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Kündigungsfrist bei Auszug ins Pflegeheim / Volkswohnung

08.07.2008 08:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske


Hallo,

meine Mutter musste vor kurzem gesundheitlich bedingt auf Dauer in ein Pflegeheim. Ich habe die Wohnung mit Frist von 3 Monaten gekündigt (mit Genehmigung des Amtsgerichts), Vermieter hat Kündigung bestätigt.

Meine Mutter wohnte in einer mit öffentlichen Geldern finanzierten Volkswohnung. Vermieter ist eine Volkswohnung GmbH.

Ich habe dem Vermieter schriftlich einen Nachmieter benannt, der bei der Volkswohnung als Berechtigter gemeldet und bekannt ist. Die Volkswohnung hat mir telephonisch zu verstehen gegeben, dass sie diesen Nachmieter nicht akzeptiert, da andere Interessenten wegen Einkommen/Familiengrösse Priorität hätten.

Für mich wäre "mein" Nachmieter ideal, da er die Wohnung sehr kurzfristig beziehen könnte und bereit ist alle Renovierungs- arbeiten selbst zu machen.

Kann der Vermieter (Volkswohnung GmbH) meinen vorgeschlagenen Nachmieter so einfach ablehnen. Diese Ablehnung bedeutet doch eine unzumutbare Härte, da wir jetzt gleichzeitig Wohnung und Altenheim (Unterbringungskosten dort) finanzieren müssen. Greift hier § 543 BGB in irgendeiner Weise ?
Muss der Vermieter seine Ablehnung schriftlich begründen ? Ich will diese Ablehnung schriftlich haben, vielleicht bewirkt ja schon die Anforderung einer schriftlichen Begründung und die Drohung mit einem Anwalt etwas.

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

es besteht ein Recht auf Stellung eines Nachmieters, wenn dies mit dem Vermieter vertraglich so vereinbart ist.

Ansonsten ist der Vermieter nur in Ausnahmefällen verpflichtet, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben, wenn der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages haben, das das Interesse des Vermieters am Fortbestand überwiegt. Das Festhalten am Vertrag muss für den Mieter eine gewisse Härte darstellen. Zwar kann auch bei einem Umzug des Mieters in ein Alten- oder Pflegeheim eine solche Härte vorliegen. Nach der Rechtsprechung liegt aber dann keine Härte vor, wenn die verbleibende Restzeit des Mietverhältnisses ohnehin nur noch kurz ist, z.B. vier oder fünf Monate (OLG Oldenburg WM 82, 124).

Kann der Mietvertrag hier mit der gesetzlichen, dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden, haben Sie ohne eine entsprechende Vereinbarung leider keinen Anspruch auf die Stellung eines Nachmieters. Auch ist der Vermieter in diesem Falle nicht verpflichtet, die Ablehnung schriftlich zu begründen.

Handelt es sich um eine Sozialwohnung und ist für den Bezug der Wohnung ein Wohnberechtigungsschein erforderlich, darf der Vermieter auch nur an Inhaber eines solchen Scheines vermieten. Andernfalls könnte die Gemeinde ggf. vom Vermieter die Auflösung des Mietverhältnisses verlangen. Ein Nachmieter ist dann nur geeignet, wenn dieser einen solchen Schein vorweisen kann.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2008 | 09:11

Hallo,

der Mietvertrag (den ich erst anfordern musste, bei meiner Mutter konnte ich keinen Vertrag finden) enthielt keinen Passus über Nachmieter. Dann kann ich ja jetzt nur hoffen, dass die Volkswohnung einen (die Voraussetzungen erfüllenden) Nachmieter akzeptiert. Zumindestens scheinen die meine Vorschläge zu prüfen ...

Eine zusätzliche Frage (ganz kurze Antwort genügt völlig):
der Mietvertrag enthält die zumindest früher üblichen Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, z.B. xxx alle 3 Jahre, yyy alle 5 Jahre usw.

Dann kommt ein Abschnitt "Rückgabe der Mietsache" in dem steht :
"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen (?? gemeint ist wohl "vertraglich übernommen") so sind die fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

Mir ist bekannt das der BGH vor einiger Zeit hier die Pflichten von Mietern sehr eingeschränkt hat. Besteht hier eventuell überhaupt keine Pflicht zur Renovierung bei Auszug (siehe fixe Fristen für Schönheitsreparaturen und daraus abgeleiteter Anspruch diese Schönheitsreparaturen bei Auszug vorzunehmen).

Vielen Dank,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2008 | 09:45

Sehr geehrter Fragesteller,

da der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält und die Mietdauer nur noch kurz ist, kann der Mietvertrag auch bei Stellung eines Nachmieters nur im gegenseitigen Einvernehmen vor Ablauf der eigentlichen Kündigungsfrist aufgehoben werden.

Was die Schönheitsreparaturen angeht: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsieht und die tatsächliche Abnutzung der Wohnung nicht berücksichtigt, ist unwirksam. Der Vermieter kann Schönheitsreparaturen nur verlangen, wenn er diese vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt hat. Ob die in dem Mietvertrag Ihrer Mutter zu den Schönheitsreparaturen enthaltenen Klauseln wirksam sind oder nicht, hängt aber von dem ganz genauen Wortlaut der Klauseln ab. Da mir dieser nicht bekannt ist, kann ich nicht sagen, ob hier renoviert werden muss oder nicht. Eventuell muss nicht renoviert werden.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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