Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
1.
Ja, das ist problemlos möglich. Die bereits ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hindert Sie nicht daran, jetzt auch eine fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs auszusprechen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3
Buchstabe b BGB kann eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn ein Rückstand von mehr als 2 Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten besteht. Das ist bei Ihnen der Fall. Allerdings wird gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit einer wegen der fristlosen Kündigung erhobenen Räumungsklage befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
2.
Da Sie zudem nie ganz sicher sein können, dass die außerordentliche Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung standhalten würde, sollten Sie vorsorglich/hilfsweise zusätzlich die ordentliche Kündigung erklären. Einen Nachteil hätten Sie dadurch jedenfalls nicht.
Sie können also bspw. formulieren: „Wegen der vorgenannten Gründe erkläre ich hilfsweise die ordentliche Kündigung zum … [nächstmöglicher Kündigungstermin laut Mietvertrag]" Sie können dann auch – ebenfalls rein vorsorglich – auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs nach der Sozialklausel des § 574 BGB
hinweisen, wie es § 568 Abs. 2 BGB
fordert.
3.
Eine Räumungsfrist müssen Sie dem Mieter nicht gewähren. Sie wäre aber zweckmäßig, da er die Wohnung nicht sofort räumen kann. Sie können bspw. eine Räumungsfrist von 1-2 Wochen setzen.
Sie könnten dann z. B. formulieren: „Ich bitte Sie, die Mieträume binnen zwei Wochen bis zum ... zu räumen und in vertragsgerechtem Zustand zurückzugeben."
Wenn Sie eine Räumungsfrist gewähren, sollten Sie einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB
bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich widersprechen
Sie können die Mieter darauf aufmerksam machen, dass Sie nach erfolglosem Ablauf der Räumungsfrist unverzüglich Räumungsklage erheben werden. Das wäre dann auch der einzige Weg, einen säumigen Mieter gegen seinen Willen aus der Wohnung zu entfernen.
4.
Denken Sie daran, dass die Kündigung begründet werden muss. Der Mieter muss den Grund erfahren, warum ihm fristlos gekündigt wird (Zahlungsverzug). Dazu muss der Zahlungsrückstand nachvollziehbar von Ihnen dargestellt werden, also unter Angabe der Monate, in denen keine oder eine zu geringe Mietzahlung erfolgte, sowie unter Angabe des Saldos im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.
5.
Beachten Sie auch unbedingt, die Schriftform der Kündigung einzuhalten; Sie müssen sie eigenhändig unterschreiben. Wenn Sie das Schreiben dem Mieter persönlich aushändigen, lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. Ansonsten lassen Sie das Schreiben von einem Dritten in den Briefkasten des Mieters einwerfen. Der Dritte muss vorher Kenntnis vom Inhalt des Schreibens genommen haben, damit er im Streitfall als Zeuge zur Verfügung stehen kann. Zur Not schicken Sie die Kündigung als eingeschriebenen Brief.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Felix M. Safadi
Rechtsanwalt
_________
Allgemeine Hinweise:
Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Vielen Dank, für die schnelle Antwort. Bei der Stellungnahme zu Punkt 1,
haben Sie dabei bedacht, dass der 30.04. also das Ende des Mietvertrages aufgrund der Eigenbedarfskündigung bereits in der Vergangenheit liegt ?
Die ordentliche Kündigung IST ja schon im Januar erfolgt.
Sehr gern. Ja, das habe ich bedacht, allerdings muss ich meine Ausführungen zu 1. (und 2.) um ein kleines Wörtchen ergänzen. Sie haben natürlich Recht, dass ein bereits beendetes Mietverhältnis nicht durch eine weitere Kündigung erneut beendet werden kann. Nur kann man – gerade als Vermieter – auch bei vermeintlich klarer Rechtslage nie sicher sein, dass die ausgesprochene Kündigung im Falle in einem Rechtsstreit vom Gericht als wirksam betrachtet wird. Das Mietverhältnis könnte dann durch die eine Kündigung nicht beendet worden sein, etwa weil der Zugang der Kündigung vom Vermieter nicht nachgewiesen werden kann oder Formvorschriften nicht eingehalten wurden, insbesondere nicht rechtzeitig und ordnungsgemäß auf die Widerspruchsmöglichkeit und auf dessen Form und Frist hingewiesen wurde. Über die Wirksamkeit bzw. die Nichtigkeit der Kündigung würde dann bei Streit der Parteien endgültig erst mit Rechtskraft des Urteils über Räumung, Mietzahlung oder Feststellung entschieden.
Aus diesem Grund ist es ratsam, sofern weitere Kündigungsgründe hinzugetreten sind, wie in Ihrem Fall der Zahlungsverzug, auch die fristlose Kündigung zu erklären. Im Kündigungsschreiben über die fristlose Kündigung können Sie Bezug nehmen auf die bereits zum 30.04.2011 erklärte Eigenbedarfskündigung und erklären – hilfsweise – (insoweit müssen meine obigen Ausführungen zu 1. ergänzt werden) die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs und – höchst hilfsweise – die ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs.
Eine jetzt ausgesprochene Kündigung kann, wie jede Kündigung, natürlich nur für die Zukunft ausgesprochen werden. Da Sie diese aber nur hilfsweise erklären, hat dies keine Auswirkung auf die Wirksamkeit der bereits erklärten Eigenbedarfskündigung. Sollte diese einer richterlichen Überprüfung standhalten, wäre das Mietverhältnis also bereits zum 30.04.2011 beendet worden.
Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA Safadi
