voneinander geltend gemacht werden können. Vorbehaltlich einer genauen Überprüfung der jeweiligen Mieterhöhungsverlangen sowie damit verbunden und erforderlich auch Ihres Mietvertrages ist auf Grundlage Ihrer derzeitigen Angaben zunächst Folgendes auszuführen:

Im ersten Fall zum 01.01.2008 handelte es sich lediglich um eine Erhöhung wegen Anpassung der Betriebskosten, nicht jedoch um eine Änderung der Grundmiete. Bei einer einseitig auch ohne Ihre Zustimmung möglichen Mieterhöhung der Betriebskosten gemäß § 560 BGB ist im Rahmen der Beurteilung der Zulässigkeit zunächst zu unterscheiden, ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale vereinbart wurden. Bei einer Pauschale ist eine Erhöhung nur zulässig, sofern so etwas im Mietvertrag vereinbart ist. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen kommt eine Anpassung nur nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Betracht. Ob Ihnen zum damaligen Zeitpunkt eine solche Betriebkostenabrechnung vorgelegt wurde, kann mangels weiterer Angaben nicht beurteilt werden. In einem solchen Fall kann dann jedenfalls eine Erhöhung im Zusammenhang mit einer im Rahmen der Abrechnung festgestellten Nachzahlungspflicht in angemessenem Rahmen verlangt werden.

Bei den beiden weiteren Mietanpassungen zum 01.02.2009 und zum 01.11.2009 handelt es sich dann um unterschiedliche Erhöhungstatbestände und zwar zunächst wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB, wofür – sofern die dort genannten Voraussetzungen eingehalten wurden – Ihre Zustimmung wiederum nicht erforderlich ist sowie danach gemäß § 558 BGB zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, bei welcher demgegenüber Ihre Zustimmung erforderlich ist. Beide Mieterhöungsverlangen können auch wie bei Ihnen wohl erfolgt miteinander kombiniert werden. Wird also erst einmal nur eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vorgenommen, kann der Vermieter im Anschluss hieran auch noch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Diese Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass nach der Mieterhöhung nach § 559 BGB die Miete immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum liegt. Bei einer solchen Kombination gilt die Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB nur bezüglich der Mieterhöhung nach § 558 BGB. Ausgehend von Ihren Angaben ist dieses Erfordernis bei der Berechnung der Mieterhöhung auch berücksichtigt worden. Hier konnte der Vermieter also Ihre Zustimmung verlangen.

Im letzten Fall bei der Erhöhung zum 01.02.2011 handlet es sich wiederum um ein Erhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemaß § 558 BGB. Sofern die schon aufgezeigte Kappungsgrenze auch hier eingehalten wurde, spricht wiederum vorbehaltlich einer genauen Überprüfung von Mietvertrag und Erhöhungsverlangen Einiges dafür, dass dies zulässig ist und der Vermieter daher Ihre hierfür erforderliche Zustimmung verlangen kann. Denn in jedem Fall ist auch die gesetzlich vorgeschriebene Zeitspanne von 15 Monaten, innerhalb der die Miete seit der letzten Erhöhung unverändert bleiben musste, eingehalten worden. Ferner schildern Sie auch selbst, das die nun verlangte Grundmiete sogar noch unter der ortüblichen Vergleichsmiete liegt. Insoweit scheint auch diese Verlangen nach Ihren Angaben berechtigt zu sein, natürlich vorausgesetzt, dass sämtliche sonstigen formellen Voraussetzungen auch eingehalten wurden. Für eine abschließende Beurteilung wäre aber auch insoweit in jedem Fall wie schon aufgezeigt eine genaue Überprüfung Ihres Mietvertrages und des jeweiligen Erhöhungsverlangesn vorzunehmen.

Ich hoffe jedenfalls, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen erst einmal weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Abend und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

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