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Mieter zieht nicht aus - kündigen wegen Eigenbedarf

| 03.05.2011 23:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich habe meinem Mieter im Januar 2011 fristgerecht zum 30.04.2011 gekündigt. Grund ist Eigenbedarf, der schon zwei Jahre vorher von mir angekündigt wurde.

Aber ausserdem schuldet er mir drei Monatswarmmieten. Die fristlose Kündigung habe ich aus Mitleid nicht ausgesprochen und weil er mir zusicherte, die Einkommenssteuererstattung 2009 zur Tilgung seiner Schulden zu verwenden. Die Berechnung der Lohnsteuerhilfe ergab eine plausible Erstattungshöhe.

Das Geld hat er wohl heimlich anderweitig verwendet. Ich kann ihn nicht erreichen und er zieht aus der möblierten Wohnung (85 qm) nicht aus. Kaution hat er keine gezahlt.

Der Fortsetzung des Mietverhältnisses habe ich schriftlich widersprochen (Einschreiben).

Falls er den Eigenbedarf anzweifelt um Zeit zu schinden: Kann ich jetzt noch irgendwie "fristlos" kündigen ?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


1.

Ja, das ist problemlos möglich. Die bereits ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hindert Sie nicht daran, jetzt auch eine fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs auszusprechen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB kann eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn ein Rückstand von mehr als 2 Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten besteht. Das ist bei Ihnen der Fall. Allerdings wird gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit einer wegen der fristlosen Kündigung erhobenen Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.


2.

Da Sie zudem nie ganz sicher sein können, dass die außerordentliche Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten würde, sollten Sie vorsorglich/hilfsweise zusätzlich die ordentliche Kündigung erklären. Einen Nachteil hätten Sie dadurch jedenfalls nicht.

Sie können also bspw. formulieren: „Wegen der vorgenannten Gründe erkläre ich hilfsweise die ordentliche Kündigung zum … [nächstmöglicher Kündigungstermin laut Mietvertrag]" Sie können dann auch – ebenfalls rein vorsorglich – auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs nach der Sozialklausel des § 574 BGB hinweisen, wie es § 568 Abs. 2 BGB fordert.


3.

Eine Räumungsfrist müssen Sie dem Mieter nicht gewähren. Sie wäre aber zweckmäßig, da er die Wohnung nicht sofort räumen kann. Sie können bspw. eine Räumungsfrist von 1-2 Wochen setzen.

Sie könnten dann z. B. formulieren: „Ich bitte Sie, die Mieträume binnen zwei Wochen bis zum ... zu räumen und in vertragsgerechtem Zustand zurückzugeben."

Wenn Sie eine Räumungsfrist gewähren, sollten Sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich widersprechen

Sie können die Mieter darauf aufmerksam machen, dass Sie nach erfolglosem Ablauf der Räumungsfrist unverzüglich Räumungsklage erheben werden. Das wäre dann auch der einzige Weg, einen säumigen Mieter gegen seinen Willen aus der Wohnung zu entfernen.


4.

Denken Sie daran, dass die Kündigung begründet werden muss. Der Mieter muss den Grund erfahren, warum ihm fristlos gekündigt wird (Zahlungsverzug). Dazu muss der Zahlungsrückstand nachvollziehbar von Ihnen dargestellt werden, also unter Angabe der Monate, in denen keine oder eine zu geringe Mietzahlung erfolgte, sowie unter Angabe des Saldos im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.


5.

Beachten Sie auch unbedingt, die Schriftform der Kündigung einzuhalten; Sie müssen sie eigenhändig unterschreiben. Wenn Sie das Schreiben dem Mieter persönlich aushändigen, lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. Ansonsten lassen Sie das Schreiben von einem Dritten in den Briefkasten des Mieters einwerfen. Der Dritte muss vorher Kenntnis vom Inhalt des Schreibens genommen haben, damit er im Streitfall als Zeuge zur Verfügung stehen kann. Zur Not schicken Sie die Kündigung als eingeschriebenen Brief.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2011 | 00:31

Vielen Dank, für die schnelle Antwort. Bei der Stellungnahme zu Punkt 1,
haben Sie dabei bedacht, dass der 30.04. also das Ende des Mietvertrages aufgrund der Eigenbedarfskündigung bereits in der Vergangenheit liegt ?

Die ordentliche Kündigung IST ja schon im Januar erfolgt.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2011 | 01:01

Sehr gern. Ja, das habe ich bedacht, allerdings muss ich meine Ausführungen zu 1. (und 2.) um ein kleines Wörtchen ergänzen. Sie haben natürlich Recht, dass ein bereits beendetes Mietverhältnis nicht durch eine weitere Kündigung erneut beendet werden kann. Nur kann man – gerade als Vermieter – auch bei vermeintlich klarer Rechtslage nie sicher sein, dass die ausgesprochene Kündigung im Falle in einem Rechtsstreit vom Gericht als wirksam betrachtet wird. Das Mietverhältnis könnte dann durch die eine Kündigung nicht beendet worden sein, etwa weil der Zugang der Kündigung vom Vermieter nicht nachgewiesen werden kann oder Formvorschriften nicht eingehalten wurden, insbesondere nicht rechtzeitig und ordnungsgemäß auf die Widerspruchsmöglichkeit und auf dessen Form und Frist hingewiesen wurde. Über die Wirksamkeit bzw. die Nichtigkeit der Kündigung würde dann bei Streit der Parteien endgültig erst mit Rechtskraft des Urteils über Räumung, Mietzahlung oder Feststellung entschieden.

Aus diesem Grund ist es ratsam, sofern weitere Kündigungsgründe hinzugetreten sind, wie in Ihrem Fall der Zahlungsverzug, auch die fristlose Kündigung zu erklären. Im Kündigungsschreiben über die fristlose Kündigung können Sie Bezug nehmen auf die bereits zum 30.04.2011 erklärte Eigenbedarfskündigung und erklären – hilfsweise – (insoweit müssen meine obigen Ausführungen zu 1. ergänzt werden) die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs und – höchst hilfsweise – die ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs.
Eine jetzt ausgesprochene Kündigung kann, wie jede Kündigung, natürlich nur für die Zukunft ausgesprochen werden. Da Sie diese aber nur hilfsweise erklären, hat dies keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der bereits erklärten Eigenbedarfskündigung. Sollte diese einer richterlichen Überprüfung standhalten, wäre das Mietverhältnis also bereits zum 30.04.2011 beendet worden.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

RA Safadi

Bewertung des Fragestellers 08.05.2011 | 18:27

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