Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Gem. § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei "normalen" Mieterhöhungen bzgl. der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (im bestimmten Gebieten 15 %) erhöhen. Davon ausgehend, dass bei Ihnen solche Mieterhöhungen vorliegen, dürfte der Vermieter also die Miete maximal um weitere 10 % (bezogen auf die Miete vor der letzten Erhöhung). Auch dies geht natürlich nur, wenn die ortsübliche Miete tatsächlich über der aktuell gezahlten liegt. Ob zwischenzeitlich ein Vermieterwechsel stattgefunden hat, ist für die Mieterhöhung völlig irrelevant.
Sie können den Vermieter also darauf hinweisen, dass die Erhöhung so aufgrund der vorherigen Erhöhung nicht möglich ist. Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie auch eine Teilzustimmung in Höhe der möglichen 10 % erklären.
Da aber zu erwarten sein dürfte, dass der Vermieter reagiert, würde ich grds. zunächst mitteilen, dass due begehrte Erhöhung aufgrund der zurückliegenden Erhöhung des Alteigentümers nicht möglich ist.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
15. Juni 2024
|
10:26
Antwort
vonRechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
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Rückfrage vom Fragesteller
16. Juni 2024 | 08:20
Danke für die Antwort.
Also es steht in dem Brief dass der Mietpreis seit 15 Monaten unverändert ist und dass die letzte Mieterhöhung mindestens vor mehr als einem Jahr stattfand. Ich begründe die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum.
Dann stimmt das alles nicht oder?
Vielen Dank
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
16. Juni 2024 | 08:32
Sehr geehrte Ratsuchende,
§ 558 BGB, der die Mieterhöhung regelt, hat mehrere Voraussetzungen:
Zitat:§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die in Abs. 1 genannten Voraussetzungen der unveränderten Miete seit 15 Monaten und 1 Jahr zurückliegenden Mieterhöhung hat der Vermieter zwar erfüllt, aber er kann eben nur maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.
Damit gilt, was ich in meiner ersten Antwort geschrieben habe: Die Miete kann maximal um weitere 10 % (bezogen auf die Miete vor der letzten Erhöhung) erhöht werden, sofern die ortsübliche Miete tatsächlich über der aktuell gezahlten liegt (er muss die Erhöhung auch begründen durch Bezugnahme auf den ggf. vorhandenen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen etc,
vgl. § 558a BGB.
So, wie es der Vermieter hier vorhat, geht es nicht.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
