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Miete, Nebenkosten und Umlageschlüssel.

11.06.2013 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Es geht um Miete, Nebenkosten und Umlageschlüssel.
Ich habe eine Wohnung von 2004-Mitte 2011 vermietet. Monatliche Miete 1250€.
Der Mieter hat mir all die Jahre immer den gleichen Betrag incl. NK gezahlt (1.450€) . Ich habe dem Mieter nach Ablauf des befristeten Vertrags über 2 Jahre eine Erhöhung der Miete per Fax vorgeschlagen. Diese hat er aber, muss ich leider gestehen, nie so schriftlich bestätigt. Allerdings hat er innerhalb der NK Abrechnung von 2006 das so akzeptiert (ich reduzierte die NK Vorauszahlung um die Mieterhöhung)
Die NK Abrechnungen habe ich recht "nachlässig", heisst viel zu spät gemacht.
Die Jahre 2004-2006 habe ich im Februar 2008 abgerechnet.
Die Jahre 2007-2010 habe ich im Juli 2011 , nach Auszug des Mieters abgerechnet. Darin habe ich vermerkt, dass ich die errechneten Nachzahlungen der Jahre 2007,2008,2009 wegen Fristablauf nicht nachfordern kann. Wobei eben ein grosser Teil der Nachzahlung durch den Ansatz erhöhte Miete bzw. geringere Vorauszahlung zustande kam.

Im Mai 2012 kam dann ein Brief von dem Mieter . In dem machte er seine Rechnung auf und verlangt von 2004-2010 einen geringeren Ansatz Miete bzw. höhere NK Vorauszahlung, eine Abrechnung der NK nach Personen statt qm sowie Zinsen auf zuviel gezahlte NKs.
Hier bräuchte ich Hilfe. Wie sehen sie das ? Was ist mit Verjährung bzw den Abrechnungsfristen ? Auch, wie ist es zu bewerten, dass er die Erhöhung des Mietzinses indirekt über die NK Abrechnung 2008 akzeptiert hat ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


I.
Der Mieter hat Ihrer Mieterhöhung nicht zugestimmt. Aus dem Umstand, dass er nicht geantwortet hat, kann nicht ohne weiteres eine schlüssige Zustimmung hergeleitet werden.

Eine schlüssige Zustimmung könnte allenfalls darin liegen, wenn der Mieter eine Handlung mit Erklärungswert vorgenommen hat. Dies könnte z.B. eine vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete sein.

Ich verstehe Sie allerdings so, dass der Miete weiterhin die alte, geringere Miete gezahlt hat und Sie letztlich einen Teil der Betriebskostenvorauszahlungen als erhöhte Miete verrechnet haben. Mit der Zahlung der alten Miete hat der Mieter aber zu verstehen gegeben, dass er der Mieterhöhung nicht nachkommen will. Eine weitere ausdrückliche Ablehung der Mieterhöhung war dazu nicht erforderlich.

Auch aus der fehlenden Rüge der Abrechnung aus 2008 kann nach meiner Einschätzung nicht die Zustimmung der Jahre vorausgegangenen Mieterhöhung hergeleitet werden. Aus der Sicht eines verständigen Empfängers kann ein Schweigen auf eine Betriebskostenabrechnung nicht als Zustimmung zu einer länger zurückliegenden Mieterhöhung gewertet werden. Dies erst recht nicht, wenn der Mieter danach wieder die alte, geringere Mieter weiter bezahlt. Hierdurch zeigt er, dass auch weiterhin die erhöhte Miete nicht akzeptiert.

Es spricht hier daher sehr viel dafür, dass es keine wirksame Mieterhöhung gegeben hat. Ergänzend sollte aber ggf. noch Ihre unsprüngliche Erklärung inhaltlich beurteilt werden.

II.
Davon ausgehend, dass die Mieterhöhung unwirksam war, kann der Mieter dann tatsächlich eine Abrechnung seiner höheren Betriebskostenvorauszahlungen in der ursprünglichen Höhe verlangen.

Hinsichtlich der Abrechnung aus 2008 für die Jahre 2004-2006 ist allerdings die Frist des § 556 III V BGB zu beachten. Danach muss der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung binnen zwölf Monaten nach Erhalt erheben, es sein den er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Wenn der Mieter tatsächlich Einwendungen erstmals im Mai 2012 geltend gemacht hat, sollten Sie sich auf diese Frist berufen. Es spricht viel dafür, dass die Abrechnung aus 2008 dann nicht mehr angegriffen werden kann.

III.
Für Ansprüche aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen gilt die allgemeine dreijährige Verjährungsfrist.

Für die Jahre 2007-2010 haben Sie erst 2011 abgerechnet. Insoweit hat der Mieter nach Ihrer Schilderung auch rechtzeitig innerhalb der 12-Monatsfrist Einwendungen erhoben.

Bezüglich dieser Jahre ist daher aufgrund der späten Abrechnung noch keine Verjährung eingetreten. Hier empfehle ich Ihnen, die Abrechnung zu überprüfen und ggf. zu berichtigen.

IV.
Welcher Umlageschlüssel zu verwenden ist, ergibt sich idR. aus dem Mietvertrag.

Wenn im Mietvertrag nicht die von Ihnen genutzte Umlage nach Personen vereinbart ist, ergibt sich der Umlageschlüssel aus § 556a BGB. Dann sind die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Größe der Wohnfläche und die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach dem unterschiedlichen Verbrauch umzulegen.

V.
Zinsen auf ggf. zuviel gezahlte Betriebskosten schulden Sie gem. §§ 286, 288 BGB erst ab einem Zeitpunkt, zu dem Sie sich mit der Rückzahlung in Verzug befinden. Ob und ab wann dies der Fall sein könnte, kann hier anhand Ihrer Schilderung nicht beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Wenn Sie weitergehende Fragen haben oder einer Vertretung wünschen, können Sie mich in dieser Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden kann. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Büronummer oder per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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