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Kündigung eines Untermietvertrags in Gewerberäumen


22.09.2006 10:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit sechs Jahren habe ich mit meiner Nichte zusammen Büroräume in einem Mietshaus angemietet. Wir firmieren nicht gemeinsam, sondern treten als Bürogemeinschaft (in der Werbebranche) auf. Der Mietvertrag läuft auf uns beide.

Seit Febraur 2006 haben wir noch eine dritte Person dazugenommen. Unser Vermieter wollte am Mietvertrag nichts ändern, hat aber telefonisch seine Zustimmung zu einem Untermietverhältnis gegeben.

Den Untermietvertrag wollten wir - haben wir aber bisher nicht schriftlich gemacht.

Inzwischen sind wir mit der neuen Person völlig überworfen und würden ihr gerne wieder kündigen. Die Miete wird pünktlich gezahlt - was den formellen Teil angeht, ist ihr nichts vorzuwerfen. Die Problematik ist rein auf der menschlichen Seite, betrifft Umgangsformen und soziale Dinge. Für uns ist die Situation im Moment unerträglich.

Meine Frage: Können wir ohne Angabe von Gründen kündigen (mündlich werden wir es natürlich begründen)? Und ist es richtig, dass kein schriftlicher Mietvertrag wie ein Standardmietvertrag ist und wir bis Ende dieses Quartals tätig werden müssen, damit die Kündigung bis Ende Dezember wirksam wird?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich gehe in Ihrem Fall davon aus, dass mündlich bereits ein Mietvertrag abgeschlossen wurde und die mündliche Vereinbarung nur noch schriftlich fixiert werden sollte und dass der Mietvertrag nicht erst durch den schriftlichen Mietvertrag zustande kommen sollte.

Ein nur mündlich geschlossener Mietvertrag für einen längere Zeit als ein Jahr gilt nach §§ 578, 550 BGB für unbestimmte Zeit, wobei die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung der Räume zulässig ist. Mietverträge mit unbestimmter Mietzeit, die von Beginn an mindestens einmal jährlich aufgelöst werden können, fallen aber z.B. nicht darunter.

Die Frist für eine ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen ist in § 580 a BGB gesetzlich geregelt. Für Geschäftsräume gilt danach eine sechsmonatige Kündigungsfrist und das Mietverhältnis kann auch nur jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahrs aufgelöst werden: Die Kündigung von Ihnen und Ihrer Nichte muss der Untermieterin spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen, damit sie zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zugeht. Wenn die Kündigung also noch bis zum dritten Werktag im Oktober 2006 zugeht, wird die Kündigung erst Ende März 2007 wirksam. Diese gesetzliche Regelung gilt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Ist der Mietvertrag z.B. für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung auch erst nach Ablauf dieser Zeit zulässig. Für eine abweichende Vereinbarung zu Ihren Gunsten tragen Sie in einem etwaigen Prozess die Beweislast.

Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Kündigung zumindest per Einschreiben mit Rückschein zuzuschicken oder gegen eine Empfangsbestätigung auf einer Kopie der Kündigung persönlich bei der Untermieterin abzugeben. Ist eventuell damit zu rechnen, dass die Untermieterin den Empfang der Kündigung bestreitet, so wäre eine Zustellung per Gerichtsvollzieher noch sicherer als ein Einschreiben, da dieses nur den Zugang des Briefumschlages, nicht jedoch des Inhalts beweist.
Die ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen kann ohne Angabe von Gründen erfolgen, da es hier keinen Kündigungsschutz gibt, wie er für Wohnräume gilt und eine Kündigung hier auch ohne berechtigtes Interesse des Vermieters erfolgen kann.

Wird der Hausfrieden durch die Untermieterin so nachhaltig gestört, dass unter Berücksichtigung aller Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist unzumutbar ist, so kommt gegebenenfalls auch eine außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 569, 543 BGB) in Betracht, unter Umständen aber auch erst nach einer Abmahnung. Bitte ergänzen Sie hierzu eventuell noch Ihre Ausführungen mit der Nachfrage-Funktion. Bei einer außerordentlichen Kündigung müssten die Gründe auch in dem Kündigungsschreiben angeführt werden.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 25.09.2006 | 11:28

hallo frau haeske,

vielen dank für ihre ausführlich antwort, die uns zwar nicht gefallen aber weitergeholfen hat. sie haben recht mit ihrer vermutung, dass die mündliche vereinbarung über einen unbefristeten untermietvertrag nur noch nicht schriftlich fixiert wurde.

wird es in diesem fall in ordnung sein, wenn wir die kündigung wie folgt formulieren?

"...kündigen wir ihren untermietvertrag zum nächstmöglichen zeitpunkt, spätestens jedoch zum 31. märz 2007."

vielen dank und schöne grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2006 | 13:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

schreiben Sie besser konkreter: "...Hiermit kündigen wir Ihren Untermietvertrag zum Ablauf des 31. März 2007.".

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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