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Landwirtschaftliche Flächen verkaufen


| 25.11.2017 18:43 |
Preis: 30,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor über 10 Jahren von einer Erbengemeinschaft einen alten Bauernhof mit ca. 4 ha landwirtschaftlicher Fläche gekauft. Die landwirtschaftlichen Gebäude (Stallungen etc.) wurden komplett abgerissen bzw. zu Wohnraum umgebaut, die landwirtschaftlichen Flächen an einen Landwirt verpachtet. Ich persönlich habe nie einen Hof bewirtschaftet. Ich erwäge nun, diese Flächen zu verkaufen und möchte daher klären lassen, ob dies nach Ablauf der Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) bei Grundstücken im Privatvermögen steuerfrei möglich ist. Oder könnte es sein, daß das Finanzamt die Flächen noch als Betriebsvermögen wertet und entsprechend besteuert?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Sie haben vor über zehn Jahren eine landwirtschaftliche Fläche gekauft, die darauf bestehenden Gebäude abgerissen und darauf ein Mehrfamilienhaus errichten lassen. Die überbleibenden Flächen haben Sie zunächst verpachtet und erwägen nun diese zu verkaufen und fragen sich nach der Rechtslage.

1. Bei Verkauf nach über 10 Jahren nach Kauf eines Grundstücks privates Veräußerungsgeschäft
Da seit dem Kauf der Flächen über 10 Jahre vergangen sind, ist nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist im Sinne des § 23 EStG im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung grundsätzlich steuerfrei. Das bedeutet für Sie, dass Sie den Veräußerungserlös der Flächen grundsätzlich nicht versteuern müssen.

2. Als Ausnahme gilt der gewerbliche Grundstückshandel mit der sog. 3 Objekte Grenze im 5 Jahres-Zeitraum
Etwas abweichendes könnte sich hier nur ergeben, wenn Ihre gesamten Grundstücksgeschäfte innerhalb der letzten 5 Jahre ihrem Gesamtbild aus Sicht der Verkehrsanschauung nach, als gewerblicher Grundstückshandel zu sehen sind (BFH GrS, Beschl. v. 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, 291). Dies ist etwa der Fall, wenn Sie in diesem Zeitraum einzelne Wohnungen verkauft haben und das Mehrfamilienhaus oder einzelne Wohnungen darin, erst innerhalb der letzten 5 Jahren errichtet wurden. Wenn die aufgeteilten Flächen nun verkauft würden und Sie hierbei insgesamt die 3-Objekte-Grenze überschreiten, dann könnte die Finanzbehörde die Flächen Ihrem Betriebsvermögen zurechnen. Sollte dies allerdings nicht der Fall sein, dann sind die Einnahmen steuerfrei.

Im Ergebnis kann hier schnell ein abweichende Auffassung der Finanzbehörde bestehen, die nicht ohne Weiteres akzeptiert werden muss. Denn darüber wie das Gesamtbild zu bewerten ist, kann man durchaus zu Recht unterschiedlicher Auffassung sein. Wenn Sie allerdings in den letzten 5 Jahren keine Wohnungen des Mehrfamilienhauses veräußert haben, ist dies nicht zu befürchten. Und selbst wenn dies der Fall ist, wären m.E. die landwirtschaftlichen Flächen getrennt zu beurteilen.

3. " Oder könnte es sein, daß das Finanzamt die Flächen noch als Betriebsvermögen wertet und entsprechend besteuert?"
Wie dargestellt ist eine Besteuerung im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels nur zu erwarten, wenn seit Errichtung des Gebäudes weniger als 5 Jahre vergangen sind und seitdem bereits mehrere Wohnungen veräußert wurden. In diesem Fall könnte das Finanzamt auf die kommen, die Flächen im Zusammenhang mit diesen anderen Grundstücksgeschäften zu sehen.

Zusammengefasst wäre der Erlös beim Verkauf der Flächen steuerfrei, weil seit Erwerb mehr als 10 Jahre vergangen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Da mein erstes Ziel immer die vorbehaltslose Mandantenzufriedenheit ist, würde ich mich über eine Bewertung mit fünf Sternen freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2017 | 17:48

Sehr geehrter Herr Gratieux,

danke für die rasche Beantwortung meiner Frage. Dazu noch eine kurze Nachfrage:
Verstehe ich das richtig, dass mit der Übertragung sämtlicher landwirtschaftlicher Nutzflächen an mich der landwirtschaftliche Betrieb automatisch aufgegeben wurde und damit die Wiesen in mein Privatvermögen übergegangen sind. D.h. es muss dem Finanzamt gegenüber keine explizite Betriebsaufgabe gemeldet werden, damit die Flächen zu Privatvermögen werden?

Vielen Dank und herzliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2017 | 19:02

Sehr geehrter Fragesteller,

auch Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Landwirtschaftlicher Betrieb nur bei landwirtschaftlicher Tätigkeit
Da Sie persönlich keine landwirtschaftliche Tätigkeit, wie z.B. Tierzucht oder Bewirtschaftung der Flächen etc., ausgeübt haben, waren Sie persönlich, im Zusammenhang Ihrer Schilderung, nie als Landwirt tätig. Eine Betriebsaufgabe erfolgte entweder durch Voreigentümer, der das Land bewirtschaftet hat oder aber er hat seine Tätigkeit auf einem anderen Grundstück fortgesetzt.

2. "D.h. es muss dem Finanzamt gegenüber keine explizite Betriebsaufgabe gemeldet werden, damit die Flächen zu Privatvermögen werden?"
Ihre Annahme ist richtig, da nur derjenige einen Betrieb aufgeben kann, der ihn gegründet oder geführt hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich weiterhin für das entgegengebrachte Vertrauen. Wenn Sie mit der Beratung voll zufrieden waren, würde ich mich sehr freuen, wenn Sie bei nächster Gelegenheit eine Direktanfrage erwägen würden. Bei fortbestehender Unklarheit in Bezug auf die ursprüngliche Frage, schreiben Sie mir bitte eine Nachricht per E-Mail. Wir finden sicher eine Lösung.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.11.2017 | 19:13


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