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Rückgabe Wohnung

13.05.2019 08:30 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


13:46

Hallo,

eine Mieterin hat eine Wohnung (Mietvertrag von 1989) unrenoviert übernommen und folgende Klausel steht im Mietvertrag:

"Nach Beendigung der Mietzeit sind die Teppichböden von einer Fachfirma gereinigt zu Übergeben. Evtl. Tapeten sind zu entfernen [Wohnung wurde ohne übergeben], Löcher oder Beschädigungen sind entsprechend auszuspachteln. Die Wohnungswände, Decken, Türzargen u. Innenfenster sind frisch gestrichen zu übergeben"

In der Mietzeit wurde an der Wohnung vieles vom Mieter verändert:

- Tapeten angebracht
- Laminat auf den Teppich gelegt
- Holzdecke angebracht
- Löcher gebohrt.
...

Nun sträubt sich die Mieterin sowohl die Malerarbeiten zu übernehmen als auch die o.g. Veränderungen zurück zu bauen. Angeblich sei dies die Rechtslage, dass sie einfach ausziehen könne.

Das bzgl. der Malerarbeiten kein Anspruch besteht nach den jüngsten Urteilen ist mir klar.

Wie ist das bzgl. der Tapeten, dem Laminat, der Holzdecke und Löscher zu sehen. (Gerade da Decke und Boden hässlich sind)

Auch wird die die Tapete nicht beschädigungsfrei ablösen lassen.

Habe ich einen Anspruch auf Beseitigung und Rückbau?

Was ist mit der Tapete und den Löchern, speziell wenn der Putz durch das Ablösen beschädigt wird?

Vielen dank für eine qualifizierte Einschätzung.

Viele Grüße

RS





13.05.2019 | 09:42

Antwort

von


(410)
Nürnberger Strasse 71
96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
Web: http://www.ra-henning.biz
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die von Ihnen zitierte Klausel normiert mehrere Pflichten des Mieters bei dessen Auszug. Nach dem AGB-Recht, das (da ich von keiner individuellen Vereinbarung zwischen dem Mieter und Ihnen ausgehe) auf den Mietvertrag anwendbar ist, führt eine Unwirksamkeit einer dieser Pflichten bereits zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, da das AGB-Recht eine sog. "geltungserhaltende Reduktion", d.h. eine Reduzierung der Klausel auf den zulässigen Inhalt, nicht kennt. Bereits aus diesem Grund ist der Mieter bei Auszug nicht zur Vornahme der vertraglich vereinbarten Arbeiten verpflichtet.

Unabhängig davon sind auch die vereinbarten Pflichten selbst mehrheitlich unwirksam:

- Zum Streichen bei Auszug hatten Sie bereits selbst angeführt, von einer Unwirksamkeit auszugehen.
- Daneben sind auch Klauseln unwirksam, die den Mieter verpflichten, von ihm angebrachte Tapeten zu entfernen, ohne dass nach dem Zustand der Tapeten differenziert wird.
- Zwar kann dem Mieter eine fachGERECHTE Reinigung von Teppichböden auferlegt werden. Die Reinigung durch einen FachMANN, d.h. die Beauftragung einer Reinigungsfirma, kann dagegen nicht verlangt werden. Auch diesbezüglich ist die Klausel unwirksam.
- Die Pflicht zum Verschließen von (Bohr-)Löchern kann auferlegt werden, besteht aber nur dann, wenn eine wirksame Vereinbarung besteht. Dies ist hier aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (s.o.) jedoch leider nicht der Fall.

Zusammenfassen kann damit festgehalten werden, dass der Mieter leider nur zur besenreinen Übergabe verpflichtet ist, jedoch keine darüber hinausgehende Herrichtung der Wohnung verlangt werden kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 13.05.2019 | 10:58

Hallo Herr Henning,

können Sie bitte noch auf den Rückbau Laminat und Decke eingehen?

Die Vereinbarung ist nicht in einem Formularvertrag, sondern in einem frei formulierten Beiblatt. Wie ändert dies die Beurteilung?

Danke

RS

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.05.2019 | 13:46

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage. Da die Decke einen nachträglichen Einbau darstellt, der von Ihnen vermutlich nicht genehmigt wurde, und das auf einen Teppich verlegte Laminat eher als "Möbel" denn als Fußbodenbelag anzusehen sein dürfte, sehe ich hier unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel eine Pflicht zum Rückbau durch den Mieter. Denn lt. Rechtsprechung ist die Wohnung so, wie sie übergeben wurde, auch wieder zurückzugeben.

Zu Ihrer weiteren Nachfrage: Abhängig von der Art des Beiblatts könnte sich meine Einschätzung in der Tat ändern. Handelt es sich um eine Klausel, die Sie nur in diesem einen Fall verwandt haben und die mit dem Mieter individuell ausgehandelt wurde, dann ist keine AGB gegeben und die Klausel ist wirksam. Ich erlaube mir aber den Hinweis, dass die Hürden, die der BGH derzeit an das "Aushandeln" (und damit den Wegfall des AGB-Schutzes) anlegt, recht hoch sind.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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