Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
F.:
Ruft das Ausbleiben der Ausgleichszahlung an die Pächterin direkt das Finanzamt auf den Plan hinsichtlich versteckter Gewinnausschüttung?
A.:
Solange Ihnen als Gesellschafter durch unterbliebene Ausgleichszahlungen der Pächterin an die Gesellschaft keine Vermögensmehrung zugeflossen ist, liegt keine (verdeckte) Gewinnausschüttung vor. Solange der Vermögensvorteil bei der Gesellschaft bleibt und nicht einem Gesellschafter durch Entnahmen, erhöhte Gewinnausschüttung oder Sachleistungen zugute kommt, liegt keine (verdeckte) Gewinnausschüttung vor.
F.:
Wie verhält es sich mit der Verjährung der Ansprüche (6 Monate) auf Mehrwertausgleich in meinem dem konkreten Verhältnis Verpächter = Gesellschafter-Geschäftsführer der Pächterin.
A.:
Der Anspruch der Pächterin auf Ersatz von Aufwendungen gegen die GmbH (als Verpächterin) gemäß § 581 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 539 Absatz 1 BGB verjährt nach sechs Monaten, beginnend ab dem Ende des Pachtverhältnisses (§ 581 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 548 Absatz 2 BGB). (Die tatsächliche Rückgabe der Pachtsache ist hier nicht entscheidend; es kommt auf die rechtliche Beendigung des Pachtverhältnisses mit Ablauf der Kündigungsfrist oder der Pachtzeit bei befristeten Pachtverträgen an.) Wenn der Pachtvertrag ungekündigt ist, hat die Verjährung demzufolge noch nicht einmal zu laufen begonnen.
Da Sie persönlich nicht der Verpächter sind, richten sich die pachtvertraglichen Ansprüche auf Aufwendungsersatz auch nicht gegen Sie persönlich.
Da die Verpächterin zum Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen auf die Pachtsache auf Grund des mit Ihrer Zustimmung geschlossenen Pachtvertrages rechtmäßige Fremdbesitzerin der Pachtsache war, bestehen keine Ansprüche der Pächterin gegen Sie aus dem Eigentümer-Bersiter-Verhältnis nach §§ 994, 996 BGB.
Als berechtigter Frembesitzerin stehen der Pächterin gegen Sie als Eigentümer jedoch wegen der erfolgten Aufwendungen auf die Sache Ersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 683 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 670 BGB zu, da Sie die Umbaumaßnahmen genehmigt haben.
Diese Aufwendungsersatzansprüche unterliegen der regelmäßigen dreijährifen Verjährungsfrist, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Dies ist der Zeitpunkt, in denen die Pächterin die Aufwendungen gemacht hat und sie von Ihnen genhmigt wurden (§§ 195, 199 BGB). Dabei verjähren die Ansprüche für jede einzelne Umbaumaßnahme getrennt und sikzessiv, je nach dem, wann sie vorgenommen wurden (BGH, Urteil vom 05.07.2018 - III ZR 273/16, Randnummern 28 ff.).
F.:
Wie bemisst man die Höhe der Ausgleichszahlungen, da die Schaffung des eigentlichen "Wertzuwachs" bereits mehr als 10 Jahre zurück liegt (Wert der Immobilie heute vs. Wert vor 10 Jahren?)?
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für ihre ausführliche Antwort und auch die Korrektur, in welcher sie den Sachverhalt dann richtig erfasst haben.
Meine Nachfrage wäre diesbezüglich nur, ob die Aufgabe des Geschäftsbetriebs überhaupt Auswirkungen hat auf die Erfordernis Ansprüche gegen mich selbst geltend zu machen und ob die Ausgleichszahlung steuerwirksam ist.
Vielen Dank und alles gute
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn die Aufgabe des Geschäftsbetiebs mit der Liquidation der GmbH verbunden ist, dann müssen im Zuge der Liquidation alle offenen Forderungen eingezogen werden, also auch der Anspruch auf Ausgleichszahlung aus dem Pachtvertrag. Davon abgesehen werden könnte nur, wenn das übrige liquide Vermögen der GmbH ausreicht, um alle Gläubiger und Verbindlichkeiten zu bedienen.
Die Ausgleichszahlung ist steuerwirksam. Es handelt sich bei dem Umbaumaßnahmen um eine Werterhöhung des Mietobjekts. Hierfür müssen Sie der GmbH einen Aufwendungsersatz zahlen. Also handelt es sich um einen umsatzsteuerlichen Leistungsaustausch. Der Bundesfinanzhof (BFH) geht davon aus, dass die Zahlung von Aufwendungsersatz Entgeltcharakter hat (BFH, Urteil vom 04.07.2013, V R 33/11). Einkommenssteuerrechtlich ist er daher auch als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln.
Mit freundlichen Grüßen
Ich muss die obige Antwort noch einmal korrigieren.
Ich hatte die Frage so verstanden, dass die GmbH die Wohnungen ihrerseits verpachtet hat und mit "Pächterin" eine dritte Person gemeint ist. Aber mit "Pächterin" meinten Sie wohl die GmbH selbst. Insoweit ist die zweite Frage dahingehend zu korrigieren, dass die Aufwendungsersatzansprüche der GmbH gegen Sie als Verpächter sechs Monate nach Beendigung des Pachtvertrages verjähren.
Wenn Sie es als Geschäftsführer aber unterlassen, Aufwendungsersatzansprüche der GmbH gegen sich selbst in nicht verjährter Zeit geltend zu machen, ist dies eine Gläubigerbenachteiligung, nämlich der übrigen Gläubiger der GmbH, denen die nicht beigetriebene Ausgleichszahlung nicht als Haftungsmasse zur Verfügung steht. Im Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens kann der Insolvenzverwalter den Anspruch der GmbH gegen Sie durch Anfechtungsklage geltend machen. Der Anspruch aus Insolvenzanfechtung verjäjrt regelmäßig in drei Jahren ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 146 Abs. 1 Nr. 1 InsO).
F.:
Wie bemisst man die Höhe der Ausgleichszahlungen, da die Schaffung des eigentlichen "Wertzuwachs" bereits mehr als 10 Jahre zurück liegt (Wert der Immobilie heute vs. Wert vor 10 Jahren?)?
A.:
Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem der Beauftragte seine Disposition trifft (BGH, NJW 2012, S. 3781, Tz. 12). Es kommt also auf den Zeitpunkt der Schaffung des Wertes an, nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Pachtsache oder der Beendigung des Pachtvertrages.
F.
Muss man diese zwingend leisten (aus dem Privatvermögen) da die GmbH den Gewerbebetrieb einstellen wird damit das Finanzamt die Rückgabe der Pachtsache nicht als verdeckte Gewinnausschüttung wertet?
Wenn Sie es als Geschäftsführer unterlassen, Ansprüche der GmbH gegen sich selbst geltend zu machen, ist dies in der Tat eine verdeckte Gewinnausschüttung.
