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Kündigungsfrist bei Staffelmiete

17.03.2016 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich habe zum 01.09.14 einen Staffelmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht über 4 Jahre abgeschlossen. Die erste Mieterhöhung war aber schon zum 01.01.15. Ist damit der Kündigungsverzicht hinfällig? Kann ich die Wohnung dadurch vorzeitig mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nein, leider ist der Kündigungsverzicht nach der Rechtsprechung so wirksam, selbst wenn er Ihnen als Mieter als Allgemeine Geschäftsbedingung gilt.
Denn das ist separat zu betrachten.

Allein die Staffelmietabrede ist ggf. unwirksam.

Nach dem Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 557a Staffelmiete, gilt:
"(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Sämtliche Verstöße gegen die Bestimmungen des Abs. 1, 2 S. 1 führen nur zur Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung (herrschende Meinung, vgl. LG Hamburg NZM 1999, 957 mwN; MüKoBGB/Artz Rn. 18). In diesem Fall gilt die zuletzt vor der Staffelmietvereinbarung vereinbarte oder wirksam erhöhte Ausgangsmiete.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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