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Miete und Nebenkosten und Verfährung


19.01.2005 19:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Als Vorabinformation: Ich bin im März 2000 aus der ehelichen Wohnung nach Hessen gezogen. Meine damalige Ehefrau blieb mit meinem Sohn zurück. Zum 30.3.2000 wurde die Wohnung gekündigt und meine damalige Frau zog in eine andere Wohnung. Am 5.12.2001 haben wir die

Betriebskostenabrechnung
für den Zeitraum vom 1.1.2000 bis 30.9.2000
und die
Heizkostenabrechnung
für den Zeitraum vom 1.10.1999 bis 30.9.2000
(beide zusammen in einem Schreiben)

für unsere Wohnung in einer Plattenbausiedlung in Cottbus/Brandenburg bekommen.

In dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung wurde übrigens auf ein noch zu führenen Rechtsstreit der Vermieter der Plattenbausiedlungen allgemein über die abzurechnenen Betriebskosten geführt. Über den damaligen Ausgang bin ich nicht informiert.

Meine damalige Frau hat am 20.12.2001 schriftlich Widerspruch gegen die Abrechnung bei der Wohnungsverwaltung eingelegt und diesen auch persönlich dort abgegeben. Grund des Widerspruchs war die Höhe der Abrechnung, die wir anzweifelten. Sie war um einiges höher, als vergleichbare Zeiträume vorher, zumal sie mit meinem Sohn allein in der Zeit zwischen meinem und Ihrem Auszug dort wohnte und die abrechnungen bis zum 30.9. ausgewiesen waren, aber ab 1.4. keiner von uns mehr dort wohnte. Weiterhin wurde in dem Schreiben an die Wohnunggesellschaft darauf hingewiesen, dass die Forderungen uns gegenüber bis zur endgültigen Klärung zurückgestellt werden.

Am 11.2.2001 kam die Antwort der Wohnunggesellschaft, in dem mitgeteilt wurde, dass der Einspruch bearbeitet wird und bis zum abschließenden Bescheid bittet man uns um etwas Geduld.

Dann war Ruhe - bis zum 12.1.2005! Ich bekam auf meine jetzige Adresse einen Mahnbescheid vom Amtsgericht Berlin Wedding. In diesem wurde ich aufgefordert an eine mir völlig unbekannte Immobilienfirma 294 € für Mieten und Nebenkosten und 52 € für Mahnkosten zu zahlen. Hinzu kommen Zinsen (5%) ab Zustellung des Mahnbescheids. Über versäumte Mietzahlungen sind wir uns überhaupt nicht bewußt, da sie bis zum Schluß per Lastschrift abgebucht wurden.

Zwischenzeitlich, also vom Widerspruch meiner ehemaligen Ehefrau bis zum 12.1.2005 haben wir absolut nichts von der Wohngsgesellschaft gehört. Zumal die Gesellschaft, bei der wir gemietet hatten, insolvent wurde und von der, uns jetzt mahnenden Firma gekauft worden ist.
Die Adressen, die meiner ehemaligen Frau, wie auch meine waren bekannt, zumal die neue Adresse meiner Frau auf dem Widerspruch angegeben war und die strittige Nebenkostenabrechnung an meine jetzige Adresse in Sinn geschickt wurde. Also die Möglichkeit der Zustellung jeglicher Art war gegeben.
Ich habe mehrere Tage benötigt, bis ich die Telefonnummer der Kanzlei des Prozeßbevollmächtigten in Berlin herausbekam. Die Sekretärin meinte, sie wäre nicht so schnell in der Lage mir Auskunft zu geben. Diese Auskunft wäre erst in der nächsten Woche möglich. dort läuft aber die Frist für den Widerspruch ab.

Jetzt meine Fragen:
1. War die Zustellung der Nebenkostenabrechnung nach 14 Monaten nach altem Gesetz rechtens?
2. Sind die eventuellen Ansprüche im konkreten Fall (Miete und Nebenkosten) verjährt?
3. Wie liegt der Fall nach alter und neuer (ab 2001) Gesetzeslage?
4. Hätte nicht zwischen dem Einspruch und dem Mahnbescheid eine Zahlungsaufforderung kommen müssen?
5. Wie verhalten wir uns, wenn die Gegenseite behauptet, nichts wäre zustellbar gewesen, obwohl die Adressen bekannt war, wer trägt die Beweislast?
6. Muss mir der Prozeßbevollmächtigte der Gegenseite am Telefon Auskunft darüber geben, welche konkreten Kostenpunkte nicht beglichen wurden?
7. Muß bei unberechtigten forderungen die Gegenseite meine bisherigen Auslagen ersetzen?
8. Kann die Widerspruchsfrist wegen Frage 6. beim Amtsgericht verlängert werden?
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst rate ich Ihnen unbedingt gegen den Mahnbescheid innerhalb von 2 Wochen, ab Zugang bei Ihnen, Widerspruch einzulegen.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Da Ihnen die Betriebskostenabrechnung vor dem 01.01.2002 zugestellt wurde, erfolgte die Rechnungslegung vor Inkrafttreten der neuen Regelung des § 556 BGB und somit wirksam.

2)
Nach altem Recht verjährten Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen und auf Mietzahlung nach 4 Jahren (§ 197 BGB alte Fassung). Seit der Neuregelung vom 01.01.2002 verjähren diese nach 3 Jahren. Da für Ansprüche, welche vor dem 01.01.2002 noch nicht verjährt waren und deren Verjährungsfrist länger war als die neue 3jährige Verjährung, nach dem EGBGB (Einführungsgesetz zum BGB) die neue Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend ab dem 01.01.2002 gilt, wären die gegenüber Ihnen geltend gemachten Ansprüche mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt.

Die Verjährung hiesiger Ansprüche aus 1999-2000 erfolgte also mit Ablauf des 31.12.2004. Sie sollten die Einrede der Verjährung bereits im Widerspruch einbringen.
WICHTIG: Sie müssen die Einrede der Verjährung erheben.

3)
Nach neuer Rechtslage sind die Ansprüche verjährt, da Ihnen der Mahnbescheid erst nach Ablauf des 31.12.2004 zugestellt wurde.

4)
Eine Zahlungsaufforderung ist nicht notwendig. Die Fälligkeit einer Abrechnung tritt auch ohne Mahnung ein.

5)
Immer der, welcher sich auf eine Tatsache beruft, ist dafür beweispflichtig. In Ihrem Fall müsste also die mahnende Firma eine Zustellung beweisen.

6)
Der gegnerische Rechtsanwalt ist nicht zur telefonischen Auskunft Ihnen gegenüber verpflichtet. Schließlich ergibt sich die geltend gemachte Forderung aus dem Mahnbescheid.

7)
Im Falle des Unterliegens, hat Ihnen die Gegenseite aus dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes Aufwendungen zu ersetzen soweit diese tatsächlich zur Rechtsverfolgung notwendig waren. Hierzu zählen z.B. Rechtsanwaltskosten, Fahrtkosten, Unkostenpauschale für Porto und Telefon.

8)
Die Widerspruchsfrist ist eine sog. Notfrist und in keinem Fall verlängerbar.
Sie können den Widerspruch aber jederzeit zurücknehmen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2005 | 21:51

Sehr geehrter Herr Kah,
vielen Dank für Ihre schnelle Auskunft. Aber eine Nachfrage habe ich trotzdem:
Der Widerspruch ist mir am 12.1.2005 per Einschreiben zugestellt worden. Er ist selbst vom 7.1.2005. Aber das Aktenzeichen 04-1197834-0-6 besagt doch, dass er noch im Jahre 2004 erstellt worden ist. Hemmt das dann die Verjährung? Somit hätte die Gegenseite es doch noch gerade geschafft?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2005 | 22:04

Grundsätzlich wird die Verjährung erst durch Zustellung des Mahnbescheides unterbrochen.
Die Unterbrechung kann jedoch auf den Zeitpunkt der Einreichung bei Gericht zurückwirken, soweit er nach Einreichung demnächst zugestellt wird.
In Ihrem Fall ist zu klären, ob die Zustellung demnächst (ohne schuldhafte Verzögerung) erfolgte.

Ich rate dennoch, dass Sie Widerspruch einlegen und ggf. durch einen RA Akteneinsicht beantragen. So kann geklärt werden, wann der Mahnbescheid beantragt wurde.

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