Sehr geehrter Fragesteller,
Bei Vermietung möblierter Zimmer gilt nur ein eingeschränkter Kündigungsschutz. Dieser Fall liegt aber hier nicht vor, da Sie eine vollständige Wohnung vermietet haben. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt abgesehen davon bei Wohnraum immer drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB
).
Da Ihr Untermieter allerdings zwei Mieten nicht gezahlt hat, können Sie eine außerordentliche, d. h. fristlose Kündigung aussprechen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 3
, § 569 Abs. 3 Ziff. 1 BGB
). Dies sollten Sie unverzüglich tun und gleichzeitig die Räumung der Wohnung verlangen.
Beschleunigen können Sie die Räumung leider nicht. Falls Ihr Mieter der Aufforderung nicht nachkommt, bleibt nur die Räumungsklage. Hierbei ist auch zu beachten, dass der Mieter durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam machen kann. Er kann außerdem - für den Fall, dass er den Prozess verliert - eine gerichtliche Räumungsfrist beantragen und so den Zeitpunkt des Auszugs erheblich verzögern.
Wenn Ihnen vor allem an einem schnellen Auszug des Mieters gelegen ist, wäre es wohl am besten, einen Aufhebungsvertrag zu schließen, in dem sich der Mieter zum Auszug zu einem bestimmten Termin verpflichtet. Evtl. müssen Sie dem Mieter hinsichtlich der offenen Mieten entgegen kommen. Die Alternative ist der Räumungsprozess, der sich leider einige Monate hinziehen kann.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Danke für Ihre schnelle Antwort. So wie es scheint, ist ein Aufhebungsvertrag der richtige Weg. Dazu hätte ich noch eine Rückfrage:
Ist der Aufhebungsvertrag nach der Unterzeichnung von mir und dem Untermieter noch anfechtbar?
Bei der ordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung ist das ja von Seiten des Mieters nach §§ 574 ein Widerspruch möglich. Besteht ein solcher Anspruch auch bei einem Aufhebungsvertrag?
Welcher Weg ist zu bevorzugen? Die Fristgerechte Kündigung mit verweis auf §§ 574 oder eben der Aufhebungsvertrag?
Zu Ihrer Nachfrage:
Ein Aufhebungsvertrag, der das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen auflöst, ist grundsätzlich wirksam.
Das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB
gibt es nur bei der Kündigung. Bei einvernehmlicher Beendigung braucht der Mieter keinen Schutz (er ist schließlich nicht verpflichtet, in die Aufhebung einzuwilligen).
Ob die Kündigung oder das Angebot eines Aufhebungsvertrags zu bevorzugen ist, kann schwer beantwortet werden. Eigentlich haben Sie das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Wenn Sie allerdings davon ausgehen, dass der Mieter schneller ausziehen wird, wenn Sie eine einvernehmliche Lösung anbieten, dann wird eher dies der richtige Weg sein.
Im Aufhebungsvertrag sollten Sie jedenfalls nicht vergessen folgendes zu regeln:
- den Termin des Auszugs,
- den Verzicht auf eine Räumungsfrist,
- die Renovierung der Wohnung,
- eine Pflicht zur Entfernung ggfs. eingebrachter Sachen,
- eine Regelung zur Abrechnung über die Betriebskosten,
- ggfs. die Kautionsrückzahlung (sofern davon nach Abzug der offenen Forderungen noch etwas übrig bleibt),
- ggfs. eine Abgeltungsklausel für offene Ansprüche oder ein Anerkenntnis bzgl. noch offener Zahlungspflichten des Mieters.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
