Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass es ein mieterseitiges Recht auf Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. den Durchschnitt des Mietspiegels, so wie Sie dies seinerzeit im Jahre 2005 wohl beabsichtigt hatten, nicht gibt. Per Gesetz kann gemäß § 558 BGB
lediglich der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete einseitig an die ortsübliche Vergleichsmiete anheben bzw. hierzu die Zustimmung vom Mieter verlangen. Eine Vorschrift, die dies auch umgekehrt dem Mieter wie von Ihnen angestrebt einseitig ermöglichen kann, gibt es jedoch gerade nicht.
Insoweit gilt der normale Rechtsgrundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Die Miete für Ihre Wohnung konnte somit im Jahre 2001 frei vereinbart werden, an den insoweit vertraglich geregelten Mietpreis sind Sie damit auch weiterhin gebunden. Eine Herabsetzung der Miete käme dann allenfalls bei Sittenwidrigkeit der Miethöhe, so genanntem Mietwucher in Betracht. Der Tatbestand des Mietwuchers liegt nach der Rechtsprechung aber erst dann vor, wenn die vertraglich vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt. Diese Grenze ist bei Ihnen aber noch nicht erreicht, so dass Sie nach wie vor an die vertragliche Vereinbarung gebunden und somit zur Zahlung der vereinbarten Miete in Höhe von 614,00 € netto verpflichtet sind. Für eine Absenkung bzw. Änderung des Mietzinses wie von Ihnen gewünscht benötigen Sie also letztlich die Zustimmung des Vermieters, einseitig ist dies eben wie aufgezeigt leider nicht möglich.
Im Ergebnis können Sie daher leider nichts machen und es gab sowohl 2005 als auch jetzt keine Möglichkeit, Ihre Miete einseitig ohne Zustimmung des Vermieters abzusenken. Aus gleichem Grund können Sie auch nicht rückwirkend eine etwaige Überzahlung der Miete zurückfordern, so dass es auf die Frage der Verjährung auch nicht mehr ankommt. Lediglich Ihr Vermieter kann die insoweit von Ihnen seit 2005 zu wenig gezahlten Mieten nicht mehr vollständig zurückverlangen. Denn hier gilt für Mietschulden gemäß § 195 BGB
die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter aktuell lediglich noch die zu wenig gezahlten Mietrückstände ab dem Jahr 2008 von Ihnen verlangen kann, alle Ihre restlichen bis Ende des Jahres 2007 schon entstandenen Mietrückstände sind hingegen bereits verjährt.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Joschko,
vielen Dank für die Erläuterungen, die mir weitergeholfen haben. Noch offen ist für mich jetzt folgendes:
Beginnt der Anspruch auf Mietnachzahlung mit dem Tag der Akündigung durch meinen Vermieter (im März 2011) oder erst wenn es hier zu einem möglichen Rechtsstreit kommen würde? Und kann ich für diese Nachforderung von meiner Vermieterin entsprechende Belegnachweise über die "geschuldete" Nachzahlung erwarten?
Viele Grüße
Oliver Dorst
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:
Der Anspruch auf Mietnachzahlung, also auf die jeweils geschuldete Miete, beginnt mit deren Fälligkeit, also jeweils in dem Monat, zu dem die Miete geschuldet ist. Der Verjährungsbeginn hingegen fängt erst mit dem Schluss des Jahres an zu laufen, in dem die voraufgezeigte Fälligkeit eingetreten ist. Eine gesonderte Ankündigung durch den Vermieter bedarf es insoweit nicht, um die Mietrückstände geltend zu machen. Auch die Vorlage bzw. Anforderung von Belegnachweisen ist nicht erforderlich, da sich der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der jeweils offenen Mieten schließlich schon direkt aus dem Mietvertrag ergibt.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
