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Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ?


19.04.2005 02:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger




Sehr geehrte Fachleute,

ich habe vor kurzem ein gebrauchtes Haus gekauft.
Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss.

Im Untergeschoss befindet sich eine ca. 75 qm große 2 Zimmer-Wohnung. Diese ist bereits frei.
Im Obergeschoss befindet sich ebenfalls eine 75 qm große 2 Zimmer Wohnung. Diese ist seit ca. vier Jahren an einen Herren vermietet.
Mietvertrag liegt vor. Keine besonderen Absprachen oder Vermerke. Eben ein ganz normaler Mietvertrag.
Im Dachgeschoss befindet sich eine stark renovierungsbedürftige ca. 50 qm große Einliegerwohnung.

Wirtschaftliche Übergabe des Objekts ist am 1.5.2005.

Ich habe eine Frau und zwei Kinder (2 und 0 Jahre alt).

Das Dachgeschoss wird zur Zeit komplett renoviert und soll in Zukunft in zwei Kinderzimmer unterteilt werden,
also komplett für die Kinder.

Das Obergeschoss, in dem zur Zeit der Mieter wohnt, soll als Hauptwohnung dienen.

Das Untergeschoss (zur Zeit frei) möchte ich gerne als Bürofläche nutzen.
Ich bin selbstständig (kleiner Versandhandel) und die Räume wären dafür optimal geeignet.
Das war eigentlich auch der Hauptgrund für den Kauf.


Nun zu meiner Frage:

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ?

Gibt es evtl. einen Mustervertrag ?

Auf welche Formulierungen muss man besonders achten ?


Der Mieter sucht zwar angeblich schon nach einer neuen Wohnung und will uns wohl
keine Steine in den Weg legen, aber ich möchte doch lieber eine schriftliche Absicherung.
Darüber habe ich den Mieter auch schon informiert.


Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Wie Sie die Situation schildern, besteht tatsächlich Eigenbedarf. Dies setzt nach der Rechtsprechung zwar noch weitere Prüfungen voraus (Rechtsmissbräuchlichkeit), hierfür habe ich aber keinerlei Anhaltspunkte, dass so etwas vorliegt.

Es gilt § 573 BGB:

1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Sie müssen also den Kündigungsgrund in der Kündigung detailliert angeben und erklären, warum Sie die Wohnung brauchen.

Weiterhin möchte ich Sie auf § 573a BGB hinweisen, da dieser Ihnen (so wie ich Ihre Wohnsituation verstehe) ein eigenständiges Kündigungsrecht – wenn auch mit verlängerter Kündigungsfrist – einräumt:


1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Auch hier müssten Sie sich auf die Vorschrift ausdrücklich berufen.

Denken Sie bei einer evtl. Kündigung daran, den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hinzuweisen.

Sie können natürlich auch einen Aufhebungsvertrag schließen. Ein (von mir ungeprüftes Muster) finden Sie z. B. hier:

http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/frameset.htm?http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgemein/mietvertrag/mietvertrag_aufhebungsvertrag.htm

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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