Maklerwechsel bei Hausverkauf: Regelung im Vertrag des zweiten Maklers

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Rechtlich sind die von Ihnen angedachten Klauseln als Individualvereinbarung zulässig.

Wenn Sie diese Vereinbarungen mit mehr als einem Makler abschließen, könnten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gewertet werden. AGB sind auch gegenüber Gewerbetreibenden unwirksam, wenn sie den anderen Teil entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen und zu dessen Nachteil vom gesetzlichen Leitbild abweichen (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das gesetzliche Leitbild beim Maklervertrag ist, dass der Anspruch auf Maklerlohn entsteht, wenn der Makler durch Vermittlung oder einen Nachweis zum Abschluss eines Vertrages an dessen Zustandekommen beteiligt war (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Von diesem gesetzlichen Leitbild wird vorliegend durch die von Ihnen angerdachten Regelungen zum Nachteil des Maklers abgewichen. Eine unangemessene Benachteiligung könnte vorliegend sein, dass Makler 2 auch auf eine Provision verzichten muss, wenn er gar nicht wusste, dass für den Kunden noch ein anderer Makler tätig war, und dass der Kunde frei entscheiden kann, welchem Makler die Provision zukommt, wenn beide Makler tätig wurden (Buchstabe d).

Wie gesagt, § 307 BGB gilt nur für Allgemeine Geschäftsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind. Bei sog. Individualvereinbarungen ist der Spielraum des Zulässigen weiter. Dieser wird nur begrenzt durch Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und Verstöße gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB). Durch Individualvereinbarung kann von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Nachteil des Maklers abgewichen werden (BGH, WertpapierMitteilungen 1970, S. 392).

Sittenwidrig ist ein Geschäft insbesondere, wenn sich jemand unter Ausnutzung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen (§ 138 Absatz 2 BGB). Diese Voraussetzungen dürften bei einem gewerblich tätigen Makler nicht vorliegen. Das in den Klauseln manifestierte Bemühen, einen doppelten Provisionsanspruch zu vermeiden, verstößt auch nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden.

Es sollte noch eine Klausel eingefügt werden, dass die o.g. Klauseln Vorrang vor etwaigen AGB des Maklers haben. In Makler-AGB findet sich häufig eine Klausel, wonach der Kunde auch bei Nichtzustandekommen eines Vertrags die Aufwendungen des Maklers zu ersetzen hat. Hier sollte vereinbart werden, dass ein Anspruch des Maklers auf Ersatz von Aufwendungen nicht besteht, wenn er nach dem Vertrag auch keinen Provisionsanspruch hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen