Mieter zieht bei Eigenbedarfskündigung des Käufers nicht aus- Schadensersatzregelung

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor ca. 16 Jahren habe ich meine Immobilie an ein Ehepaar, heute ca. 80 Jahre alt, vermietet. Gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages wurden die Kündigungsfristen wie folgt geregelt:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.1996 und endet am 31.08.1999. Es verlängert sich jedoch automatisch jeweils um 12 Monate, sofern der Mieter das Mietverhältnis nicht 6 Monate vor Vertragsablauf kündigt.
2. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist von beiden Seiten, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften, möglich.


Ich beabsichtige nunmehr die Immobilie zu veräußern und habe, nachdem mein Mieter kein Interesse an dem Erwerb der Immobilie hat, einen Käufer gefunden, welcher beabsichtigt die Immobilie in absehbarer Zeit selbst zu beziehen.

Nachdem mein Mieter sich anlässlich eines Besichtigungstermins dahingehend geäußert hat, dass er kein Interesse hat aus der Immobilie auszuziehen, ist mein Kaufinteressent zum Abschluss des Kaufvertrages nur bereit, wenn im notariellen Kaufvertrag die folgende Vereinbarung enthalten ist:

Kommt der Mieter, nach Erhalt der vom Käufer nach Eigentumsumschreibung ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung, seiner Verpflichtung, das Kaufobjekt termingerecht zu räumen, nicht nach, so ist der Verkäufer verpflichtet, an den Käufer für jeden angefangenen Monat der Terminüberschreitung eine Schadensersatzzahlung in Höhe von pauschal 2 Monatsmieten (Euro 1.500,--) zu leisten.

Grundsätzlich bin ich bereit diese Vereinbarung zu akzeptieren. Für mich stellt sich deshalb die Frage:

1. Auf welchen Termin kann das Mietverhältnis frühestens gekündigt werden, ausgehend von einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 01.08.2012?
2. Kann ich, für den mir eventuell durch das Verhalten des Mieters entstehenden Schaden (Schadensersatzleitung an den Käufer) meinen Mieter haftbar machen und wenn ja unter welchen Voraussetzungen?