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Kündigungsfrist Untervermietung voll möblierte Wohnung – Vertag abgelaufen - Wie lange ist die Künd

05.03.2010 23:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe seit Anfang August 2009 meine vollständig möblierte 2 Zimmer Wohnung untervermietet. Der Untermietvertrag ist Anfang November 2009 abgelaufen. Das Mietverhältnis bestand danach ohne Vertrag weiter.
Da ich nun durch einen Jobwechsel meine Wohnung benötige, möchte ich diese gern wieder nutzen.
Nun lese ich hier von dem Fall, das bei möblierten Zimmern die Kündigungsfrist für Untermietverhältnisse in Wochen gemessen wird. Hingegen ist die Kündigungsfrist bei Wohnungen eher mit 3 Monaten anzunehmen.
Erschwerend kommt hinzu, dass die letzen beiden Mietzahlungen durch den Untermieter nicht erfolgten.

Nun meine Fragen:
1. Wie lange ist die Kündigungsfrist in meinem beschrieben Fall?
2. Welche Sofortmaßnahmen sollte ich ergreifen um möglichst bald wieder meine Wohnung nutzen zu können?

Sehr geehrter Fragesteller,

Bei Vermietung möblierter Zimmer gilt nur ein eingeschränkter Kündigungsschutz. Dieser Fall liegt aber hier nicht vor, da Sie eine vollständige Wohnung vermietet haben. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt abgesehen davon bei Wohnraum immer drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Da Ihr Untermieter allerdings zwei Mieten nicht gezahlt hat, können Sie eine außerordentliche, d. h. fristlose Kündigung aussprechen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 3, § 569 Abs. 3 Ziff. 1 BGB). Dies sollten Sie unverzüglich tun und gleichzeitig die Räumung der Wohnung verlangen.

Beschleunigen können Sie die Räumung leider nicht. Falls Ihr Mieter der Aufforderung nicht nachkommt, bleibt nur die Räumungsklage. Hierbei ist auch zu beachten, dass der Mieter durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam machen kann. Er kann außerdem - für den Fall, dass er den Prozess verliert - eine gerichtliche Räumungsfrist beantragen und so den Zeitpunkt des Auszugs erheblich verzögern.

Wenn Ihnen vor allem an einem schnellen Auszug des Mieters gelegen ist, wäre es wohl am besten, einen Aufhebungsvertrag zu schließen, in dem sich der Mieter zum Auszug zu einem bestimmten Termin verpflichtet. Evtl. müssen Sie dem Mieter hinsichtlich der offenen Mieten entgegen kommen. Die Alternative ist der Räumungsprozess, der sich leider einige Monate hinziehen kann.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2010 | 22:10

Danke für Ihre schnelle Antwort. So wie es scheint, ist ein Aufhebungsvertrag der richtige Weg. Dazu hätte ich noch eine Rückfrage:
Ist der Aufhebungsvertrag nach der Unterzeichnung von mir und dem Untermieter noch anfechtbar?

Bei der ordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung ist das ja von Seiten des Mieters nach §§ 574 ein Widerspruch möglich. Besteht ein solcher Anspruch auch bei einem Aufhebungsvertrag?

Welcher Weg ist zu bevorzugen? Die Fristgerechte Kündigung mit verweis auf §§ 574 oder eben der Aufhebungsvertrag?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2010 | 22:47

Zu Ihrer Nachfrage:

Ein Aufhebungsvertrag, der das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen auflöst, ist grundsätzlich wirksam.

Das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB gibt es nur bei der Kündigung. Bei einvernehmlicher Beendigung braucht der Mieter keinen Schutz (er ist schließlich nicht verpflichtet, in die Aufhebung einzuwilligen).

Ob die Kündigung oder das Angebot eines Aufhebungsvertrags zu bevorzugen ist, kann schwer beantwortet werden. Eigentlich haben Sie das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Wenn Sie allerdings davon ausgehen, dass der Mieter schneller ausziehen wird, wenn Sie eine einvernehmliche Lösung anbieten, dann wird eher dies der richtige Weg sein.

Im Aufhebungsvertrag sollten Sie jedenfalls nicht vergessen folgendes zu regeln:

- den Termin des Auszugs,
- den Verzicht auf eine Räumungsfrist,
- die Renovierung der Wohnung,
- eine Pflicht zur Entfernung ggfs. eingebrachter Sachen,
- eine Regelung zur Abrechnung über die Betriebskosten,
- ggfs. die Kautionsrückzahlung (sofern davon nach Abzug der offenen Forderungen noch etwas übrig bleibt),
- ggfs. eine Abgeltungsklausel für offene Ansprüche oder ein Anerkenntnis bzgl. noch offener Zahlungspflichten des Mieters.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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