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Kündigung Gewerberaum ohne Mietvertrag nach Eigentümerwechsel


| 25.12.2010 08:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Meine geschiedene Frau und ich haben vor einem Jahr gemeinsam einen Gewerberaum ohne Mietvertrag gemietet. Miete wurde monatlich gezahlt. Nach Eigentümerwechsel zum 1.1.2011 kam am 20.12.2010 die Kündigung zum 31.03.2011 des neuen Vermieters/Eigentümers an mich. Mir ist klar, dass die Frist eigentlich 30.06.2011 lauten müsste.
Ist diese Kündigung aber überhaupt korrekt, da meine Ex-Frau nicht angeschrieben wurde, von ihrem Konto, auf das ich keinen Zugriff habe, aber die Miete überwiesen wurde.
Hatte das Vermieterehepaar (nur sie hat die Kündigung unterschrieben)am 20.12. schon das Recht, überhaupt zu kündigen, ohne mir nachzuweisen, dass sie rechtmässige Eigentümer sind.
Wenn ich die Kündigung zum 4. oder 5.1.2011 zurückweise, ändert sich danach die Kündigungsfrist auf 30.09.2011?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Die Kündigung muss einheitlich gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden.
Die Kündigung muss allen Mietern gegenüber unmittelbar und im zeitlichen Zusammenhang erfolgen. Kann z.B. einem von mehreren Mietern nicht gleichzeitig gekündigt werden, so fehlt es bei einer Zeitdifferenz von einem Monat an der Unmittelbarkeit.

Der Vermieter muss also eine Kündigung grundsätzlich gegenüber allen Mietern aussprechen, auch bei Eheleuten. Eine gegenüber nur einem Mitmieter erklärte Kündigung ist unwirksam.
Die Kündigung muss jedoch nicht unbedingt in einem einzigen Schreiben enthalten sein. So ist es durchaus zulässig, jedem Mitmieter separat zu kündigen, wenn der zeitliche Zusammenhang gewahrt bleibt (LG München I, WM 99, 218).

Ein Zeitraum von mehr als einem Monat genügt jedoch nicht mehr für die Annahme eines solchen zeitlichen Zusammenhangs. Es ist dann eine erneute Kündigung gegenüber allen Mietern erforderlich (OLG Düsseldorf, NJW - RR 87, 1369).

Weiteres bleibt demnach abzuwarten.

2.
Richtig, vor Eintragung der Erwerber im Grundbuch - was ggf. nachzuweisen wäre - ist kein Vermieterwechsel und eine Kündigung möglich.

3.
Die Vermieter werden daher in der Tat nach einer Kündigungszurückweisung erneut und diesmal gegenüber allen Mitmietern zu kündigen haben.

Die Kündigungsfrist verlängert sich, soweit nicht folgendes noch eingehalten werden kann:
Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Damit wäre dann wahrscheinlich eher Kündigungsablauf am 30.9.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Weihnachtsfest.

Bewertung des Fragestellers 25.12.2010 | 16:07


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"Unglaublich, was im www an einem Weihnachtsmorgen alles möglich ist, bzw. in welchem Tempo man geholfen bekommt. Vielen Dank!"