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Mieterhöhung nach Modernisierung (Heizungserneuerung)

09.01.2014 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,
meine Frage bezieht sich auf ein Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung.
Objekt: an zwei Parteien vermietetes Zweifamilienhaus
Modernisierungsmaßnahme: Erneuerung der Ölheizungsanlage durch eine Gasbrennwertanlage,
incl. Tankdemontage, Ausbrechen einer Abmauerung, Entsorgung des Ölschlamms,
plus Behebung elektischer Fehlvertragung, Auswechslung defekter Ablaufleitung im Heizraum.
1) Ist die Umlegung von 11% der Modernisierungskosten auf die Mietparteien anteilig nach Wohnfläche mit einer 9-Monats-Frist grundsätzlich möglich?
2) Beinhalten die Modernisierungskosten neben dem Einbau der Gasbrennwertanlage auch die Tankdemontagekosten?
3) ...und die Kosten für den Mauerausbruch?
4) ...und die Kosten für die Ölschlamm/Restöl-Entsorgung?
5) ...und die Kosten für die Reparatur von Elektrik und Ablaufleitung im Heizraum?
6) Der Tankraum ist nur von der Mietsache einer der beiden Mietparteien her zugänglich. Sind die Kosten für Tankdemontage/Mauerausbruch/Ölschlammentsorgung ggf. auf beide Mietparteien anteilig umzulegen (oder zu 100% auf die Mietpartei, innerhalb deren Mietsache der Tankraum lag)?
6) Der leerstehende Tankraum wird nun von der betreffenden Mietpartei als zusätzlicher Kellerraum genutzt. Ist eine kleine Zusatzmiete gerechtfertigt?
Danke für Ihre Informationen!

Sehr geehrte/-r Ratsuchende/-r,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage, auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer Ersteinschätzung wie folgt:


Zur Frage 1.) Die Möglichkeit der Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten ist nach § 559 Abs.1 BGB möglich, soweit die neue Heizungsanlage zu einer Einsparung der Endenergie bei Ihnen führt. Konkret bedeutet das, dass sie zukünftig niedrigere Heizungskosten haben sollten. Ob dies in Ihrem Fall zutrifft, kann nur nach Einsicht in die gesamten Unterlagen, vor allem die Modernisierungsankündigung erfolgen und ist in diesem Rahmen der Ersteinschätzung leider nicht möglich.

Zur Frage 3-5: Zu den Modernisierungskosten gehören alle Kosten, die für die Modernisierung notwendig sind. Abzuziehen sind die Kosten, die Instandhaltungs- oder Reparaturkosten darstellen. D.h. war die alte Heizungsanlage vollkommen intakt, ist auch deren Ausbau ein Teil der Modernisierungskosten. War sie jedoch defekt, ist ein Abzug notwendig.

Abzuziehen sind auch die Kosten, die Reparaturen darstellen, wie bei Ihnen die Positionen in Frage 5. Diese sind keine Modernisierungskosten.

Bezüglich des Mauerdurchbruchs muss geprüft werden, ob dies für den Einbau der neuen Heizungsanlage erforderlich war. Nur wenn es für die Modernisierung notwendig war, gehören die Kosten zu den Modernisierungskosten. Ansonsten hat sie der Vermieter selbst zu tragen.

Zur Frage 6: Die Kosten sind danach aufzuteilen, inwieweit die Kosten für die eigene Wohnung aufgewendet wurden. Soweit es um die Zentralheizung geht, sind die Kosten daher auf alle Mieter zu verteilen, unabhängig davon in welchem Raum die Heizung steht.


Ich hoffe, Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzfügen oder Weglassen von Informationen kann sich die rechtliche Beurteilung verändern.

Soweit sie eine genaue Einschätzung wünschen, die über diese Ersteinschätzung geht und die Einsichtnahme in die Unterlagen erfordert, können Sie sich gerne an mich wenden. Die Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil.



Mit freundlichen Grüßen

Fabian Humm
Rechtsanwalt


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