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Eigentuemerechsel teilungsversteigerung mehrwertausgleich pacht

06.03.2018 09:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Der Anspruch auf Mehrwertausgleich wird durch eine Teilungsversteigerung nicht betroffen. Der Mehrwertausgleich nach § 591 BGB erfolgt erst am Ende der Pachtzeit.

Als pächten eines ganzen Hofes mit Land habe ich in eine grosse halle und Stall einrichtungen investiert. Der pachtvertrag besteht seit 25 Jahren und ist unbefristet mit den gesetzlichen Kündigungsfristen von zwei Jahren zum jeweiligen Jahresende. Ueber mehrwertausgleich wurde keine Aussage getroffen, aber auch nicht, dass die Halle etc. Bleiben muss. Habe somit ein wegnahmerecht.
Der verpaechteter verstarb 2009 und nun laesst die Erbengemeinschaft eine teilungsversteigerung durchführen. Der Pachtvertrag wurde nicht gekündigt und muss vom ersteigerer fortgesetzt werden.
Aber nun meine Frage! Wer muss mir den mehrwertausgleich bei pachtende leisten? Die aktuelle Erbengemeinschaft, die nicht gekündigt hat? Oder der ersteher wenn er die pacht mit fristeinhaltung kündigen wird irgendwann einmal? Kann ich den mehrwertausgleich schon vor kuendigung von der. Erbengemeinschaft verlangen? Ist das Bestandteil der teilungsversteigerung? Die Halle ist mit Restwert vom rund 155.000 Euro im wertgutachten der teilungsversteigerung enthalten, obwohl darauf hingewiesen wurde, dass sie nicht Bestandteil der erbmasse sei. Wie wird dies bei dem Verfahren gehandhabt. Meine Anträge auf pachtanspruch und Hinweis auf wegnahmerecht fuer die Halle bzw. noch offenen mehrwertausgleich habe ich fuer den Termin der teilungsversteigerung beim Amtsgericht eingereicht. Die zuständige rechtspflegerin scheint damit überfordert.
Ich bin im übrigen ein miterbe der der Erbengemeinschaft und dem teilungsversteigerungsverfahren vorsorglich beigetreten. Erwerben des Hofes kommt fuer mich altersbedingt nicht mehr in frage.
Ist der Mehrwertausgleich Bestandteil des verteilungstermins nach Zuschlag, oder nicht?
Verbleibe mit freundlichem Gruß

Der Mehrwertausgleich gemäß § 591 BGB, den Sie hier ansprechen, ist erst zu leisten wenn das Pachtverhältnis beendet ist. Vorzeitig kann dies nicht verlangt werden. Der Mehrwert besteht ja nur darin, dass der Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus durch das, was Sie dort gebaut haben, erhöht ist. Das kann man eben erst beurteilen, wenn die Pachtzeit beendet ist.

Dementsprechend können Sie von der aktuellen Erbengemeinschaft nichts verlangen, es gibt ja keine Kündigung und die Pachtzeit ist nicht zu Ende. Derjenige, der das Objekt ersteigert muss ja den Pachtvertrag grundsätzlich fortsetzen. Kommt es zur Kündigung, dann wird am Ende der Pachtzeit der Mehrwert ermittelt und gegebenenfalls vom Landwirtschaftsgericht festgesetzt.

In dem Verfahren zur Teilungsversteigerung spielt das ganze überhaupt keine Rolle. Dort erhält nur die Erbengemeinschaft Geld und das ist im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft dann eben zu verteilen. Als Pächter können Sie dort nichts erhalten, wenn Sie aber Mitglied der Erbengemeinschaft sind, natürlich schon. Derjenige, der ersteigert muss natürlich bei seiner Kalkulation des Preises den er bieten will beachten, dass Sie als Pächter später noch einen Ausgleich zu bekommen haben.

Wichtig für Ihren Anspruch auf Mehrwert ist allerdings dass der Verpächter dem, was Sie dort errichtet haben, auch zugestimmt hat.

Nachfrage vom Fragesteller 07.03.2018 | 09:18

Ihre Antwort ist sehr gut nachvollziehbar und gibt mir wichtig Orientierung, da von einem Interessenten behauptet wurde, es gäbe eine neuere Rechtsprechung nach der bei besitzwechsel von Immobilien und wohl auch pachsachen der Alteigentümer den mehrwertausgleich bei grundbuchumschreibung zu leisten habe. Erschien mir unlogisch.
Was waere mit meinem unbefristeten ungekuendigten Pachtvertagsanspruch und dem damit ausstehenden Mehrwertausgleichsanspruch, wenn dem Gericht die Anträge fuer den Termin der Telungsversteigerung nicht vorgelegt worden wären. Der Rechtspfleger riet davon ab die geltend zu machen, weil es die Bietbereitschaft erheblich senken und das ja nicht in meinem Sinne sein koenne. Habe sie trotzdem eingereicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.03.2018 | 15:29

Diese Behauptung des Interessenten ist für mich nicht nachvollziehbar. Entsprechende Rechtsprechung ist auch nicht auffindbar. Das wäre auch höchst unlogisch, denn der Mehrwert steht eben erst fest wenn das Pachtverhältnis beendet ist. Das wäre natürlich im Interesse des Erwerbers, wenn dem so wäre, denn dann zahlt eben der Verkäufer. So muss der Erwerber sich eben Gedanken darüber machen, wie hoch dieser Mehrwert sein könnte und das bei seinem Gebot berücksichtigen. Sie hätten das ganze im Verfahren der Teilungsversteigerung mit dem Mehrwert nicht erwähnen müssen. Der Vertrag wird so vom Erwerber übernommen, wie er eben vorhanden ist. Insofern hat der Rechtspfleger möglicherweise recht, dass die Leute nun weniger bieten werden. Dass ein entsprechendes Pachtverhältnis besteht, sollte angegeben werden, das ist klar. Der Pachtvertrag wäre aber trotzdem auf den Erwerber übergegangen, das ist einfach gesetzliche Folge.

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