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Mietanpassung und Mieterhöhung nach Modernisierung

| 02.06.2012 23:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

hier sind die Fakten:

1. Modernisierung außerhalb des Gebäudes
Mai bis Oktober 2011 – Wände-Isolierung, neue Farbe und Rolläden.

2. Brief vom Mieter am 24. November 2011
„Mietanpassung der Grundmiete"
Mieterhöhung von 18% (nach Quadratmeterpreis)

3. Ich habe eine Zustimmungserklärung am 1. Dezember 2011 unterschrieben.

4. Entsprechende Mieterhöhung ab 1. Februar 2012.

5. Zweiter Brief vom Mieter am 29. Mai 2012
„Veränderung der Grundmiete wegen Modernisierung"
Mieterhöhung pro Monat = 11% der Gesamt Modernisierungskosten (anteil für meine Wohnung – nach Quadratmeter) geteilt durch 12 Monate.

6. Entsprechende Mieterhöhung ab 1. August 2012.


FRAGEN.

a) Ist das alles gesetzlich basiert? Darf der Mieter 2 Mal die Miete innerhalb ein Jahr erhöhen? (Mietanpassung UND Mieterhöhung nach Modernisierung)

b) Muss ich zuerst die Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen?

c) Ist die Mieterhöhung nur für 12 Monate gültig oder sollte ich das als der neue Mietpreis betrachten?

d) Die ganze Grundmieterhöhung betragt ungefähr 40% des anfängliches Mietpreises. Ist das ok? Habe ich irgendwelche Kündigungsrecht?

Da ich das Gesetzt in Deutschland nicht kenne, ich möchte sicher sein, das alles in Ordnung ist.

Vielen Dank bereits im Voraus.
03.06.2012 | 10:03

Antwort

von


(344)
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: http://www.rechthilfreich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Anfrage über das Online Beratungsportal frag-einen-anwalt.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens auch anders ausfallen.

Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen im Einzelnen weiter wie folgt:

a) Ist das alles gesetzlich basiert ?

Bei Erhöhungsverlangen zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 BGB bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze).

Aus § 558 Abs. 3 BGB ergibt sich zwar, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöht werden darf.

Allerdings gilt diese 20 % Kappungsgrenze NICHT, wenn zu einer vorangegangenen Mieterhöhungen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Modernisierung hinzukommt.

Damit war also eine Mietanpassung UND eine Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich zulässig.


b) Muss ich zuerst die Mieterhöhung nach Modernisierung zustimmen?

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB).

Die Mieterhöhung ist gemäß § 559b BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB und 559a BGB erläutert wird.

Die wegen der Modernisierung erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung fällig (559b Abs.2 Satz 1 BGB) .

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hatte oder wenn die tatsächlich Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

§ 554 Abs. 3 BGB:

Bei Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.


Ich fasse zusammen:

Sie müssen die wegen der Modernisierung erhöhte Miete also frühestens nach 3 Monaten nach Zugang der Mieterhöhung zahlen.

Falls die Modernisierungsarbeiten nicht vorschriftsgemäß angekündigt wurden oder die tatsächliche Mieterhöhung wegen Modernisierung um 10 % höher als die ursprünglich angekündigte wäre, so wäre die neue Miete zum ersten mal nach 9 Monaten (3 + 6 Monate) nach Zugang der Mieterhöhung fällig.


c) Ist die Mieterhöhung nur für 12 Monate gültig oder sollte ich das als der neue Mietpreis betrachten?

Das wäre dann der neue Mietpreis, den der Vermieter im Streitfall auch vor Gericht einfordern könnte. Fraglich bleibt nur, ab wann Sie die neue erhöhte Miete bezahlen müssten.

d) Die ganze Grundmieterhöhung betragt ungefähr 40% des anfängliches Mietpreises. Ist das ok?

Wie eingangs ausgeführt ergibt sich aus § 558 Abs. 3 BGB, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöht werden darf.

Allerdings gilt diese Kappungsgrenze eben nicht, wenn zu einer vorangegangenen Mieterhöhungen eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten hinzukommt (§ 559 BGB).

Freilich sollten Sie hier sämtliche Schreiben (Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigung, Mietvertrag) von einem Anwalt vor Ort nochmals überprüfen lassen.

Eine abschließende Überprüfung würde den Rahmen dieses Forums sprengen und ist ohne Einsicht in die Unterlagen ohnehin nicht möglich.

e) Habe ich irgendwelches Kündigungsrecht?

Ihnen steht gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu:

--------------
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

------------------

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.

Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2012 | 20:42

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2012 | 01:00

Gern geschehen!

Ergänzung vom Anwalt 03.06.2012 | 10:06

Zur besseren Übersicht stelle ich die für die Beantwortung Ihrer Frage(n) maßgebenden Vorschriften hier teilweise im Volltext ein.

Insbesondere maßgebend ist die Bestimmung des § 558 Abs. 3 BGB:

----------------------------

§ 558 BGB

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

--------------------------------

§ 559 BGB

Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

------------------------------------

Bewertung des Fragestellers 03.06.2012 | 20:43

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