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Mass der baulichen Nutzung im B-Plan: maximale Wandhöhe bei Staffelgeschoss und Flachdach

15.08.2019 07:07 |
Preis: 77,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Festgesetzte Wandhöhe und Staffelgeschoss

Sehr geehrter Anwalt,

für eine mögliche Bewerbung um ein städtisches Baugrundstück stellt sich für mich die Frage, was als oberer Bezugspunkt für die maximale Wandhöhe bei einem Flachdachhaus zählt.

Sachverhalt:
Der B-Plan für ein Neubaugebiet in Baden-Württemberg sieht 3 Vollgeschosse, eine maximale Wandhöhe (WH max.) von 9,20m, und ein Flachdach vor. In der textlichen Festsetzung werden die zugehörigen Bezugspunkte für die maximale Wandhöhe wie folgt definiert:
"Die maximale Wandhöhe wird von der festgesetzten Erdgeschossrohfussbodenhöhe bis zum oberen Abschluss der Wand (Attika) gemessen." In der Begründung zum Bebauungsplan wird ebenfalls wie folgt auf die Höhe der Gebäude Bezug genommen: "Die Mehrfamilienhäuser [...] sind mit drei Vollgeschossen ohne Staffelgeschoss vorgesehen."

Meine Bewertung:
Offensichtlich soll mit dem Bebauungsplan und der textl. Festsetzung ein viertes Geschoss als Staffelgeschoss (Nicht-Vollgeschoss gem. §2 (6) Satz 2 Nr. 2 LBO BW) verhindert werden. Ich interpretiere den oberen Bezugspunkt als Attika des Flachdachs des obersten Geschosses (Voll- oder Staffelgeschoss) . Ich habe allerdings Interesse am Bau eines 4. Staffelgeschosses mit Dachterrasse, mit einer Attika auf dem Flachdach des 3. Vollgeschosses. Daher meine

Konkrete Fragen:
1) Wie bewerten Sie die Festsetzungen zur max. WH? Wäre ein Staffelgeschoss als 4. Geschoss ausgeschlossen? Wie bewerten Sie die Chancen, einen Bauantrag mit 3 VG und 1 Staffelgeschoss mit Attika einzugeben? Die max. WH von 9,30m wäre für die 3 VG erfüllt, allerdings wäre die Gebäudehöhe durch das Staffelgeschoss etwa 3m höher als die festgesetzte max. WH.
2) Welchen Stellenwert hat die Begründung zum Bebauungsplan bei einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung? Ist sie Teil der Rechtsgrundlage bzw. könnte das Gericht argumentieren, dass selbst bei uneindeutiger Festsetzung des oberen Bezugspunkts in B-Plan und der textl. Festsetzung aus der "Begründung zum Bebauungsplan" eindeutig hervorgeht, dass max. 3 VG möglich sein sollen?

Vielen Dank für Ihre Antwort,

Freundliche Grüsse,

der Fragesteller

Einsatz editiert am 15.08.2019 13:56:18
15.08.2019 | 15:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann Ihnen da leider keine Hoffnung machen.

Die Festsetzung zur Geschossigkeit schließt zwar ein Staffelgeschoss offensichtlich nicht aus. Etwas anderes ergäbe sich auch nicht aus der Begründung des Bebauungsplanes, denn die Begründung kann den rechtlichen Gehalt der Festsetzung nicht abändern.

Allerdings müssten die drei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss insgesamt mit der maximalen Wandhöhe auskommen und dann wird es an den nötigen Wohnraumhöhen fehlen.

Sie können die festgesetzte maximale Wandhöhe leider nicht nur auf die Attika über dem dritten Vollgeschoss beziehen und darüber noch das Staffelgeschoss setzen. Denn auch das Staffelgeschoss hat eine Wand, die fiktiv von der festgesetzten Erdgeschossrohfußbodenhöhe bis zum oberen Wandabschluss bzw. der Attika des Staffelgeschosses zu messen ist. Auch hierauf bezieht sich die Festsetzung der maximalen Wandhöhe und nicht nur auf die äußerste Wand des Gebäudes.

Die gewählte Kombination der Festsetzungen ist für die planende Gemeinde das Mittel der Wahl, wenn sie ein Staffelgeschoss ausschließen möchte.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

ANTWORT VON

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