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Mietanpassung Indexmiete - Zeitpunkt der Folgeanpassung.

30.08.2010 20:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Ich bin Vermieter einer Wohnung und habe eine Mietvertrag der eine Indexmiete vorsieht (Vollständiger Wortlaut im Anhang).

Mit einem Brief vom 17.2.2007 habe ich auf dem Indexstand von Jannuar 2007 die Miete erhöht. Die ab dem 1.5.2007 bezahlt wird.

Jetzt möchte ich mit Brief vom 10.7.2010 die Miete erneut anheben. Hierbei rechne ich von der letzten Basis Jannuar 2007 bis Juni 2010 und fordere eine angepasste Zahlung ab dem 1.9.2010.

Mein Mieter behauptet, dass ich mit Basis 1.5.2007 rechnen müsse und nicht Jannuar 2007 nehmen darf, da die letzte Mieterhöhung zum 1.5. stattfand.

Habe ich mit der Basis Jannuar 2007 korrekt gerechnet ?
Wie gut sind meine Chancen das durchzusetzen ?

------
Anlage:
Vereinbarung einer Indexmiete
Ändert sich der vorn Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte i n
Deutschland, der im Basisjahr 1995 mit 100 Punkten bewertet worden ist, gegenüber dem Stand bei Abschluß diese r
Vereinbarung oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als 5 Prozent (Prozent, nicht Punkte), so ändert sich di e
Grundnettomiete (ebenso die evtl . mitvereinbarte Garagen-/Stellplatzmiete) im gleichen Verhältnis .
Während der Geltungsdauer dieser Vereinbarung muß der Mietzins, von Erhöhungen gern. §§ 559 bis 560 BGB abgesehen,
mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs . 2 BGB) .
Während der Geltungsdauer der Indexmiete gelten für sonstige Mieterhöhungen folgende Einschränkungen :
Eine Mieterhöhung gern . § 558 BGB ist ausgeschlossen; eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (§ 559 BGB) ist nu r
zulässig, wenn der Vermieter diese Aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat .
Eine Änderung des Mietzinses auf Grund dieser Vereinbarung muß durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden .
Dabei sind die jeweils eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geld -
betrag anzugeben . Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten
(§ 557b Abs . 3 BGB).
Für den Fall der Umbasierung der Indexe durch das Statistische Bundesamt gilt ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung de s
neuen Index diese Indexreihe.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworten darf:

Die letzte Mietanpassung basiert auf dem Stand vom 01.01.2007.

Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung darf die Miete erneut angepasst werden, wenn sie sich der Preisindex gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als 5 Prozentpunkte erhöht hat - also müssen Sie vom Stand Januar 2007 ausgehen, denn die derzeit bezahlte Miete hat ja diesen Stand zur Grundlage und ist lediglich erst später fällig geworden.

Ich sehe gute Chancen, dass Sie die so erhöhte Miete auch gerichtlich werden durchsetzen können, empfehle Ihnen aber, sich dazu an einen Anwalt zu wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2010 | 21:18

Was ist an der Ausführung meines Mieters korrekt und wo ist der Haken ?
Ist der Hinweis auf die Formulierung korrekt ?


Die Rechtsprechung definiert den Zeitpunkt einer Mietanpassung / -erhöhung eindeutig mit dem Zeitpunkt, an dem die veränderte Miete erstmalig gezahlt worden ist. Dies war unstreitig am 1.5.2010 der Fall.
Der zu diesem Zeitpunkt gültige Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005=100, Stand 103,6) bildet vertragsgemäß die Basis für die Berechnung der nächsten Mietanpassung.

Ihre Berechnungsgrundlage wäre korrekt, wenn in unserem Mietvertrag die Formulierung "...gegenüber dem Stand bei Abschluss des Vertrages oder dem Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Anpassung bezog", enthalten gewesen waere.

Danke für die schnelle Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 10:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die von Ihrem Mieter genannte Rechtsprechung ist mir nicht bekannt - auch nach weiterer Rechereche in der Fachliteratur bin ich dazu nicht fündig geworden.

Die von Ihnen verwendete Klausel definiert allerdings in der Tat nicht eindeutig, auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist, so dass ich nicht ausschließen kann, dass ein Gericht getreu dem Grundsatz "Unklarheiten in AGB gehen zu Lasten des Verwenders" zu Gunsten des Mieters entscheiden wird.

Bitten Sie Ihren Mieter die erwähnte Rechtsprechung zu belegen und Fundstellen mitzuteilen - ich bin dann gerne bereit, die von ihm vorgelegte Rechtsprechung auf ihre Relevanz hin zu überprüfen - natürlich ohne weitere Kosten.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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