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ETW Mündlicher Mietvertrag / Kündigung


18.05.2007 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung (1-Zimmer 40 qm). Im März inserierte ich diese in der Zeitung. Eine Dame rief mich an, mit Bekundung von Interesse für Ihre Schwiegermutter. Ein bevollmächtigter Vertreter von mir (langjähriger Schulkamerad) vereinbarte daraufhin einen Besichtigungstermin vor Ort. Danach wurde mir von der Schwiegertochter mitgeteilt, dass der Schwiegermutter die Wohnung gefällt und sie diese anmieten möchte (zu diesem Zeitpunkt muss ich davon ausgehen können, dass die Schwiegertochter im Namen der Schwiegermutter handelt). Allerdings würde diese erst zum 1. Juli einziehen können, aber sie werde mich in den nächsten Tagen anrufen ob es doch nicht schon früher geht. Da 1. Juli zu spät für mich war sagte ich nicht sofort zu, sondern bot an, noch ein paar Tage auf ihren Rückruf zu warten. Ich bot in einem darauffolgenden Telefonat, die Monatsmieten Mai, Juni, Juli mit jeweils 50% des angekündigten Mietzinses von 300 EUR (kalt) an. Dies wollte die Schwiegertochter dann nochmals prüfen wurde aber dann in einem Telefonat abgelehnt. Einige Tage später wiederum wurde mit mitgeteilt, dass die Schwiegermutter nun zum 1. Juni einziehen könnte, da ein Nachmieter für ihre derzeitige Wohnung gefunden wurde. In diesem Gespräch (alle Gespräche waren Telefonate, da ich in München wohne und die Wohnung in Pforzheim ist) sagte ich der Schwiegertochter, dass nun somit ein Mietvertrag zustande gekommen ist und nach Bezahlung der Kaution sie, als Entgegenkommen meinerseits, bereits über die Schlüssel verfügen können. Bei einem weiteren Termin vor Ort (wiederum Schwiegertochter und Schwiegermutter) wurden die Schlüssel der Schwiegermutter übergeben und schriftlich quittiert. Telefonisch wurde dann vereinbart am Sonntag dem 27. Mai den Mietvertrag zu unterschreiben.
Ich habe daraufhin noch eine Schönheitsreparatur (neues WC ca. 180 EUR) durchgeführt, die nicht notwendig war, ich aber der Dame zugesagt habe. Der Kontakt war immer sehr freundlich. Ca. 14 Tage später, am 26.4. ging die Kaution in Höhe von 900 EUR ein.
Einige Tage nachdem die Kaution eingegangen war, rief mich die 2. Schwiegertochter an, mit der ich bislang keinen Kontakt hatte (übrigens wurde die Kaution von dem Mann dieser 2. Schwiegertochter = Sohn(2), überwiesen). Diese teilte mir mit, dass die Schwiegermutter wohl „zu schnell“ gehandelt hat und die Wohnung doch nicht mieten möchte. Ich sagte dieser Schwiegertochter, dass ich dies mit der anderen Schwiegertochter nochmals abklären möchte, da wir bisher keinen Kontakt hatten. Die Schwiegertochter (1) wusste von nichts und wollte mich am Abend zurückrufen. Dieses Telefonat kam leider erst 3 Tage danach zustande. In diesem wurde mir mitgeteilt, dass die Schwiegermutter furchtbar durcheinander ist, und es ihr nicht gut ginge. Ich sagte dieser Schwiegertochter, dass leider schon ein Mietvertrag vorliegt ich aber einen Brief an sie und die Schwiegermutter schreiben werde mit den aktuellen Geschehnissen einfach um die Historie festzuhalten. Diesen Brief habe ich abgeschlossen mit der Bitte
„….Nun, ich hoffe nach wie vor, dass Sie sich Ihre endgültige Entscheidung noch mal überdenken und der Mietvertrag zwischen uns bestehen bleibt. Gerne erwarte ich Ihre baldige Entscheidung. Eine Kopie dieses Briefes habe ich auch an Ihre Schwiegertochter Frau ***** geschickt…..Mit freundlichen Grüßen,“
Der Brief ist datiert 7. Mai. Heute gegen 16:00 Uhr erhielt ich einen Anruf von dem Sohn(2) - derjenige der die Kaution bezahlt hat – mit der Forderung die Kaution zurück zu erstatten und ihm mitzuteilen welche Unkosten ich hatte. Zudem wollte er die Schlüssel zurückgeben. Er ist der Meinung, dass kein Mietvertrag zustande gekommen ist, da noch nichts unterschrieben wurde. Ich teilte ihm mit, dass ich die Schlüssel am 27. Mai entgegennehmen werde und die Rechtslage bis dahin prüfe.
In einem anschließenden Telefonat mit der Schwiegertochter (1) informierte ich sie über das Telefonat und bat diese am 27. Mai ebenfalls zu erscheinen, da ich nur mit ihr Kontakt hatte.
Ich sagte ihr, dass ich die rechtliche Lage prüfen muss, da ich alles korrekt abwickeln möchte.

Ich bin nun etwas verunsichert, was ich tun soll. Ich nehme nicht an, dass die vorbereitete Ausfertigung des Mietvertrages (Unkosten 11 EUR für die Formulare) unterschrieben wird. Wie soll ich mich verhalten bezgl. der Kaution, wie ist das ganze abzuwickeln, also wie soll ich mich am 27. Mai verhalten (Schlüssel etc.) ? Muss die Schwiegermutter/Schwiegertochter schriftlich kündigen? Kann ich auf bezahlung der Miete bestehen?

Ich hoffe 100 EUR sind den Einsatz wert......

DANKE
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Ein Mietvertrag über Wohnraum kann formfrei und damit auch mündlich, also auch telefonisch, geschlossen werden.

Vorliegend ist anhand Ihrer Schilderung davon auszugehen, dass zwischen Ihnen und der Mieterin ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

Sollte die Schwiegertochter (1) evtl. behaupten, Sie habe nicht für Ihre Mutter gehandelt, bzw. diese nicht wirksam vertreten (wer weiß auf welche Ideen die Leute kommen), so stünde Ihnen gegen die Schwiegertochter ein Schadensersatzanspruch, als Vertreterin ohne Vertretungsmacht, zu, in Höhe der vereinbarten Mieten.

Grundsätzlich ist aber wohl von einer ordentlichen Vertretung und damit wirksamen Mietvertrag auszugehen, zumal Sie der Mieterin ja auch die Schlüssel (persönlich) übergeben haben. Aufgrund des Mietvertrages ist die Mieterin ferner verpflichtet, den Mietzins zu zahlen.

Auch wenn der Mietvertrag formfrei geschlossen werden kann, so gilt dies nicht für eine Kündigung.

Wenn Ihre Mieterin die Wohnung nun nicht mehr haben möchte, so müsste Sie diese schriftlich kündigen.

Eine ausserordentliche (sofortige) Kündigung aus wichtigen Grund erscheint vorliegend nicht möglich (da kein wichtiger Grund auf Seiten der Mieterin vorhanden), sondern nur eine ordentliche Kündigung.

Diese hat bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Praktisch bedeutet dies eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Das heißt, Ihre Mieterin müsste zunächst kündigen und zwar zum 31.08.2007 (bei Mietbeginn 01.Juni).

Selbst wenn sie dies jetzt noch macht, müsste sie aber die ersten drei Monats- (kalt) mieten bezahlen!

Die Mietkaution brauchen Sie natürlich auch "noch" nicht zurück zu erstatten, sondern erst nach Beendigung des Mietverhältnisses (also frühestens 31.08.2007). Wenn nun keine Miete gezahlt wird, können Sie die Kaution auch entsprechend aufrechnen. Rechtlich gesehen besteht wohl kein Anspruch des Schwiegersohns auf Rückzahlung, da er willentlich für seine Schwiegermutter leisten wollte und auch hat.

Es gibt aber noch folgendes (rein praktisch) zu berücksichtigen:
Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, wären die einzelnen Umstände, wie z.B. der Vertragsschluss ggf. zu beweisen.

Sollte es weitere ggf. auch rechtliche Streitigkeiten mit der Mieterin und deren Angehörigen geben, so sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen, der diesbezüglich eine individuelle Einschätzung treffen kann.

Es sprechen aber schon einige konkrete Indizien zu Ihren Gunsten und für einen Vertragsschluss, so z.B. die Kautionszahlung und die Schlüsselübergabe.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung geben. Sofern noch etwas unklar geblieben ist, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Keller
Rechtsanwalt

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